从近3个月北京土地市场的推地节奏、出让土地性质及成交价看，推量上多寡穿插，限价地与高价地互现。数量和价格差异化，已成为北京土地出让的明显特征。
9月土地少而精 地王、限价地同出
北京市土储中心官网的2013年成交一览表显示：9月，仅共有8宗土地成交，住宅用地更是只有区区3块，但却个个亮眼：9月4日，“限价地”与“地王”同日出现：融创以21亿元斩获农展馆北路8号住宅地块，折合楼面价逾7.3万元，刷新北京乃至全国纪录；与此同时，恒大以40.4亿元加配建51500平方米公租房的代价，拿下朝阳豆各庄地块。出让公告中规定：除公共租赁住房外，剩余商品住房销售限价为22000元/平米。而按成交价折算，剔除公租房部分，楼面价已达16618元/平方米，再加进方方面面的成本，恒大的利润将很微薄。
26日，北京市第二块“限房价、竞地价”地块—海淀区环保科技园住宅用地，以18.1亿元由中国铁建收入囊中。众所惊诧的是，成交价折合楼面价为18562元/平方米，仅与政府规定的该地块上建成的商品住房销售限价19000元/平方米相差438元。
10月土地差异大 准“地王”被停
依土储中心官网显示：安排在10月交易的11宗土地中，4块为住宅用地。分别是于15日拍卖的延庆县沈家营镇二类居住用地（配建经适房和保障房）、28日于国土资源局现场出让的顺义新城第7街区二类居住用地（两限房），以及29日交易的海淀区东升乡二类居住用地。三地块的起始楼面价分别为2020元/平方米、4307元/平方米和16451元/平方米。
由出让公告可看出，有关部门依据宗地位置和面积，较合理地制定了附加条件和定价，差异化表现明显。
原本，10月还有一块非常引人瞩目的高价地块—顺义新城21街区地块。这块含当年大龙地产天价拿下的天竺22号“地王”部分的地块，挂牌起始价和起始楼面价分别为21.5亿元和2.1万元/平方米。由于当年天竺22号地是“双料地王”，成交总价和折合楼面价分别高达50.5亿元和2.99万元/平方米，成为地王的“危险系数”很高，由此相关部门将此次出让的顺义新城第21街区地块分为两部分，两者容积率不同。其中21-18-001c地块用地性质为R2二类居住用地，容积率1.01；而21-18-001a地块用地性质为C9其他公共设施用地容积率0.8，规划配建有不少于500张床位的养老院，由竞得人代建，待建设完成、验收合格后无偿移交给区民政局管理。
尽管已为这块容易“飙高”的地块限制了条件，该宗土地还是在竞价开始前的10月9日就被国土资源局宣布暂停出让。业内对此举的共识是：冷却土地市场近期的“高热”。 中原地产市场研究部总监张大伟分析：虽然该地块因包含大龙地王部分，在性质和容积率上都做了调整，但毕竟有原价在前，容积率又低，最终成交楼面价很有可能超越大龙地王。”
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为：像该地块这样稀缺、低密的土地，势必将刷新区域高价。今年以来，从首开、中粮分别拿下的孙河地块，到泰禾竞得的台湖地块；从懋源斩获的夏家胡同地块，到融创收获的农展馆地块，一直到昨日刚刚交易成功的顺义区高丽营地块，高价地和新地王已然太多。若还不在此时及时降火而任由顺义21街区地块再成地王，“烧伤”的很可能是区域乃至整个北京市场。
高价限价不矛盾 差异对待一举两得
从今年以来的土地成交情况看，相关部门好似在用两只手控制土地市场：左手用多种方式、从各个环节严格限制土地价格；右手又拼拼推送好区域、高起价的“准地王”入市。
胡景晖看来，这种似乎是“左右互搏”的现象其实并不矛盾，反而是“两手都硬”的调适平衡方式，而且将成为未来土地市场的主旋律。
“去年以来，市政府通过严把预售证发放关来控制房价，效果起先还好，但随着时间推移渐弱。现在把限价阶段提前到了土地出让时，不仅能控制房价，还能解决中低收入家庭住房问题。”但限房价同时也会在一定程度上影响土地出让价格和土地财政收入，因此其他非普通住房用地需要通过市场化出让，创造高地价款来平衡限价地造成的损失。他认为，在政府差异化对待不同市场的调控手段下， “限价地”与“准地王”互现或将成为未来土地市场的主旋律。即满足中低收入的住房需求；而高端物业交由市场来竞争，企业自行承担风险，通过市场化形成“地王”，这可以使得政府能有更多资金反哺到保障房中。这种方式或许非常规，但至少在一段时间内会很有效。
亚豪机构市场总监郭毅也对土地供给和出让差异化有自己的见解。她认为：从住宅成品需求方购房人方面说，这样可直接增加保障房及中低价位商品房的市场供给率，有利于疏导刚需购房客群，稳定房价涨速。从土地需求方开发商方面说，各房企可考量自己的实力及需求拿地，符合市场化。需要注意的是，政府一方面要保证保障房、限价房申购过程中的公开公正，另一方面要合理引导开发商适应现在的方式。
2013年度以来北京代表性成交地块回顾：
| 宗地名称 | 成交时间 | 受让单位 | 成交价（万元） |
| 石景山区老古城综合改造项目D、JB地块二类居住及商业金融项目 | 1月10日 | 中海地产集团有限公司 | 201800 |
| 海淀区玉渊潭乡F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地 | 1月18日 | 北京市基础设施投资有限公司和北京京投置地房地产有限公司联合体 | 465000 |
| 朝阳区孙河乡北甸西村W地块二类居住用地 | 1月24日 | 福州泰禾房地产开发有限公司 | 185000 |
| 通州区台湖镇4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地块F3其他类多功能用地4-1-022地块F2公建混合住宅用地 | 4月11日 | 福州泰禾房地产开发有限公司 | 193000 |
| 丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目 | 7月3日 | 北京懋源房屋开发有限公司和北京懋源置业有限公司联合体 | 177000 |
| 朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块二类居住、托幼、医院用地 | 7月23日 | 中粮地产（北京）有限公司 | 236000 |
| 朝阳区农展馆北路8号0304-622地块住宅混合公建用地项目 | 9月4日 | 北京融创恒基地产有限公司 | 210000 |
作者：王飞
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