11月，没有硝烟的战争弥漫上海楼市。统计局数据称上海10月房价同比上涨超20%，另一方面，限购再度收紧，非沪籍购房者入沪置业门槛继续提高。在此背景下，记者连日走访申城一二手房市场及银行贷款机构发现，好比是“冷空气的南下”，“沪七条”在持续两周发酵后，已经开始引发多方联动，申城楼市寒意渐起。
新房市场
新房成交降三成 价格陷滞涨状态
“沪七条”出炉，其主要的对象就是高歌猛进的新房市场，在两周的调控狙击下，连带效应显现，工商房管部门纷纷推出细化操作措施，新房成交出现明显降温，持续上涨半年多的房价出现滞涨。
配套措施：严查开盘 控制预售
在上海市房管局出台沪七条政策后半月内，在开发商看来属于配套政策的措施也随之开展起来，多个区县工商部门开始严查楼盘推广，主要针对那些没有获得预售证就开始推广的楼盘，一些市区中高端楼盘的预售审批也变得严格，对于一些资料及价格数据的变化都要求提供详尽说明。开发商们猜测，监管方这样做，主要是释放信号，告诉他们在年底一定要按规定行事，把市场控制住。
"沪七条’后，工商部门开始做跟进措施。”上周，一开发商爆料称，近期工商部门在多个区县严查楼盘推广，自己的几个案场都收到通知，要求在没有拿到预售证情况下，不得对外推广，更不得收取购房者钱款。
楼盘推广实质就是为开盘蓄水，由于一个项目在拿到预售证后，需要在规定10天内开盘，这对于一些大容量或中高端项目蓄客，完全是不够的，项目推广必须做在前面，尤其是对一些客户的锁定。“一般最少一个月的蓄水期，因此提前推广成为最主要的手段。大多项目会提前以路边引导广告等方式来推介项目，提高知晓度。有一些开发商还会做一些直投海报来宣传。”该开发商解释道。
但最近，工商部门对于这些擦边球收紧监管。“几个案场都明确被告知需要有预售证才能进行相应广告介绍，现在我们大多做一些上门客户咨询的工作，或直接让代理去做电话营销。”该开发商如是说。在其看来监管方这样做，就是要求大家在年底要按规定行事，把市场控制住。
此外，近期市区中高端楼盘预售证也开始严格起来。虽然“沪七条”颁布首日的新闻通气会上，市房管局局长刘海生澄清，上海没有暂停商品房预售审批，但自“沪七条”颁布后，全市商品住宅供应量出现明显下滑，根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，11月11日—17日，全市商品住宅新增供应量为22.07万平方米，相较前一周的高峰出现腰斩。到了上周，这种情况愈演愈烈，上周的前四天（11月18日—21日），全市竟无一商品住宅项目获取预售证。有开发商透露，目前中高端楼盘的预售审批对于一些资料及价格数据的变化都要求提供详尽说明，使得审批时间有所延长。
昨天，一代理机构负责人透露，公司从多家开发商处了解的情况看，现在审批出来的都是刚需低价盘，如果申请项目的预售证中报价超过所在区域的成交均价，该项目就有可能被要求进行相关说明，最终的审批权限有可能要上报市局决定。一宝山项目的开发商表示，监管部门相关人士口头放风出来，如果项目报价在2万元/平方米，新申请的预售证审批时间将会延长，这个需要进一步核实。
业内人士指出，实际上“沪七条”列出的第一条便是“落实各区县房价调控目标责任制”，提到“各区县、各有关部门要按照今年初本市明确的房价调控目标积极采取措施，严格商品住房预销售管理，加强市场监管，查处捂盘惜售、哄抬房价及违反限购政策等扰乱市场秩序的违规行为。切实承担稳定房价、稳定市场的责任，确保年度目标任务完成。”“前述的情况不过是具体操作方法。”德佑地产研究总监陆骑麟说。
应对方法：随行就市 以价求量
“沪七条”落地半月，各项操作及配套措施实施，使得商品住宅供应量现明显下滑，尤其是“沪七条”执行后的首周(11·11—11·17)，本市新房新增供应量降至近两个月以来单周最低水平，新建商品住宅成交25.9万平方米，环比大幅下滑36.2万平方米，创近6周新低。加上上周的数据，业内估算，新房成交量缩幅超三成。面对市场再次进入博弈期，开发商不得不以价求量。
上周末，沪上10个楼盘推出千套新房源，记者调查发现，大多数价格陷停涨状态。如位于青浦的中铁逸都本周末加推70多套房源，均价2.5万元/平方米；金地自在城此次开盘均价为1.85万元/平方米； 新城香溢澜庭均价2.2万元/平方米。这三个楼盘的价格基本与上次开盘持平。
“这次我们加推一幢楼，50多套房源，由于价格基本没有什么变化，已卖得差不多了。”松江泗泾的金地自在城销售人员昨天坦言，目前的价格基本符合刚需，开发商也在定价上更趋谨慎。该人员透露，原先大面积的毛坯房源成交均价普遍在16500元/平方米，近期所推的精装小户型房源，成交均价则基本处在18500元/平方米。考虑到所推房源户型、装修情况、区域位置等各方面呈现不同特征，当前售价基本符合“随行就市”的基调。
对此，中房信研究总监薛建雄表示，受新政影响，上海楼市成交量将逐步下滑，房价步入滞涨。“本周末新增入市的多个楼盘，价格都比较适中，基本停涨了。”其预计接下来沪上楼市房价都将处于滞涨状态，一直到明年3月份，楼盘开盘价格基本不会上涨，甚至可能下跌。“明年3月份开始，刚需楼盘会促销，重新启动市场。4月、5月份后，如没有房产税政策出台，房价就会重新上涨。”陆骑麟也表示，此前沪上楼盘已经处于明显上涨阶段，价格普遍较高。受新政影响，购房者开始放慢入市、追涨的步伐，市场进入观望期。“如果再次上涨，获得销售的可能性比较小。”汉宇地产市场研究部分析师张颀则判断，在新政发挥短期效应的基础下，将一定程度上削弱房企涨价动力，尤其以外围区域刚需盘为重点，房价短期内更倾向于平稳走势。
值得一提的是，在沉寂两周后，上周末，不少开盘项目在价格没有明显上涨的情况下，再度传来热销声。位于浦东周康的绿地东上海三期上周六开盘，推出89-168平方米二房三房四房，共计300多套房源，均价2.8万元/平方米，当天吸引了300多组客户到场摇号选购。截至当日下午，据售楼员介绍，仅剩50多套房源可选，日去化超8成。而位于嘉定新城的旭辉锦庭也是23日开盘，推出200多套房源，均价1.5万-1.6万元/平方米，截至周日下午，售楼员表示，“房源没剩多少了。”
二手房市场
新政落地两周 二手房现降温势头
“沪七条”政策出台两周，对于限购限贷政策均有所加码，虽然杀伤力有限，但仍给买卖双方的心态造成影响，这在二手房市场最早体现出来。记者连日调查发现，政策执行后，二手房买家的入市节奏明显放缓，带看量出现不同程度下滑，卖家惜售、涨价现象有所缓解。
中介感觉“沪七条”影响有限
小汪在昌里东路上的一家中介已工作5年，他说，按照以往经验，每一回楼市新政出来，市场都会有一段观望期，但其后，楼市依然会不可避免地回暖，成交价也会节节攀升。小汪说，“沪七条”影响最大的是两类人，有意购买二套房的本地客户及外地人，“原先有置换需求的本地客户比较多，购买二套房原本就准备了充足的资金，六成首付提高到七成，受影响不大。”小汪说，此前有不少客户通过去除原有房产证上的名字，或先将房产出售，再向下家返租的方式，将二套房做成首套房，新政出来后，这一方式仍然管用。
至于外地人买房缴社保的期限从一年延长到两年的规定，小汪称影响也不大，“买得起房的外地人，一般来上海都不止一年。”尽管如此，小汪的带看量仍然较十月份少了三成。他分析说，“沪七条”后，持观望态度的客户增加，“金九银十”过后的十一月，原本带看量就会减少，“以前每个星期都会有三四个客户是通过安居客、搜房网等网站找过来，之后才带去看房的，新政出来以后，一周也就一两个，少了一半。”
新政落地频繁跳价现象减少
据了解，新政出台后，部分房东心态发生转变，一改之前的强势，对意向买家开始松口，出现一定的议价空间。前期较为频繁的跳价现象，自沪七条以后就基本消失。
对于中环内的二手房，“沪七条”的“威力”最明显体现在议价空间上。小汪说，“9、10月份时，中介通常很难和房东谈到低于他心理预期的价格，但政策出来以后，由于客户量减少，后市也不明朗，有些二手房议价空间就增加了，但也不会低太多，譬如200万元的房子，也就再便宜2万到3万元。”
上周，有媒体报道，山阴路某套二手房此前挂牌价一直维持在360万元，新政出来一下子缩水至310万元，小汪坦言，这样的情况在市区很少看到，“少部分房东的心理确实发生变化，但缩水50万元的情况较少见，除非是之前挂牌价远高于市场价，房东根本不诚信卖的，现在可能会回归理性。”
汉宇地产七莘分行经理也向记者透露近期一个案例，他们门店出售的一套莲浦新苑精装四房，房东自愿将挂牌价下调20万元至540万元。此外，松江新城分行的张经理也表示，“沪七条”政策出台后，看房客户明显减少，部分房东变得焦虑不安，挂牌的一套松云水苑三房，总价230万元，房东一改之前不还价的强硬态度，表示可以让步5万元，如有意向买家，还可以进一步议价。张经理透露，类似于这样转变态度的卖家，目前比例已提升至15%，大多以置换为目的。
来自21世纪不动产市场研究部对本市多个板块抽样调查则显示，沪七条出台两周后，影响更深入。在浦东金桥、源深、虹口四川北路等板块，沪七条第二周成交量环比第一周水平，少数下降10%—20%，而金桥板块的少部分房源也出现2%—3%的降价。
21世纪不动产上海锐丰金桥证大二店的经理汪道宇表示，受“沪七条”影响，该板块前期较为频繁的跳价现象，自“沪七条”以后就基本消失。部分房东恐跌，主动表示可小幅议价，如证大家园一套2+1户型，总价在420万元，房东最近表示可以有10万元的议价，但市场方面的接受度不大，并未成交。
购房者由追涨转为观望
由于新政中对于非本市户籍购房者的限购力度再次收紧，抑制了部分新上海人的需求。据悉这些客户一般无长期固定工作单位，但具备一定资金实力，原想一步到位的购房计划因资格受限暂时搁置。此外，一些刚需比较集中的区域，不少客户因政策因素，入市意愿明显减弱，由追涨转为观望，这也导致区域整体的需求量下滑，这种趋势仍将延续。
“这套房子还可以降点吗？如果谈得下来，我们下次来就下定。”在都市路21世纪不动产门店内，沈女士跟一置业经纪人说道。沈女士说自己是上海本地人，与先生两人在颛桥有一套70平方米左右的老公房。看房已有半年，想置换一套90平方米左右的新房。但一直没找到合适的，心仪楼盘价格太贵，便宜的楼盘，交通、配套又不行。“沪七条”出台，沈女士直言，对上海楼市影响特别大。上海的楼市已经得到控制，“我在电视上看见，一个房东在沪七条出台后一晚房价下降50万元出售，这明显看出，政策的调控效果还是很大的”。沈女士笑着说。她乐观地认为2014年房价会下降，差不多在2月左右房价就不会再上涨，甚至出现下跌。“反正自己不急，慢慢看，等房价降下来后再置换。”沈女士坦言。
对此，汉宇地产市场研究部分析师孙黎表示，“沪七条”的意外出台，短期内仍具备一定的震摄力，对于买卖双方的心理产生一定的影响。一部分卖家开始改变态度，诚意度的提升也有助于顺利成交。对于买家而言，考虑到政策因素，购房更倾向于谨慎理性。需求出现降温使得买卖双方进入到博弈期，加上目前新政尚处在消化阶段，受此影响，本月二手房交易量将继续萎缩。
高价地块周边二手房也难独善其身
记者 张骏斓
晚报讯 今年9月随着徐家汇项目被新鸿基以217.7亿元竞得后，周边二手房市场顿时火爆起来，卖家预期的提高使得售价也不断提高，但在沪七条的持续发酵下，这些高价地块周边的二手房也难独善其身了。“虽然听说徐家汇地块明年初就要开工了，但这种利好因素却等不来看房的人。”中原地产南丹路一门店的置业经纪小刘有些担忧地说道。
小刘坦言，上周末的带看量只有不到3组。“电话打了一圈，基本上都不大愿意来看了。”对于这一新变化，小刘也始料未及。在其看来，沪七条的发布，开始改变不少人的置业计划，“最起码购房者要看看这个政策到底会带来什么变化。”
汉宇地产南丹分行经理刘婷也介绍了近期徐家汇板块的二手房行情变化。以主力楼盘徐家汇花园、莱诗邸和东方曼哈顿为例，当前二手房均价分别在40000元/平方米-50000元/平方米、52000元/平方米-60000元/平方米、55000元/平方米-65000元/平方米，较去年同期相比涨幅在10%左右，但与9月相比，已经出现持稳的状态。“由于区域整体房价水平较高，主要面向高端改善型置业需求，二手房价格涨幅要低于平均水平。”刘婷介绍道。
据其介绍，在9月初，“徐家汇项目”出让对于区域二手房市场热度的确有一定提升作用，甚至一些房源的跳价也很明显，但是对于实际成交价格影响不大。一方面徐家汇板块二手房挂牌房源比较稀缺，买家选择房源时都比较理性，影响仅仅限于长远预期；其次，板块商业配套高度成熟，买家对于房源品质的要求远远高于其他要素。但毋庸置疑的是，11月的板块内二手成交量将会有所下滑。一方面是受沪七条影响，部分客户开始出现观望情绪，另一方面年底也是传统季节性下滑的阶段。
银行贷款
部分银行取消首套房85折优惠
沪七条中，二套房贷首付比例的提高，对于目前改善型购房者而言，影响并不明显，由于近期银行额度的收紧，“沪七条”后，首套房贷也受到波及，部分银行取消85折优惠，放贷时间更无法预知，这也造成二手房交易中出现违约风险，一些购房者为此选择全款付清。
部分银行7成难贷足
相比前段期间公积金年限上缴不足引起的卡壳现象，目前市场上更为普遍的是因“放贷辐射”而审批难、放贷难的现象。汪道宇表示，由于购房者对政策已熟悉，近期“卡壳”现象已被市场消化。银行方面由于年末银根收紧、沪七条二套贷款首付提高及相关的忧患心理，对一、二套贷款审批、放款都有所收严。放款期加长、或根本不确定，资质审批更严、优惠利率申请难、首套七成难贷款等现象横生。“事实上，有一半首套购房者受到影响。“据介绍，金桥板块内东陆五街坊的一名首套购房者，为上海市引进人才，由于银根收紧、本来资质没问题的他，首套只能贷款6成，放款日期不定。该房源的房东需要至少5成房款购买自己置换房源。该房客只能问亲友借钱，凑足5成缴首付。如果是收入一般、资质一般的首套购房者，遇到这样的问题贷款更难。同板块的一名上海籍客户，原先想买153万元61平方米的小二房，在东一小区。因为贷款金额不到7成，买房不够款项，只能选择购买总价118万元的寿光小区的一房。
首套房贷优惠取消了
此外，部分银行的首套房85折优惠也开始取消。递交申请材料后，首套房贷优惠却取消了，得知这一消息后，沪上知名高校硕士毕业生小马有些懊恼。今年十月，刚从学校毕业两个月的小马打算与女友一同购买婚房，此前双方名下都无房产，均属首套房。小马说：“原本打算明年才买房的，但今年下半年房价实在涨得离谱，同学九月份在五角场附近看中一套房，150万元没出手，一个月后，同样户型、同样楼层的房子，开出160万元，想想再等下去，一年工资又白赚，不如趁早出手。”
上个月，小马在杨高南路看中一套70多平方米的老公房，待双方父母拿出近六成首付后，便与女友紧锣密鼓地准备起贷款材料，计划趁早将公积金与商业贷款都落实了，以免政策发生变化。谁知，递交申请材料不到一周，小马就从中介处得知首套房贷优惠取消的消息，“当时找的是工商银行办理房贷，信贷员和中介都说世博支行突然取消了85折优惠，我们只得另外找了交通银行。”
有了上回的经验，向交行递交了材料后，小马心里的石头仍没落地，他坦言：“准备材料时信贷员承诺只是尽量申请85折，但最后批下来是几折不能打包票，越到年底越难申请。”除了优惠额度不确定外，年末申请贷款，放款时间也或将拉长，“十一月上旬申请的，按流程应该是一个多月后放款，但信贷员的意思要等到一月才能落实。”
随后，记者致电工行客服人员，得到反馈称，目前并未接到取消85折优惠的通知，但各支行贷款政策或有不同。农行客服人员则表示，银行根据借款人不同的风险评估，首套房贷优惠会有所不同，不同区域也会浮动。
一名银行业内人士透露：“12月31日时，人民银行通常都会对各银行进行指标考核，出于这样的原因，银行不愿在年末打出利率优惠，还有一些是因为额度用完了，拒绝放贷，明年一月份后，情况会相对好些。”据了解，正常情况下，银行房贷从提交申请到放款需要1个月左右时间，但目前放款的时间各个银行均不敢保证，不少银行业内人士透露，十一月申请的贷款，可能需要两个月或更长时间才能发放。
部分购房者全款付清
受年底银行放款周期拉大影响，部分购房者在选购房产时，更倾向全款付清。事业单位白领小庄近期花500万元在黄浦区购买了一套近百平方米的房产，他说，由于年底银行放款周期长，一旦过期不放，上家又急着催款，可能会存在违约风险，“原先有套房子，卖了再添点钱，索性全额付清，银行贷款一二十年，期间会发生什么事谁也说不清，不想冒风险。”
中介张先生告诉记者，临近年底，银行放款周期加长，确实为购房着带来些制约，“不过，通常我们会在合同上写清楚，如果是因为银行过期没有放款的话，责任不需要购房者承担。”不过，仍然有房东担心银行放款延期，在出售房产时要求首付比例增加，“有些房东由于急需资金，又不想等银行放款，在卖房子的时候就会和我们说清楚，首付要七成，这样即便之后的贷款下不来，他还是会有充足的资金去置换新房。”
巧签合约缩减放贷时间
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，有三种解决方式。第一，就是像上述东陆五街坊的购房者，最后用借钱的方式凑款。第二，如客人资质较优，置业顾问可向银行深入联系，要求开放特别通道，加速放款。第三，房东需要款项较急，可自己出资800元，要求银行加急放款。这样房东要带齐身份证、户口本等证件，以及过户收据等凭证，到银行办理。这样的放款期为7—10个工作日。一般情况，20-30日办产权正式合同、凭借产证7天放款，时间上迟了很多，目前凭证放款时间更长，有的要30天。如分行11月初成交的一套东陆二街坊的房源，就是上述情况。房东“卖一买一”，约定买房到款时间为2013年12月底。购房者要排到2014年1月才能放贷。最后房东自费800元加急，让购房者提前完成放贷。得到了放款总价153万，用于购买置换的195万元的另一房源。
在操作上，由于放贷期限、放贷额度延迟放款的现象较多。行内也有另一种提前解决的措施，如果房东不急。可以签订附属合约，给予购房者充分的缴款时间。
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