农地入市 意味“小产权”可以转正？

　　《决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场。著名经济学者马光远发了一条微博：“小产权房，终于等到同权了！买吧同学们，没个小字了！”著名小产权太玉园的村民却说，“我才不愿意转，给我100万我都不干。”又是为啥？

　　十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(简称《决定》)提出，建立城乡统一的建设用地市场。“'小产权房'转正”的风声也随之再起。

　　《决定》全文一公布，著名经济学者马光远就发了一条微博：“小产权房，终于等到同权了！买吧，同学们，没个小字了！”小产权房真的会转正吗？将面临哪些难题？

　　农地入市，小产权可以去掉"小"字了吗？

　　十八届三中全会召开之前，北京通州区太玉园的房价迅速从8000元涨到1万元，一个月涨了近两千，太玉园小区是北京乃至全国最大的小产权房。

　　《决定》公布之后，媒体又去太玉园采访，一位张先生2006年以2000多元的价格买了这里的房子，张先生表示，如果能“转正”，当然更好不过，“一说建立农村产权流转，我心里就踏实多了。”

　　对于“转正”可能会让业主补缴大产权房应当缴纳的土地出让金，业主们就没那么痛快了。太玉园的业主国芙蓉表示， “10万左右可以接受，再多就不行了。”

　　也有压根不想“转正”的。几位2003年前后搬进太玉园的当地村民认为，“转正”后房子虽然可以上市交易，但这对他们来说并无多大意义，“我们就是本地人，房子自己住，现在不用交物业采暖费，住着挺好，如果转大产权要交钱，还不如不转。”另一位住在太玉园的村民称，当时搬上楼是因为旧村改造，等于用宅基地置换而成，他认为，如果房子转为大产权推向市场，村委会应该对他们进行相关补偿。“我才不愿意转，给我100万我都不干。”这位村民说。

　　小产权到底会不会“转正”？住房和城乡建设部科学技术委员会常务副主任李秉仁在接受记者采访时表示，从未听过国家有要解禁小产权房的说法。

　　北京房协秘书长陈志也认为，“小产权房”的转正并不会立即得以实现，其中最大的问题就是法律上的障碍，《宪法》中规定的土地所有形式只有全民所有和集体所有。而且按照现行的《土地管理法》，宅基地属于农村集体经济组织所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、买卖或变相买卖。“那如果'小产权房'转正，就必须要修改法律，否则转正的行为就是违法的。”陈志说。

　　小产权想去掉前面的“小”字到底难在何处？有什么更好的解决之道？对此，中国新闻周刊网记者采访了清华大学中国经济研究中心高级研究员韩秀云和央视特约评论员王志安。

　　以下是采访实录：

　　中国新闻周刊网：这次《决定》提到“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。”对集体土地入市怎么看？

　　“农地入市要先确权”

　　韩秀云：三中全会公告强调了一句话，赋予农民更多的财产权。我们就要问了，这地谁来卖？如果村长在卖，那钱是到了谁的腰包？所以如果说做的话，先确权，这个宅基地是谁的，这几亩承包地是谁的，确权之后才能有一个价格，这个价格公平入市，入市以后才有可能进行流转和交易。所以我觉得如果说农民土地可以入市，首先要确权，首先要登记，首先要发房本，所有的都做好之后再逐渐一步一步往前走。

　　王志安：我觉得现在农地入市至少还有两个方面的法律障碍，第一方面的法律障碍是我们国家在城市用地和农村用地方面，本来所有权是二元的，在城市就是国有土地，在农村就是集体土地，现在如果集体土地入市了，集体所有权的性质改不改变，如果不改变，我们就可能会带来一些问题，如果改变的话，怎么改变，我觉得这个首先立法要通过一系列的变革，才有可能把这个法律障碍给解除了。

　　第二个方面，我们国家有《城市国有土地征收和管理办法》，我们现在所有的拆迁问题，都是依据这样一个管理办法来进行的，但是我们国家关于农村集体土地拆迁、征用没有法律，现在在有些地方开始搞一些试点，比如增加挂钩试点。大家都知道今年发生一个很著名的新闻事件，山东平度有一个记者叫陈宝成，他们家的房子拆的时候跟当地政府之间发生了很激烈的冲突，他那个地方其实就是农地入市，就是村民自己决策把我们的一部分土地拿出去，变成商品房，腾出一部分土地搞开发，它的决定权是全体村民，但是问题来了，这中间如果有某几户村民不同意怎么办，这个时候我们过去的国有土地征收管理办法的时候，实际上是有解决路径的，但是在农村集体土地在遇到类似问题的时候，如果有少数村民不同意，我们现在实际上是没有既定的法律管理框架的，这也是一个法律障碍。所以说农地如果入市这两个障碍如果不解决，现在恐怕还难以推进，所以我觉得农地入市本身是未来方向，但必须在法律上首先要厘清。

　　中国新闻周刊网：那么农村土地入市之后，是不是能让土地价格回落？让整体的房价能够稍微的降一降？

　　韩秀云：一旦农村的集体土地可以入市了，那当然土地的价格会往下了，如果土地价格向下，我们的房产价格也会向下。我觉得当供给增加的时候，这个需求会平衡，以后价格会向下。

　　“土地不缺，北京完全可以放弃农业”

　　王志安：会的，我个人也认为。政府说这个土地少，其实真的不少，就北京来讲，大家看北京的门头沟，我觉得地很多，但它现在有的是种粮食，有的是种核桃，种核桃能挣几个钱，要盖成房子想想，大家的住房条件也改善了，其实房价可能也下降了。所以我觉得需要一些突破的，其实像北京这样的城市，它的农业其实完全可以放弃，我个人觉得，北京这么金贵的地方，这么多人聚集的地方，你搞那点农业有什么意义呢？你把那个农业让给其它省份，北京把这个地腾出来搞建设用地，一方面土地的价值增加了，另外一方面我们的房地产市场也受益了，所以我个人觉得只要允许农村做自主决策，这个市场一定会比现在要理性。

　　韩秀云：但是我也不赞成刚才志安说的这样，咱北京种核桃种菜的整个都没了的话，这城市像摊大饼，我们的呼吸从哪里来，或者我们的粮食从哪里来，我倒觉得应该把这公共设施向外推广推广，形成很多卫星城市，这样的话我们城镇化的发展才不会像摊大饼，北京巨大，上海巨大，广州巨大，我觉得应该是避免。这一次的改革恰恰是把这个公共的设施，公共的财产向外推，形成一些卫星城市有利于中国的发展，也有利于房地产价格的向下。

　　中国新闻周刊网：如果农村土地可以入市了，小产权房的问题怎么来解决？如果农民不愿意交土地出让金怎么办？

　　王志安：小产权房现在北京已经有试点了，就是把小产权房纳入到公租房和廉租房管理里面去，这样农民既分享了土地溢价，同时又在现有的小产权房还不能向大产权房直接过渡的情况下，找到一个变通的办法，从未来来讲，我觉得小产权房打通向大产权房这个所谓的产权变更的法律通道，是非常必要的。

　　这是方向，一定是方向。因为假如说你在制度上承认了农地入市的合法性，那么你还有什么理由禁止所谓的小产权房进行交易呢？但是到底在转型过程中，以什么方式进行，需不需要缴纳一定的土地出让金，我觉得这个是可以考虑的。

　　韩秀云：小产权房如果真正转成大产权房的过程当中，还得有一个土地出让金，它得跟城市相同，否则你这农民赚的价格就太高了，这中间一定说这一起土地出让金该归谁，是交给国家还是交给地方，交给区还是交给县，还是交给乡，到底交到哪里去，还是有这样一个话题。

　　“没有土地出让金怎么办？其实可以搞土地税”

　　王志安：我觉得也不一定非得用土地出让金的方式，因为现在已经明确了农地入市将来的收益主要是归农民，这是方向。但是土地出让金有一部分的功能应该体现在土地出售所得中间的税收里，我觉得将来可以通过税制改革的方式来完成。比如说你这个地方如果要开发房地产，政府给你搞三通一平（水通、电通、路通和场地平整--编者注），大家都知道地现在分为熟地和生地，生地现在搞拆迁，很大一部分钱要搞公共设施建设的，这一部分钱按道理来讲，应该从过去的土地出让金里头出，但如果农地入市没有土地出让金怎么办？其实可以搞土地税，就是说这个土地出售的过程中，一次性的征收比如说15%～20%的土地税收，用这部分钱来支付所谓的三通一平的费用，我觉得也是可以的。关键不同的来源，不同的所谓财政收支方式，我觉得这都没问题的。

　　韩秀云：刚才志安说出这个话题来，我也想到了，如果我家在山坡上，我修了我的小产权房，下面没有路，我根本就卖不出去，但这个路谁来修，公共设施是三通一平谁来做，所以这里面一定得有钱，得补上这，那就是土地出让金这一块，否则路就修不上，三通一平也做不了。