广州一手楼价同比涨20.9% 房管局：数据真实

　　南都讯 记者张艳芬 罗苑尹实习生陈晓宇 温潇潇 一个“喊涨”，一个“说跌”；价格环比涨幅相差8.9%，同比涨幅相差26.4%—国家统计局和广州市国土房管局同日公布11月份广州楼价，再次出现数据严重“打架”的情形。

　　国家统计局昨日公布11月份全国70个大中城市房价变动情况。其中，广州一手楼价同比涨20.9%，环比涨0.8%。同日，广州市国土房管局也公布了11月份房价数据，称一手楼价同比跌5.5%，环比跌8.1%。

　　完全不同的涨跌趋势不免令公众生疑：到底该相信谁？广州市国土房管局方面昨日对南都记者表示，“两者都可信，都是真实的数据”。

　　根据《70个大中城市住宅销售价格变动情况》的解释说明，国家统计局对广州楼价的调查范围在市辖区范围内，不包括县，调查的方法是“新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据”。

　　那么，“同样来自国土房管局”，而且同样是“市辖十区范围”的楼价数据，为何呈现截然相反的楼价涨跌趋势？广州国土房管局的相关负责人将此归因为“受楼市调控影响”和“统计方法差异”，前者是影响趋势差异的主要原因。

　　按照“市辖十区”的口径，国家统计局1-11月份公布的广州楼价，同比和环比都呈涨势，没有任何一个月份是下降趋势。而广州国土房管局提供的环比数据出现6个月的下降趋势，跌幅最大的是11月份，达8 .1%，同比则有一个月呈现跌势，同样是11月份，跌幅达5.5%。

　　此外，两者同比差之最大的是11月和3月，分别达26.4%和23.7%，环比差值最大的是11月和5月，分别是8 .9%和7.4%。

　　焦点A

　　两种统计方法各有什么利弊？

　　广州市国土房管局的相关负责人说，两个数据的计算办法、统计口径都不同。

　　国土房管局的数据，是通过成交总价除以成交总面积得出成交均价(即算术平均的办法)。该方法优点是直观，缺点是均价会掩藏很多真实的交易结构和数据问题，变化性很大。

　　该负责人举例说，比如某一月城区的成交量突然放大，外围区域少，这个月均价就可能很高。“那是不是就代表这个月的房价涨高了？不一定，因为它受整个成交量、成交结构影响很大，所以它反映市场就没有那么准确”。他说，均价过于简单，反应不出成交结构。

　　而国家统计局的价格指数(并没有具体的价格)则通过抽取同一楼盘不同时间段的数据，通过加权的方法得出数据，“每一个样本点通过前后销售变化，再把这些样本点销售变化全部综合在一起，取得一个价格指数的方法”。

　　该负责人说，通过这个方式获得的数据由于是用同一个楼盘不同时期的数据进行比对，反映市场更加到位一些。但缺点也很明显，因为开发商售楼长期以来都“低开高走”，价格肯定会处于一个上扬的态势，价格指数也容易出现往上调的情况。“这跟开发商营销手段有关，价格指数基本上都是往上走的”。

　　焦点B

　　行政干预市场是“打架”主因

　　广州国土房管局的相关负责人说，两个数据都来自国土房管局，“我觉得两者都可信，都是真实的数据”，在他看来，两者呈现出涨跌截然相反的趋势，除了统计方法不一样之外，更主要的原因是楼市调控干预所致。

　　“在正常的市场环境下，两者在个别月可能有不吻合，但大致(趋势)都是吻合的。但是在房地产调控、即行政干预的情况下，‘数据打架’也是正常的”，该负责人举例说，比如(政府)限签，把高价楼盘成交量限制了萎缩了，那呈现出来的便是外围区郊县的成交量没有变或者上扬，但是中心城区的成交量却变小了，中心城区所占的比例就降低了，所以均价就会下降。

　　“那么对于价格指数而言呢，就算中心城区样本点的成交量虽然下降了，但是哪怕它只卖一套房，它的价格也是有改变的。不同的样本点的加权样本指数呢，还有可能会上涨”，该负责人说。

　　焦点C

　　楼价涨跌至少半年才能看出端倪

　　广州国土房管局相关负责人说，要去判断整个楼市态势，至少需要半年以上的数据。“而且也不是仅仅从一两个数据上去判断，还要从成交量、成交变化、二手房、租赁这些方面去判断才有效全面”，他认为，不大可能通过一两个数据能看出楼市趋势端倪。

　　该负责人说，综合判断楼市，“一个是价格，一个是成交量，一般需求量上升，价格上扬，这个就形成牛市了。成交量萎缩，价格还在上涨，那就要注意了，因为市场的接受度已经发出警报了。如果两个都是下降，就要特别小心了，这说明这个市场开始下滑了”。