深圳保障性住房难题待解：供非所需且缺钱

　　[ 前两年重点保开工，目前有些项目的配套还存在不足。一是部分项目不同程度存在“出门难”、“上学难”、“看病难”、“买菜难”等问题。二是区域布局不平衡，部分离市区较远的项目出现“供非所需”的情况 ]

　　一方面是渴盼保障房的家庭，另一方面却是保障房看房遇冷，这样的矛盾情况也在深圳出现。

　　公共配套建设相对滞后，建设资金依然存在缺口，法规政策仍需完善……

　　深圳市人民政府向市人大常委会昨日所作的《关于保障性住房建设和管理情况的报告》（下称《报告》）中提出，该市保障性住房所面临上述几个主要问题。

　　《报告》还显示，深圳住房保障取得极大进展，已基本形成“让市场回归市场，为保障提供保障”的住房新格局。“十二五”以来，累计开工12万套，竣工5万套，完成投资309亿元，分别是“十一五”的1.5倍、2.5倍、2.8倍，开工量约占全省四分之一。

　　目前，深圳在建保障性住房22万套（含完成前期工作项目），相当于深圳经济特区建立以来前30年政策性住房总量。今年计划开工1.5万套，竣工2万套，上半年已开工9000套，竣工1.02万套，占全年计划的60%、51%。

　　“供非所需”

　　公共配套滞后且远离市区，是各地保障房建设中存在的“通病”，“寸土寸金”的深圳也存在这样的案例。

　　《报告》中明确指出，前两年重点保开工，目前有些项目的配套还存在不足。一是部分项目存在周边道路、市政、教育、医疗、文体、商业等设施不配套或规划建设落后的情况，不同程度存在“出门难”、“上学难”、“看病难”、“买菜难”等问题。二是区域布局不平衡，部分离市区较远的项目出现“供非所需”的情况。

　　《第一财经日报》采访发现，深圳存在“供非所需”最严重的保障房项目当属今年上半年推出的观澜茗语华苑安居型商品房项目。

　　这一项目位于深圳观澜黎光社区，紧邻梅观高速公路。小区由7栋高层住宅组成，每栋32层，总房源1736套，户型均为两房两厅一厨一卫，共64平方米。预计交付时间为2014年4月30日，发售均价为5336元/平方米。

　　相比深圳动辄2万元/平方米的市场均价，茗语华苑虽有价格优势，但从今年6月看房首日就遇冷，看房家庭不足计划的四分之一，甚至有时看房摆渡车上仅有一位市民。而看过房的市民也感叹，地段太偏，已经靠近东莞，商业、学校和医院等相关配套明显不足。同时，该小区周边外围均是工业厂房和城中村，附近公交站仅有一班公交车经过，至少要等30分钟才能坐上车。

　　结果茗语华苑终难逃申购遇冷的命运。8月23日，深圳市住宅售房管理服务中心发布公告，由于审核合格且按规定交纳诚信保证金的茗语华苑申购家庭户数少于实际可供房源套数，该中心决定增加茗语华苑候补入围申购家庭。

　　茗语华苑配套欠缺的问题也被深圳市审计局在对深圳市2012年度本级预算执行和其他财政收支进行审计时发现。该审计指出，市本级建设的前海车辆段上盖保障性安居工程项目、茗语华苑项目，配套市政基础设施或公共服务设施未同步规划、同步建设，两个项目涉及住房14099套。

　　如何解决建设资金缺口？

　　“缺钱”是保障性住房面临的另一问题。经测算，未来三年，深圳保障性住房建设资金总需求约378亿元，而可以对比的是，2012年，深圳全市土地出让实际收入也仅为326.19亿元，实际保障性住房完成支出7.76亿元。要在三年内获得378亿元的资金，投融资压力显然很大。

　　保障性住房“缺钱”的主要原因还是在于投资回报不成正比。《报告》指出，由于公共租赁住房依靠租金收入，投资回收期长，企业以BOT（建设-经营-转让）等方式参加建设运营的意愿不高。而企业代建的BT模式只是延迟政府支付时间，不能从根本上解决资金筹措问题。近年城市更新项目配建、企业利用自有用地集中建设的公共租赁住房数量较多，建成后需要政府回购，市、区两级均面临很大的财政压力。此外，个别区（新区）财政紧张，建设资金短缺，在建的政府投资保障性住房项目推进不顺。

　　目前，深圳的保障性住房建设主要采取“竞地价、限房价”或“定地价、竞房价”的方式，吸引社会资金参与安居型商品房建设，通过企业自建、BT、BOT等方式，解决保障性住房建设资金不足问题。目前，全市在建保障房项目125个，计划总投资616亿元。其中，政府投资203亿元，社会投资413亿元，分别占33%、67%。社会投资中，政府需回购130亿元，实际上政府投资超过计划总投资的50%。

　　同时，为了扩大房源，深圳采取地铁上盖、公交场站综合开发、商品房与城市更新项目配建、工业用地改建保障性住房、征地返还用地合作开发、收购等多种方式，多渠道筹集保障性住房房源。例如，近年来通过地铁上盖建设保障房项目4个，能够提供保障性住房2.3万余套。

　　法规政策仍需完善

　　深圳具有特区立法权，法制先行，法规保障是深圳市住房保障工作的突出亮点，但因近年来住房保障改革力度加大，部分原有政策文件已不能适应新的形势要求。

　　例如，《深圳市保障性住房条例》、《深圳市安居型商品房管理办法》、《深圳市人才安居暂行办法》等法规政策的个别条款已不适应需求，《深圳经济特区住房公积金条例》需要调研起草。另外，在开展保障性住房收房行动等执法过程中，遇到的阻力很大，需要更强有力的制度保障。

　　目前，深圳对不符合保障条件的违规家庭依法开展“收房行动”，已收回保障性住房215套，相对于保障性住房的庞大需求来说显然占比太小。

　　所以，着力完善法规制度也被列为深圳市保障性住房下一步工作的重点。《报告》指出，适时提请市人大启动《深圳市保障性住房条例》修订程序，研究完善《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》、《深圳市人才安居暂行办法》等政府规章及规范性文件，进一步健全具有深圳特色的“多渠道、分层次、广覆盖”的住房保障体系。

　　作者：卢丽涛

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