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以房养老看世界
新加坡以房养老走过10年 90%住户拥有组屋产权
以房养老模式覆盖全面
9月13日由国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”的表述让“以房养老”备受关注。
房子与养老民生的聚焦点，两者结合更加抓住眼球，争议讨论不断，从操作条件到操作模式等话题莫衷一是。美国、日本、新加坡的以房养老模式更是为国人津津乐道。
新加坡在以房养老的路上，已走过10多年。
住房、养老是新加坡社会保障的两条主线。而描绘这两条主线，新加坡中央公积金局和建屋局是两支不可或缺的笔。两个机构形成合力，构建了“建房—买房—售房”完整链条，养老也附加在此链条，与房产便利结合形成以房养老。
建屋局建设组屋，售价低于市场；公积金局强制居民储蓄购房、养老资金，建屋局提供购房贷款和津贴，“房屋价格低廉、人人负担得起”成为可能，目前，新加坡90%居民拥有住房产权（包括组屋和市场售卖的房屋）。
而当居民年老需要以房养老，可大房换小房、出售屋契、参加乐龄花红计划或出租房屋，公积金局与建屋局两者再次合力，搭建了便利平台，建屋局回购屋契、发放红利，公积金局吸纳售房部分所得纳入终身入息计划，为新加坡居民养老增加收益……
文/图 本报特派新加坡记者 李华 实习生 刘方远
公积金制度：
社会保障体系的基石
中央公积金制度是新加坡的一种独特制度，公积金（CPF）也成为新加坡社会保障体系的基石。而奠基者中央公积金局成立于1955年7月1日。
多年来，公积金制度已发展成为一个全面的社会保障储蓄计划，公积金涵盖了社会保障的三大元素：退休、医疗保健融资和住屋融资。公积金促使每一名活跃会员定期储蓄，以保障自己的退休需要。公积金让新加坡人居者有其屋，共同拥有国家产业的一部分。
新加坡法律强制所有受雇的新加坡公民和永久居民（包括所有兼职、临时和全职工作者），以及他们的雇主，都必须参与公积金计划。凡是每月薪金超过2500元的雇员都必须缴交公积金（注：据2011年统计，新加坡雇员月均工资约21670元）。
目前，50岁及以下的会员每月缴交薪金的20%，作为个人公积金户头的缴交额；加上雇主所缴交的16%，总缴交额为36%。
新加坡的公务员同样也不例外，自己缴纳薪金的20%，政府作为他们的老板缴纳16%。他们退休以后，也没有额外的退休金，同样也是领取公积金作为养老费用。
年龄超过50岁和每月薪金少于约7500元的人士，其公积金缴交率相对较低。
截至2012年12月31日，公积金会员人数大约为340万名，其中180万名活跃会员定期供款，而在全国劳动人口中，超过80%的居民得到公积金制度的保障。公积金会员户头的净余额约为11510亿元。会员的公积金缴交额会按照相关年龄的分配比率，分别存入三个户头。
普通户头（OA）可作为住屋、投资和其他经批准的用途。公积金会员在开始工作的阶段，存入普通户头公积金缴交额较高（35岁以下为23%），这有利于他们尽早购买第一个房产。在此项政策的作用下，新加坡人享有世界上最高的房产拥有率。目前，该比例高达90%。
特别户头（SA）储蓄是作为退休用途的，可投资于退休相关的金融产品。
保健储蓄户头（MA）的储蓄帮助会员支付自己或直系家属的住院费用。由于个人的医疗保健需求会随着年龄增加，因此存入保健储蓄户头的薪金百分比也会按会员年龄递增。
当会员年满55岁时，中央公积金局将自动为他们开设第四个户头—退休户头（注：新加坡居民目前62岁退休）。公积金储蓄所赚取的最低保证年利率为2.5%。普通户头储蓄给予至少2.5%的保证最低利率。而特别户头、保健储蓄户头和退休户头储蓄则同时享有长期债券利率（目前年利率为4%）。
公积金储蓄的利率远远高于银行储蓄利率，有居民也将公积金储蓄作为投资。
为了应付预期寿命延长和人口老化的挑战，中央公积金局在2009年9月推出了“公积金终身入息计划”。
年满55岁的新加坡公民或永久居民，退休户头有20万元，或年满最低存款提取年龄时（目前是65岁）有30万元，会被纳入公积金终身入息计划。
原新加坡人力部部长颜金勇曾说，在退休账户中的积蓄越多，从公积金终身入息计划中获益也就越多。子女还可为父母账户充值帮助他们加入公积金终身入息计划（注：子女填补的数额顶限为目前的最低存款额74万元）。
从2012年1月起, 在公积金终身入息计划下，满55岁的公积金会员可用他的退休户头储蓄参与此计划，并在65岁最低存款提取年龄达到时，开始提取可持续终身的每月入息。
一般而言，会员缴纳额达最低存款额约74万元时，每个月可领取约5500元，“可保证基本生活”。
同时，公积金终生入息计划也是新加坡以房养老重要一环，居民选择不同的以房养老方式，都需将房的净得填补公积金参加终身入息计划。
新加坡公积金制度确保大多数国民年轻时储蓄，为未来准备。在“居者有其屋”、医疗住院费用、养老方面，“公积金无所不在。”
居者有其屋
90%住户拥有组屋产权
公积金局为买房、养老搭建了平台，以房养老的房又从何来？新加坡有其独特的做法，其中，新加坡建屋局的角色举足轻重。
在新加坡建屋局展览厅，一块巨幅黑色LED屏幕记录了HDB的光辉岁月：2008年联合国公共服务奖、2010年联合国世界人居荣誉名册奖……然而，这份荣誉来之不易。
1961年5月25日，一场突如其来的大火考验着刚刚取得自治2年的新加坡政府。大火过后，16000多人无家可归。然而，1周之内，6000人就住进了新房；9个月后，更多家庭陆续搬入5座坐落于原址上的新组屋。
对此，建屋局功不可没，它成立于1960年2月1日，其目的是为了解决早期的严重“屋荒”问题。1961年，建屋局制定第一个5年建设计划，目标是建成50000个单元的低价住房。1964年，居者有其屋计划应运而生，4年后，政府允许购屋者动用公积金购买公共组屋，为此计划添上翅膀。
计划没有经济实力支撑只是一纸空文。为此，政府资助建屋局运作贷款，同时每年为建屋局提供津贴以弥补推行公共住屋的赤字，建屋局同时也向银行贷款。建屋局有了充足的经济实力以大展拳脚。
针对新加坡公民家庭，政府根据不同人群、不同家庭情况提供各种类别的购屋津贴和购屋计划，从而“房屋价格低廉、人人负担得起”。建屋局还为合格家庭提供多达两次优惠利率贷款，偿还期高达25年。
新加坡公民年满21岁，每月家庭总收入低于5万元，便可申请贷款和直接向建屋局购买组屋。
如今，居者有其屋已从计划变为现实，建屋局建设、管理的产业达到近950000多个单位（包括一房式到五房式，小型公寓，其他房型及产业），成功为新加坡380万居住人口中约84%提供组屋，其中94%的住户拥有自己的组屋。
“一个国家能够为这么多的人民提供适当的栖身之所，让他们拥有自己的住屋，的确给人留下深刻的印象。国为它是个光辉的例子，可资其他国家借鉴，所以它胜利了。”联合国生境新闻处主任 Ms Jane Nyakairu 高度评价了建屋局的突出功绩。
新加坡政府鼓励公民购买能力范围内的组屋，组屋平均售价约从55万~190.5万元不等。根据建屋局提供的数据，目前四房式组屋最为普遍，占到41%的比例，平均售价约是150.5万元。
时任国家发展部部长马宝山说，建屋发展局为年轻夫妇提供组屋的购屋津贴，帮助他们获得住房的“第一把钥匙”；当他们年老时，政府再把“第二把钥匙”交给他们，即各种从组屋套现的选择，以确保他们在退休后仍有收入来源。
方式一：小型公寓
量身定制的养老住宅
对于那些已拥有公寓/房产的居民来说，小型公寓计划为他们提供了一个套现的方案：卖掉他们的大公寓/房产，搬进小型公寓，以提高退休收入。小型公寓计划实施于1998年，为年长者们（至少55岁）寻求独立的生活方式提供了一个额外的住房选择。小型公寓的屋契相对较短，仅有30年，因而售价普遍都能让老年家庭负担得起。
小型公寓是专门根据年长者的需要而设计和建造的。现有户型分为35㎡和45㎡两种。小型公寓搬进来便可以住，辅助老人行动和独立生活的设施齐全，比如安全防滑地砖和警报系统。小型公寓通常位于便利的地点，居民能够轻易地享用各种设施和公共交通。社区的公共设施也为年长者们提供了基本的支持和服务。
在2012年~2013年财政季度中，由建屋局管理的小型公寓达到近3000间。72岁的老人陈水玉（音译），6年前申请了老人公寓，等了3年才搬到了女皇镇的小型公寓。
陈水玉对小型公寓很满意，室内地板防滑，进门处是缓缓坡度，方便轮椅通行，洗手间位于卧室和厨房中间，两扇门连通两处。房内安装扶手杆，至少装有3个警报拉线，老人跌倒或遇到紧急情况可拉响警报，寻求协助。
陈水玉热情地演示了警报系统，警报声响清脆，能瞬间引起注意，随后陈水玉迅速关闭警报，以免谎报警报，消费爱心。
陈水玉说，她现在很忙，时间不够用，上上网，看看电视，到楼下运动运动，还教附近老人做手工艺，“他们称呼我，陈老师，陈老师。”其他老人催促她快快教学。忙碌的她，不觉得寂寞，有时找老朋友叙旧，有时也和新结识的朋友聊天。
她说，在小型公寓住得不错，购物方便，前往综合社区医院看病，只需出很少一部分钱，还有医保卡。楼下的社区中心，对老龄人士（55岁以上的老人）开放，可以做物理治疗、中医按摩等。社区中心负责人说，有不少老龄人士前来。
方式二：升级版屋契回购
以屋契套现增加收入
“我不想离家去养老。”“除了小型公寓还有其他更好选择吗？”近年来，建屋局听到许多市民的心声，为响应群众的呼声屋契回购计划于2009年3月正式出炉。
改善后的屋契回购计划是一项针对达到公积金最低存款领取年龄（公积金局数据显示：目前是65岁，具体年龄会根据公积金方面的规定而做调整）的低收入年长者的特殊养老计划。参加该计划的老人，需要满足家庭月收入不超过15000元，现有产业是3房式或更小组屋，没有第二项产业等条件。目前，该计划覆盖人群约有42000万组屋所有者。
改善后的屋契回购计划对于年长的屋主来说可谓两全其美，一方面可以在他们熟悉的社区养老，另一方面可以得到一个终身年金，以补贴他们退休后的收入。
这项计划为年长的屋主提供了一个将三房式或更小组屋套现的选择，屋主保留30年的屋契，将其他部分屋契卖给建屋局。售卖部分屋契的所得，减去剩余房贷（如果还没有还清的话）及其他费用后，剩下的就是净得。净得资金填补家庭成员公积金退休户头，以达到公积金最低存款额。再以公积金退休户头的全部储蓄加入公积金终生入息计划，领取每月入息。
以一对年满65岁的新加坡夫妇为例，他们售卖屋契后填补达到了去年公积金最低存款额69.5万元，丈夫领取的每月入息约是3650~3865元，妻子约是3365~3575元。如今最低存款额上升到74万元，他们领取的每月入息也有所增加。
此外，如果，一个家庭公积金总填补额达到约30万元，可以得到政府约10万元的现金花红。如果总填补额少于30万元，花红则按每填补3元可获得1元花红。在填补了公积金退休户头后还有余款，屋主可以保留高达近50万元人民币的现金。
方式三：乐龄安居花红计划以大换小奖励2万花红
屋主也可考虑买套小一点的组屋或小型公寓，作为套现的一种方案。这对于年长者们来说尤其有帮助。孩子们长大了，结婚了，组建了自己的家庭，父母们就可以考虑搬到一套小一点的组屋，并从中套现。
屋主可以选择在原来的组屋区内购买更小单位的组屋、小型公寓，实现就地养老，避免搬往陌生环境而不适应的困扰。
2013年2月，新加坡政府推出乐龄安居花红，帮助那些愿意精简户型的低收入年长屋主们补充他们的退休养老金。年长的屋主（年龄在55岁以上）如果换套小一点儿的组屋（至多三房式），或者小型公寓，便可申请乐龄安居花红计划。目前，37万组屋所有者满足申请条件。
填补公积金数额达到6万新元（屋主可以决定如何将30万元分别填补到夫妻双方户头）， 每户可获得10万元的现金花红。如果没有达到30万新元，则按每填补3元补1元花红。部分出售房屋的收益将拨入他们的公积金养老金账户，以及参与公积金终身入息计划。
方式四：出租整套组屋或者闲置房间 获得额外收入
新加坡居民如果符合5年的最低居住年限，就可以出租他们的组屋。当屋主们需要套现时，比如退休期间或是急需用钱时，出租则给予他们更大的灵活度。出租的另外一个优势在于，当屋主想要自己使用组屋的时候，还能选择搬回去。
出租闲置的房间则是另一个套现方案，屋主不仅能在现有的组屋继续生活，还能获得额外的收入。三房或更大的组屋允许出租其中闲置的房间。 组屋屋主如果出租了房间，必须在七天之内向新加坡建屋发展局登记。此外，屋主必须继续和租户一同住在组屋里，并且遵守相关的出租条例，以确保转出租行为不会导致对其他居民造成不便。
据统计，截至2013年第三季度，整间组屋出租的数量达到44,966个单元。
建屋局推出的不同养老计划，针对全面，无论低收入或中等收入、愿意或不愿意搬迁的老人，都可以找到适合的方案。
他山之石
新加坡模式可借用
以房养老的条件已具备
在浙江大学经济学院教授柴效武看来，“三子养老”新体系更能发挥养老效益，即“房子、票子、儿子”。其中，第一项房子即以房养老。他说，目前推行以房养老的条件已具备，“以房养老是中国应对人口老龄化危机不得不走的一条路。”
“以房养老是目前养老体系的一种有益补充。”他解释说，一种新模式从无到有，从小到大，占据的分量小，不会发挥主体作用。但他强调，未来以房养老会成为主体。
柴效武也看到，“以房养老”是个系统工程。
“以房养老可以改善老人的生活质量，金融机构可以增加业绩，还可减轻政府的负担。”柴效武指出，以房养老的好处显而易见。
他指出，目前30多种以房养老模式都可以选择，新加坡的模式也可借用。他说，新加坡经济发达，人民收入较高，解决养老问题不大。他分析说，新加坡政府富裕，在“以房养老”中政府发挥的作用相当大，国内政府的力度可能没有那么大。
柴效武说，新加坡“以大房换小房”的模式在国内操作性更简单，也更容易，老百姓都可以自己操作，“政府给予政策的优惠、平台就行。”
另一方面，新加坡政府在“以房养老”分配的花红力度较大，柴效武认为，国内也可以借鉴，不过增加政府这方面意识还需要一个过程。
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