新鸿基相关人士向《证券日报》记者表示，目前还没有确定项目持有和出售比例；对此，有分析人士称，218亿元的地王极大地考验开发商的开发、中长期持有运营的资金承压能力
“9月才过去5天，基本就可以确定为"地王月"了。”某广州的知名房企向《证券日报》记者表示，“真不敢想象”。
9月4日，北京拍出了7.3万元平方米的全国单价地王，融创中国刷新了土地出让历史上的单价地王纪录；9月5日，上海诞生年内全国总价地王，新鸿基以217.7亿元拿下上海徐家汇中心地块，楼面地价37264.4元/平方米，溢价24.21%。
对此，融创中国向记者表示，不算高，不愁卖。而新鸿基相关人士在接受《证券日报》记者时称，“我们暂时决定独立开发，不引入合作方。”
值得注意的是，同策咨询研究部总监张宏伟则向《证券日报》记者表示，新鸿基开发这块地王至少需要300亿元的成本，后续公司持有运营期间的市场培育期也将产生一些成本费用，这极大地考验开发商的资金承压能力。
溢价42亿元
公开资料显示，徐家汇中心项目起始总价为175.26亿元，总建筑面积为58.4万平方米，包含40万平方米的办公和18.4万平方米的商业及宾馆。另外，该项目中还有地下12万平方米的商业，其容量已相当于目前徐家汇商圈的商业办公总面积。
除此之外，从上述公开资料来看，这块地的规划并不涉及纯住宅。新鸿基向记者表示，初步用途比例分别为写字楼约占70%，商场及酒店约占30%。
而新鸿基在开发和运营商业地产方面有着自己的优势。因此，该公司以217.7亿元总价竞得该地并不让业界意外。不过，该地块以溢价42.44亿元，溢价率24.21%成交，成交楼面地价为37264元/平方米。
“周边一手新房的价格，最低为43000元/平方米，靠近瑞金路的新盘已经卖到9.2万元平方米，物业管理费14元/平方米以上。”美联物业全国研究中心向《证券日报》记者如是表示。
对此，新地主席兼董事总经理郭炳联向记者表示：“今次购入地块贯彻集团投资内地主要城市的策略，加上徐家汇中心项目地处优越位置，预期可以加强集团稳定的经常性收入。”
实际上，实地探访过该地的知情人士也向《证券日报》记者介绍，该地块内目前大部分都非常平整，甚至充当了临时停车场。除了荒草和树木外，该地块上还有几栋破旧房子，却无人居住。
此外，该人士还向本报记者介绍，该地块区位优势非常明显，背后即为徐家汇标志性高楼汇港广场，板块内还有北方交通大学，其未来升值空间可以预见。
不过，值得注意的是，该地块的“前世今生”却极为复杂，甚至停滞开发已经高达18年之久，其中两任“东家”折戟，可见操作这一大盘的压力。
对此，上海易居研究院研究员严跃进向《证券日报》记者表示，上实城开是以住宅为主的开发商，而上述城市综合体项目以商业地产为主，回报周期长，且需要很强的融资能力才能支撑项目开发所需的大量资金，显然容易拖累企业资金链。而上实城开置换土地后，将重点放在住宅开发上，则能够更快地获取回笼资金，缓解资金压力。
300亿元开发成本遭拷问
更为值得注意的是，为了避免该项目再次遭到闲置，在徐家汇中心项目的出让合同中，开工和竣工之日都有详细规定。
记者根据该合同内容发现，中标企业第一期需交纳的土地出让款为地块成交总价的30%，其余则一年内付清。也就是说，新鸿基在签订土地出让合同后，10日之内需要交纳65.31亿元第一期土地出让金。
此外，该合同对开工和竣工时间都有详细规定，其要求开发企业交地后12个月内开工，动工后60个月内完成总建筑面积的70%，动工后84个月内全部竣工。也就是说，新鸿需要在2014年9月初时就开工。
“因为我们刚刚拿到这一地块，先入市什么业态的产品和项目具体规划还没有定下来”，新鸿基上述相关人士向《证券日报》记者表示，整个项目持有和出售的比例也没有确定。
不过，如此大体量的项目，而且在此前两任“东家”都因资金问题而无力开发，最终退出的情况下，新鸿基的开发之路，其压力可想而知。
对此，张宏伟向记者表示，就周边市场而言，该地块的成交楼面地价不算高，其未来市场升值空间可以预见。
但更重要的是，217.7亿元的地块成本，加上建安、税费和资金等成本，新鸿基至少需要300亿元的开发成本，方可支持这个项目在未来3年至5年内的开发。
此外，张宏伟还表示，公司在后续持有和运营该项目的市场培育期中，还将产生一些成本费用。因此，在项目在开发个中长期持有运营的过程中，这将极大地考验开发商的资金承压能力。
同时，对于开发商而言，如果后续没有充裕的现金流或多元化的融资渠道支撑，该项目的开发周期可能被拉长，进而开发进程受阻，入市时间也将随之遭到拖延。（证券日报 王丽新）
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