温州“被弃房”处置困境:上千万元的房子拍卖难

　　温州“被弃房”处置困境：上千万元的房子拍卖难

　　陈周锡

　　温州新近出现的“被弃房”（昨日本报头版曾做详细报道），大多是本轮降价幅度大的高端物业，如何处置这些房源让多方困惑。温州哥伦布房产营销有限公司部门主管谢国华说，在目前市场状况下，高端物业的变现能力比较弱，“除非比市场价低一些。”

　　一位商业银行温州分行信贷部负责人说，在房价快速下降后，温州出现少数房源成交价低于贷款额，与一些银行贷款产品设置也有一定关系，比如“房屋抵押＋第三方担保”贷款产品，它们主要“是建立在房价上涨基础上的”。

　　事实上，这种“房屋抵押＋第三方担保”的超负荷贷款方式，在之前温州房价高位时被广为使用。

　　“尽快拍卖，收回不良。”上述银行人士说，这样做可以降低不良贷款率，更重要的是增加银行收益。如果早一年收回变现，就意味着银行可以增加房屋成交价10％左右的收益。目前，银行通过司法程序起诉房东，至最后房屋委托拍卖最快需要6个月时间。

　　谢国华说，一些高端物业拍卖，往往会发生流拍现象，主要是“现在拿出上千万买个房子自住的比较少”。在投资客退潮后，目前温州楼市主要以刚需和改善型购房为主，开发项目也主要为中小户型楼盘，“以价换量”吸引购房者眼球。

　　在上述银行人士看来，相对今年6月末温州不良贷款额（264.3亿元）来说，因房子卖掉不足银行贷款的不良额只占其很小比重，“目前银行只能用利润来冲抵。”

　　“以前双方可以协商溢价出售，现在这些房子多通过司法途径进行拍卖。”浙江光正大律师事务所黄璜律师说，房子卖掉不足偿还银行贷款，这个人今后就要背负其“差价”债务，“如果十年后，这个人赚到钱了，还要补上差价及利息。”

　　这与企业破产，企业财产、债务等一次性清算后，债权人不予追讨执行有比较大的区别。黄璜说，在未还清债务之前，该房东每月收入要被合理扣除，不能高消费，不能坐飞机、出国旅游等。在这种状况下，房东只有万不得已才会出现弃房现象。

　　目前，我国个人破产法尚未出台，但相关信用体系正在逐步完善。黄璜说，香港地区的个人破产法规定，在破产4年后消费者可以重新建立信用，并且享受其他人应该享有的一切。但在这4年中，有些限制规定则是破产人必须遵守的。

　　根据香港法律，破产人的生活将受到诸多限制：不准有较高价的物品，须变卖豪华家具，改用普通家具；不能购买房屋；不能有奢侈性消费，如乘坐出租车、出国旅行、到高级餐馆吃饭、买名牌衣物、出入娱乐场所；不能申请信用卡；100港元或以上的信贷，事前都必须披露破产身份等等。很多专业行业不允许破产人继续持牌执业，如律师、会计师、地产代理、证券交易商、保险代理等。破产人也不能担任公司董事或参与公司的管理工作，不能担任太平绅士。为监督破产人是否违规，香港破产管理署的职员还会到其家中视察。