上海人大代表建议统计商品房空置率 为调控预警

　　晚报记者 程贤淑 报道

　　保障房地产健康发展，抑制过度投资和无序投机，市政府相关主管部门能否设立商品房 “空置率”指标？市人大代表叶明说，商品房空置率不仅可以显示真实的购房需求和社会财富分配状况，也是衡量房地产市场泡沫程度的核心指标。日前，记者从叶明处获悉，上海已建立现有存量住房空置情况统计报表制度，统计局答复表示，今后或将与有关部门沟通研究利用水、电、煤判断空置率的可行性。

　　市统计局答复

　　目前国家统计局尚未建立商品房空置率调查方法制度，本市仅建立了现有存量住房空置情况统计报表制度，该统计也尚处于摸索实验阶段，将与有关部门沟通，就有关利用用电、用水、用气量判断是否空置，研究实施的可行性。

　　空置率应成未来关注要点

　　“目前政府对房地产市场的管理主要体现在房地产价格指数和住宅的成交量和售价上,看不到有关空置率的明确数据。 ”市人大代表叶明表示，由于房地产关系到人们的切身利益，长期以来，人们对商品房的空置率也一直有各种各样的猜测，包括媒体在内。

　　叶明说，从客观上讲，房地产存量市场的空置率确实较难统计，原因是存量空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率，政府掌握的数据有时只能反映某一局部特定地区的空置率，无法进行全口径统计。但是，房地产增量市场的空置率则在政府掌握之中，增量空置率是指某一时刻新建房屋的空置待售房屋面积占一段时期新竣工房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。

　　“存量空置率是反映市场供需关系的指标器、风向标。增量空置率主要反映是否有金融风险，银行信贷资金是否能安全回收。空置率问题应该是未来政府除房价之外关注的第一重点,由此，空置率的统计显得尤为重要。 ”

　　国际惯例10%内为合理区间

　　叶明表示，按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率 （已售房产）和增量市场的空置率 （竣工待售）；依据物业类型的不同，可以分为商业、办公、住宅行业市场的空置率；依据地理交通区位不同，还可以细分为不同板块的空置率。

　　按照国际通行惯例，商品房空置率在10%之内为合理区间，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在20%之内为空置预警区间，政府可适当采取一定措施修正；空置率在20%以上时，为空置严重区间，政府必须调整相关政策，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行。

　　空置率超标政府可加强调控

　　“当然，为了保证消费者在购买商品房时有一定的选择余地，保持一定的空置率是必要的，实际发生的房地产投资规模可以在计算出的新增商品房规模基础上，进行适当的浮动。”叶明指出，为了使空置率指标能够起到科学指导作用，其前提条件是空置率的计算必须非常科学、准确，计算出来的空置率是对商品房供给和需求状况的真实反映。特别是关于存量空置率的统计。

　　叶明建议，指标除按照地价等级和房屋售价、物业类型分类统计空置率、板块合理划分区域以分别统计空置率外，还可以参考每户的年度或月度用电、用水、用气总量以判断该户是否空置。 “在香港，每年都会公布住房、商铺、办公房的空置率，上海也完全可以建立一个较为完善的 ‘空置率’统计制度，对调控起参考作用。如对商品房的需求量进行动态预期，该预期需求量扣除存量空置房的规模，得出的是新增商品房的规模。”

　　叶明说，当空置率超过一定指标时，政府可加强宏观调控力度，控制该地区土地释放，以防出现投资过热；如空置率小于预期，政府可考虑放宽政策，扩大土地供应量，刺激房地产投资，以保证房地产业的持续稳定发展。

　　存量房空置统计处摸索阶段

　　针对叶明的建议，市统计局在答复中表示，目前国家统计局尚未建立商品房空置率调查方法制度，本市仅建立了现有存量住房空置情况统计报表制度。该统计也尚处于摸索实验阶段。

　　在市统计局网站上，记者找到了2011年12月19公布的现有存量住房空置情况统计报表制度。该制度的总说明称， “为进一步完善房地产市场信息，动态了解本市现有存量住房 （不包括农民住宅，下同）空置情况，为决策部门做好住宅产业发展规划和调控房地产市场提供决策依据，以促进房地产市场健康发展。依照 《中华人民共和国统计法》的规定，特制定本制度。”

　　统计调查以存量住宅小区为调查总体，根据住宅特征和住房区域进行分层抽样调查。在这张2012年定期统计报表上，将住房区域分为内环线以内、内中环线间、中外环线间、外郊环线间、郊环线以外5个地段，小区住房类型分为多高层、别墅、新里、旧里、混合5个类型。物业管理单位不仅要填报小区的住房总数，空置住房数，还要分类填写诸如空置半年以上住房数、待售住房、待租住房、装修阶段、间歇式使用、业主不在本市、业主有其他住房居住、为子女购置暂时不使用等具体原因的空置数。小区的总建筑面积、容积率、目前销售价格，未售住宅套数，小区住房物业管理费等也均在调查范围。

　　市统计局表示，将充分研究代表意见所能承办的技术条件和可能性，考虑在现有存量住房空置情况统计报表制度的基础上，根据实际需要并征得国家统计局同意后增加房屋售价、房屋区域板块等分组。统计系统正实施企业 “一套表”统计制度，强调统一调查制度，目前新建房屋待售面积可分别统计住宅、办公楼、商业用房，以及按待售年限分组，该局将在条件允许的前提下增加更多的分组，如板块区域，以便能够做更细致的分析，并待住宅空置率调查成熟后适时开展商业用房和办公楼的空置率调查。该局还将与有关部门沟通，就有关利用用电、用水、用气量判断是否空置，研究实施的可行性。