温州农民房10月可上市买卖 非城镇户口可购买

　　温州农民房上市交易要点

　　转让底价：有资质的资产评估机构的评估值，或转让方自行确定。

　　信息发布：提出申请并提交相关资料，通过审查后在农村产权交易信息平台或报刊上统一发布信息，征集受让方。

　　交易方式：信息发布期满后，征集到1个受让方的，采取协议方式交易；征集到2个及以上受让方的，采取竞价、拍卖或招标方式交易。

　　早报记者 徐益平

　　农民房买卖在温州有“开闸”迹象。根据日前下发的《温州市农村产权交易管理暂行办法》（下称《暂行办法》），10月起，包括农村房屋所有权在内的12类产权可上市交易。

　　不过，农民房买卖目前只限县域内的非城镇户口参与，城镇户口能否购买还需等相关细则出台。 昨日，温州泰和房产营销机构董事长林育在接受采访时认为，一旦城里人可买农民房，将对持续低迷的温州楼市进一步造成冲击。

　　12类农村产权可交易

　　根据《暂行办法》，可上市交易的12类农村产权分别是农村土地承包经营权；林地使用权、林木所有权和山林股权；水域、滩涂养殖权；农村集体资产所有权；农村集体经济组织股权；依法可交易的农村房屋所有权；依法可交易的农村集体经营性建设用地使用权；农业装备所有权（包括渔业船舶所有权）；活体畜禽所有权；农产品期权；农业类知识产权以及其他依法可以交易的农村产权。其中，农村房屋所有权引人关注。

　　一直以来，我国法律对农民私有房屋的买卖、转让限制严格，禁止转让给外村村民和非农业户口居民。前者是因为宅基地使用权的转让必须在同一集体经济组织内，当受让方为外村村民时，其身份为非本集体经济组织成员，不符合宅基地转移条件。对后者，国务院2007年12月发布的《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

　　温州之所以能有所突破，缘于其“全国农村改革试验区”的特殊身份。此次改革试验以“超前探索、先行先试、封闭运行、风险可控”为原则，主要任务是以“农村产权制度改革”为主题，以农村土地承包经营权流转制度、农村集体经营性建设用地和宅基地使用权流转制度、农村集体资产产权制度等为主要内容，着力突破阻碍城乡一体化的政策。

　　去年底，温州已成立市农村产权服务中心有限公司，将其作为农村产权交易的平台，其主要功能是为农村各类产权流转交易提供场所设施、信息发布、产权鉴证、政策咨询、组织交易等服务，“实现农村资源向资产化转变，将过去实现不了价值的资源变现”。

　　或对温州楼市造成冲击

　　《暂行办法》的出台，意味着温州的农民房可在一定范围内实现交易。

　　该市农村产权服务中心有限公司总经理董文立称，农民房可在该市所属县域内抵押贷款，非城镇户口人员也可在县域内参与农房处置，温州所属的鹿城、瓯海、龙湾3区之间可自由处置。如文成县某村1处农房被拍卖，该县所有非城镇户口人员都可参与。

　　根据《暂行办法》，农村个人产权的转让底价，可依据有资质的资产评估机构的评估值为依据，也可由转让方自行确定。在转让方式上，可采取协议、竞价、拍卖、招标等，也可采取法律、法规、规章规定的其他方式。农村产权服务机构收到产权转让申请后，将审查有关材料；审查通过的，由该机构在农村产权交易信息平台或报刊上统一发布信息，广泛征集受让方。信息发布期满后，依据征集到的受让方情况，指导转让方选择交易方式：征集到1个符合条件的意向受让方的，采取协议方式交易；征集到2个及以上符合条件的意向受让方时，转让方应根据交易标的的具体情况采取竞价、拍卖或招标方式组织实施交易。

　　不过，农民房暂时不能像商品房一样自由交易。

　　董文立透露，该市国土、住建、农业、林业、海洋与渔业、工商管理等部门将按各自职责制定产权交易细则，报市农村产权交易管理委员会批准后实施。今后是否可自由交易以及城镇户口能否购买农民房，“要等近期细则出台”。

　　温州在农民房买卖上的“破冰”之举亦得到当地法院的支持。 此前，温州市中级人民法院发布《关于为温州市农村综合改革提供司法保障若干意见》，首次肯定农民房买卖的合法性，表示依法保护合法的农村集体土地上的房屋转让，严格按法律关于合同效力的规定执行，不轻易宣告农村房屋买卖合同无效。

　　该院民四庭庭长邹挺骞介绍，农民房是指经合法审批建造的领有房屋所有权证书、土地所有权证书的归农民所有的房屋。“农民房的土地属集体土地性质，很多法院对这类农民房买卖不予支持，只是对同一村集体经济组织成员间的农民房买卖合同认定有效。”“其实，这种做法与现行法律，特别是《合同法》规定并不相符。”