晚报记者 祝玲 通讯员 汤峥鸣 报道
为降低居住成本，一些外来务工人员选择租借“群租房”解决居住问题。然而，由于“群租房”所隐藏的安全隐患与邻里矛盾，也使“群租”现象广受诟病。今天上午，记者从黄浦区法院获悉，近年来在该院审结的房屋租赁合同案件中，因“群租”而引发的纠纷所占比例呈上升趋势。
二房东：记不清是第几次进法庭
不久前，张力（化名）熟门熟路地走进了黄浦区法院501法庭。对张力来讲，早已记不清这是他一年里第几次走进法庭。这次他坐在了被告席上。
上午9点，法官宣布开庭。 “请求法庭判令解除《房屋租赁合同》；将承租的房屋恢复原状；赔偿家具损失4000元……”将张力告上法庭的陈先生一口气列出了8项诉讼请求。
原来，陈先生于去年7月将房屋出租给张力，可没想到张力拿到钥匙后竟在这间二居室里搬进了10个铁架床，上下铺总共20个床位。“物业公司和社区民警已不止一次要我解决群租问题。 ”陈先生很是无奈。“被告同意解除合同，并且可以让租客搬走。 ”与激动的陈先生相比，法庭上的张力显然要淡定很多。除了不愿赔偿经济损失外，对陈先生的其余诉讼，张力均表示同意。
从2012年至今，仅张力一人就在该院涉及了15起房屋租赁合同纠纷案件。 “这些案件中，不论张力是原告还是被告，纠纷的起因都极为相似，全部都是因为张力把从房东处租来的房子作为‘群租房’对外转租。“黄浦区法院民四庭庭长黄利民介绍说。
像张力这样的“二房东”已成为当前房屋租赁市场中群租纠纷频发的重要推手。“这些‘群租专业户’往往在市中心某一区域承租了多处房屋，然后稍加改建并添置简单家具后即作为群租房予以转租，并以此作为职业牟取利益。”一直关注群租现象的黄浦区法院诉调对接中心主任李仲华介绍说。
“在案件审理中我们还发现，有的‘群租专业户’开始发展新的对象共同实施群租行为，有的则经常作为诉讼代理人到法院应诉。 ”李仲华说。
最终，为尽快解决房子被“群租”烦恼，陈先生作出让步，在放弃向张力索赔经济损失后，双方自愿解除了租赁合同，租客们搬出了陈先生的房子，陈先生则提出撤诉。
房东：赶走群租客自己反成被告
“明明是租客违规转租、群租在先，如今却反咬一口说我违约。 ”回想起自己的官司，孙先生至今仍然想不明白，自己阻止房客“群租”，最后竟惹上了一场诉讼，被索赔高额违约金。
事情还得从2011年孙先生与租客陈小姐签订的一份租房合同说起。当时，在中介公司的居间介绍下，孙先生与陈小姐签订房屋租赁合同，约定将一套一居室租借给陈小姐，租期3年，租金每月2500元，房租“付三压一”。还不到一个月，我就接到派出所的通知，说因为我房子漏水，邻居拨打了报警电话。现场的景象让孙先生大为吃惊。 “41平方米的房子里竟住进了8个人，而这些租客我根本不认识。 ”从房客们口中孙先生得知，他们都是同一家公司的员工，这里被用作了员工宿舍。租客们还表示，公司与陈小姐签订了半年租约。
由于担心“群租”会引发更大的安全隐患，孙先生找到承租人陈小姐要求协商解决，可对方始终不愿露面，孙先生无奈选择了报警。在社区民警和居委干部的协调下，租客们同意合同到期后马上搬离。
本想着这场风波可以就此平息，可法院的一纸传票让纠纷再度升级。租客们搬出后不久，陈小姐就以孙先生赶走房客，单方面终止合同为由，将他告上了法庭，不仅要求其退还保证金和剩余的租金，并索赔违约金8万余元。
“合同中约定了承租方可以转租，现在是孙先生赶走租客，无理闹事，严重违约，应按合同约定赔偿违约金。 ”陈小姐态度十分坚决。
事实上，孙先生的遭遇并非个例。在黄浦区法院审理的涉群租案件中，房东因制止群租而被承租人起诉的情况占有相当的比例。这些案件中，承租人往往都具有“转租权”，从而将房屋多人、多次进行转租最后形成群租。而一旦遭到房东拒绝，承租人就会搬出租房合同，索赔高额违约金。对此，法官特别提醒房客在签订租赁合同时，要特别留意是否同意承租方进行转租，并对入住人数进行事先约定。
孙先生是幸运的，经历了一番波折后，法院并没有支持陈小姐索赔违约金的诉讼请求。主审法官指出，根据合同约定，陈小姐有权进行转租，但41平方米的房子供8人居住违反了上海市的相关规定。孙先生据此报警，并由民警和居委干部协调租客搬走并无不当，陈先生并无违约，无需赔偿。
中介：为赚取佣金成群租“帮凶”
大学毕业不久的李小姐为方便工作，找到一家房产中介想要在市区找一间一居室。 “一居室的房子很紧俏而且价钱高，如果与其他人一起合租成本就能降低很多。 ”在房产经纪人的一番推荐下，李小姐决定先去看看房子的情况。
中介推荐给李小姐的这套房子位于市中心一高层住宅内，租金每月不到2000元。 “房子虽然有点小，但地段、装修、价格都不错。 ”李小姐一眼便相中了这个房间。
签约前，李小姐特地提出要看一下房东的房产证以确定房屋权属情况。“房子保证没问题，出租人肯定有权出租。”见中介说得这么肯定，李小姐便签下了租赁合同，并支付了半年的房租和押金。可此后发生的事情却让李小姐对自己的决定后悔不已。
搬进新家不久她发现，这套所谓的合租房其实就是群租房，两居室的房子里总共住进了七八个人。更夸张的是，由于房东发现了二房东擅自转租，陈小姐连同其他租客被赶出了这套房子，而当初借给他们房子的二房东则不知去向。
付了房租却被赶出房子，陈小姐认为中介公司有不可推卸的责任，应该赔偿自己的损失，于是将中介公司告上了法庭。对此，中介公司也承认自己的中介行为存在瑕疵。最终，在法院的主持下，陈小姐和中介公司都表示愿意通过协商解决处理此事，经调解，中介公司同意赔偿陈小姐中介费和房租等损失3000元。
“个别房地产中介公司在明知群租行为不合法的情况下，为赚取中介费，仍与‘群租专业户’联手，积极寻找房源和群租客户。”李仲华告诉记者，在案件审理中他们发现，一些房产中介在明知出租人不同意转租的情况下，仍积极促成转租，侵害出租人的利益。
“群租现象损害社会公共利益，但一些中介从业人员为个人经济利益，置社会公共利益于不顾，成为群租现象的推波助澜者。”对此，李仲华指出，房地产中介机构理应承担相应的社会责任，成为群租现象的过滤网。
法院：加大公共租赁房建设投入
群租现象屡禁不止，一方面与“群租专业户”通过群租牟利和房产中介的推波助澜有着密切关系，另一方面市场的需求和监管的缺位也是重要原因。针对群租纠纷多发的情况，黄浦区法院提出三点建议：
在政府层面上，多部门联手综合治理。房屋行政管理部门应加强对房屋租赁市场的监督管理，坚决查处群租现象，依法惩治“群租专业户”；对群租行为依法依规作出事实认定或行政处罚，为诉讼阶段提供一定的事实与责任认定依据。公安、消防、街道等部门应配合房管部门，联合做好群租防治工作，实现源头治理。同时，建议政府加大对公共租赁房的建设投入，让更多的外来务工人员能享受到政府提供的公共租赁房屋，低成本地解决住房问题，切实降低“群租房”的市场需求。
在社会层面上，多方合作共同管理。房地产中介机构应加强行业自律，通过提供规范、标准的房屋租赁合同，促进租赁市场的健康发展，如将群租作为合同禁止条款予以列明，并加重违约方的责任等，提示租赁合同双方自觉抵制群租行为。倡导居委会、物业公司、业委会等积极推进房屋租赁备案制度的贯彻落实，通过教育、劝导，督促社区居民增强自我防范意识，自觉抵制群租，从源头根除群租现象。
在司法层面上，多渠道发挥司法职能。首先为最大限度地促进社区和谐稳定，应尽可能地通过调解方式解决群租纠纷，将矛盾化解在萌芽状态。其次，通过司法建议等方式及时向相关职能部门反馈问题、提出建议，促进社会管理的不断完善。此外，应尽快研究出台关于群租认定和纠纷处理的指导性意见，从而有利于加大对群租行为的惩戒力度。
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