2013珠海土地交易盘点
之横琴土地交易
背景2013年12月20日，林海生(化名)坐在自己楼房二楼的阳台上晒太阳，望着远处的景象发呆，他的岳母在楼下的大门口用柴火烧水，与周围发生的翻天覆地的变化相比，这栋二层半的小楼仍显得安静和淡定。
林海生是横琴富祥湾旧村的村民，富祥湾位于横琴岛的东南部的海边，原来是个恬静的小渔村，如今，在林海生的视线范围内，是一个巨大的工地，远处已经建起了规模和造型都有如宫殿般的长隆海洋度假酒店，这里将建成亚洲最大的海洋公园和度假区。林海生以及其他几户不愿搬走的村民，如今有了一个新的名称—“钉子户”。
2008年11月22日，珠海市国土资源局公开挂牌出让位于横琴富祥湾一宗面积约133万平方米的旅游用地，挂牌的起拍价格只有地面地价94.5元/平方米。对于该地块的竞拍者，当时的珠海市旅游局制定了七大条件，现在来看这些准入条件，无疑就是为长隆集团所“量身定做”，最后该集团毫无悬念以底价将该地块拍走，总地价仅约1.25亿元。2009年起，横琴开发全面启动，长隆分别在2010年11月、2011年6月，以同样的单价拍下了富祥湾分别约39万平方米、约132万平方米的旅游用地，总价分别为三千多万和1.2亿元。三宗旅游用地面积约303万平方米，总价仅要2.84亿元。2011年7月，长隆又以2000元/平方米的底价，在横琴的综合服务区拍下一块5万多平方米的项目配套居住用地。至此，长隆集团已经在横琴拥有308万平方米的用地，成为横琴岛上最大的“地主”。
2013年11月21日，横琴一宗商住用地以18400元/平方米的楼面地价成交，成为珠海的“地王”，与这个价格相比，长隆所拍得的地块称得上是“白菜价”。对此，长隆集团一位内部人士也表示，“为什么珠海市政府对我们这么关心，很多人不理解为什么长隆捡了个大便宜，但是对于政府来说就是希望长隆来了之后把整个区域炒热，带动它的消费。”
以占全市不到三成的成交面积，创造了占全市76%的成交金额，横琴新区显然是今年珠海土地市场最耀眼的明星，让我们来仔细分析横琴新区所成交的土地，看看这颗明星是如何升起的。
商住用地三创地王纪录
在今年横琴新区已经成交的17宗土地中，从土地功能看大体可以分为三种：其一是商住用地，其二是包含商业、办公、酒店及商务公寓等功能的综合用地，其三是文化创意和配套用地。3类用地中，商住用地(加上十字门中央商务区两宗包含居住、商业、旅馆业、商业性办公功能的用地)总面积达到56.6万平方米，约占横琴总成交面积的54%。
根据《横琴新区控制性详细规划》，横琴规划的居住用地约为510 .27万平方米，只占横琴城市建设用地比例18.22%，可以说，在面积并不大的横琴新区，居住用地是甚为稀缺的，而它的特殊地理位置和政策优势，又使得这些居住用地非常“炙手可热”。今年是横琴新区首次公开推出商住用地，三宗商住用地拍下来，接连刷新珠海的“地王”纪录。目前已拍出的商住用地，占横琴总居住用地面积才一成多，可以预见的是，接下来还有好戏登场。
港澳企业起一定带动作用
作为内地与港澳合作的“桥头堡”，在一些项目上，横琴寻求与港澳企业合作，部分土地拍卖也指定面向港澳企业。今年7月份，横琴推出两宗包含办公、酒店、商业、商务公寓功能的综合用地，总面积4万多平方米，都是位于横琴口岸广场旁的“黄金宝地”，地块要求竞买人为港澳企业。最终，赌王何鸿燊旗下公司信德集团拍得。
横琴专门面向港澳拍地，开始于去年底。当时，也是一宗位于横琴口岸附近、面积约3万平方米的商业用地，只面向澳门企业拍卖。最终，澳门政经界强人周锦辉旗下澳门励盈投资有限公司以2.5亿的起拍价拍得。周锦辉拍得该地块后表示，将投资16亿元在该地打造购物广场，并将带领30多家中小企业进驻共同开发，寄望胜过香港铜锣湾时代广场。
除此之外，横琴另外一宗约13万平方米的文化创意产业及商服用地，为香港丽新集团旗下上市公司所属的永辉基业有限公司拍得。
根据规划，横琴长隆国际海洋度假区的占地面积达500万平方米，目前长隆拍到的地块面积远未达到这个数。11月29日，市国土局挂牌拍卖位于横琴新区深井湾一宗15万平方米的旅游及配套用地，起始楼面地价为330元/平方米，总起拍价不到1亿元，而公布的准入条件被业内认为是“为长隆所设”。
“高楼”林立 十室九空
深井湾是位于横琴岛的西南方的小海湾，与东南边的富祥湾隔着一座山。为了长隆项目的开发，珠海专门在这里修建了最长的城市隧道—长隆隧道，12月8日通车后，2300米的隧道将富祥湾和深井湾连成了一片。
近日，记者在这里看到，与长隆隧道相连一直延伸到深井湾海边的“长隆大道”已基本修好，工人正在忙着种路中央的绿化带植物。在长隆大道南边靠山的地方，就是住了近400人的深井村。
走进深井村，就能看到密密麻麻的房子，这些楼房一般有六七层高，楼距不过1米左右，从外表就能看出基本是近年新建的。除了少数一、二层有人住，大部分都未装修，说这里“十室九空”一点也不夸张。村民说，这里的搬迁还没开始，村民都还住在这里，出现这么多房子，是因为得知要征地，陆续在近几年抢建的。
村民：没钱建房 找“开发商”投资
曹冬在村里开小卖店，店里摆在显眼位置的都是手套、水靴等建筑工人的用品。“长隆项目带来了很多外地工人。”曹冬毫不讳言他家的房子就是建了等拆迁的，“鱼塘和农用地每亩三千多元就征了，能补点钱的就只有房子。”曹冬说，他家的六层房子从2009年开始建，总面积1000多平方米，当时没那么多钱，180万元的费用大多是借的，“拆迁后就有钱还人了。”曹冬说，政府可能不会按照这么多面积补偿，但只要能拿到一个合理的数就满足了。
与曹冬借钱建房不同，村民苏娟的四层楼房是自己花钱建的。“自从听到横琴开发后，村里有宅基地的地方都建起了房子。”苏娟说，村民没有那么多钱建房子，约80%的人都是在外面找“开发商”投资，由村民出地、“开发商”出钱建起房子，拆迁补偿后双方按照事先约定的比例分成。
富祥湾旧村
长隆进驻横琴，对于世代居住在这里的村民来说，无疑将带来巨变。面对这一巨变，村民们做出了不同的选择。因为对赔偿不满选择坚守的钉子户，和政府拉锯多年的结果是，不用拆迁，但房子要被围墙围起来，成为长隆王国边上的孤岛。而早早听到开发风声的村民，不惜借钱建起了七八层高的楼房，只等拆迁来到家门口。
对于林海生们而言，长隆的进驻意味着他们必须离开这个世代居住的海边小村子。在多年与政府的拉锯般的谈判中，多数人选择了离开，搬进横琴新区专门为拆迁户新建的安置房“横琴新家园”。包括林海生在内的10户旧村人家，则选择了坚守。
首个被征收来不及抢建
“他们(指选择离开的人)都是建了很多房子，拿到了满意赔偿的。”林海生指着自己这栋两层半楼房说，全部面积不过一百多平方米，周围还有大片菜地，如果搬进横琴新家园，只能换到一百多平方米的房子，当然无法接受。“还有我楼房后面的老祖屋，有几十平方米，肯定不能按被拆掉的楼房标准来赔偿”。
记者看到，与横琴其他村子密密麻麻的抢建楼房相比，富祥湾旧村尚未拆迁的十多栋房子显得颇为“另类”—楼距很大，楼层也不高。村民说，富祥湾是横琴首个征收的地块，当时村里领导管得严，大家都没敢抢建，现在看到别村抢建了那么多，都觉得亏了，“如今村主任到处被人骂，有些人还说要打他”。
村民说，政府的赔偿标准，可按照每平方米6500元的标准领赔偿金，或者以原有住房面积的1.1倍置换横琴新家园的房子。“这还是有产权证的房子，没产权证的房子赔偿金减半。”除了房屋，其他土地的补偿主要是青苗费，每亩几百至几千元。
长隆项目的工期，从起初公布的2012年底前竣工，一再推迟，长隆横琴湾酒店和长隆海洋王国至今未能开业，有知情人士认为，村民征地拆迁的问题是重要原因。
“钉子户”区域周边筑起围墙
今年12月20日，在长隆项目所在的富祥湾，最为显眼的是有1888间客房的横琴湾酒店。这个像童话中宫殿一样的大型建筑，将是中国内地客房最多的单个酒店。目前酒店已进入内部装修的冲刺阶段。
离国际马戏城不远处，就是林海生所住的地方，10多栋房子仍屹立在那里，与长隆度假区童话般的建筑在一起，显得很不协调。林海生说，今年8月，政府在未搬迁的房子周围筑起围墙，随着工程的进行，村子原有的道路陆续被挖断，进出“钉子户”区域的交通越来越不方便。
“政府最近通知说，可以不用搬迁了，就围起来让我们住这里。”对于目前半封闭状态的居住环境，林海生显得有些无奈。
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