新华房产1月3日北京讯（记者 姚心璐）对于2013年的全国房地产市场，中国房地产学会副会长陈国强选择了“转向”这个词作为总结。“从年末习总书记讲话为代表或者为标志政策发生了很多明显的变化，过去行政的色彩、行政的手段越来越淡化，将来会更多地尊重市场，强调市场方向。”陈国强说。
侧重于长期调控、转向基本供需问题、突出地方调控自住性、强调住房双轨制，在陈国强看来，都是房地产“转向”的具体内容。
政策两头紧中间松 三中全会开启新面目
陈国强用两头紧、中间松来形容2013年的房产政策，“今年政策的变化、政策的松紧和往年相比有非常大的特殊性，我们可以把它看作是两头紧、中间松。”
他解释说：“两头紧，首先是年初有一个“国五条”出台，年末有十八个城市出台地方的新政，但是中间将近半年多时间，中央在楼市调控方面没有做表态，实际上是一个政策的静默期或者是政策的真空期。”
而后期的“紧”则是在三中全会前后，“从年初到年末，政策变化和转向非常明显，主要时间点是在10月底习近平总书记的讲话为代表。之后有三中全会、中央经济工作会议，以及中央城镇工作会议等一系列会议与相关文件作为支撑，年初和年末的方向、政策手段并且确立了新的政策逻辑。”
“我觉得"国五条"代表上一届政府对于楼市调控的终点，是划了句号了。”陈国强表示，“而习总书记的讲话可以看作是新政策的起点和开端，由此发端之后一系列重要会议的文件将会对新的调控逻辑作了全面的展开。所以从这个角度来看，今年政策上和上一届政府甚至和过去十年相比是非常特殊的，同时市场可看的看点很多。”
IPO重启增加融资方式 龙头企业机会更多
“房地产行业面临的融资环境与过去相比肯定是有所宽松了。”陈国强说。在谈到房企海外融资、上市房企再融资的问题时，他表示，最近A股市场的IPO重启增加了房企的融资方式。
“2013年已经有通过保障房改造获得了资本市场的机会，我们也注意到三中全会《决定》文件中特别提到，金融改革方面未来要增加直接融资比重，要推进金融创新。”陈国强说，“对于房企未来的融资环境来说，它显然就会增加融资的方式和渠道，降低融资成本等等这些方面的机会。比如过去仍然深受限制的比如信托、PE、股权融资包括其他形态和形式的甚至海外的融资渠道都会增加。”
但同时陈国强也表示，在融资这个平台上，各个房企机会的增加并不是均等的，“品牌企业、龙头企业恐怕在金融的改革或者说直接融资的比重提升等方面会获得更多的机会，他们的融资成本会进一步降低，但对中小企业来说恐怕它不一定能够把握住这方面的机会。”
“龙头房企有各种的机会获得这样的机遇。”他总结说，“所以未来从融资环境、资金面的政策来看，今年和过去相比会有所宽松，资金面的宽松对于未来市场的增加供给、缓解市场的供求矛盾是有利的。”
政策转向突出地方自住性 强调构建长效机制
对于整个2013年的房地产市场，陈国强认为应该用“转向”这个词。首先，“政策年初到年末转向了，从年末习总书记讲话为代表或者为标志政策发生了很多明显的变化，过去行政的色彩、行政的手段越来越淡化，将来会更多地尊重市场，强调市场方向。”他强调说，2014年这个转向的轨迹会更明显。
其次，陈国强认为过去政策比较侧重于短期目标，而现在则更多地在强调中长期目标，“会更多地考虑市场体系的问题，供求关系的问题，构建长效机制的问题，配套制度的建设等等。”他说。
“第三是过去我们比较多地强调需求管理，通过贷限的政策控制需求，”陈国强说，“未来会更多强调供给，特别是对于特大型城市，现在几个会议里面都特别强调要增加住房用地的比例，要提高土地容积率等等，供应商要做加法。”
陈国强的第四点是，相比于过去强调中央统一的发号施令、统一部署，现在更多地要突出地方调控的自主性，让调控的主导权下放到地方。“把制定规则的权限下放到地方，由地方结合自身特点出台相应的措施，所以要强调地方的主动调控。”
“和过去前几年的调控住房相比，未来政策很多方面会有很多的变化。”陈国强说。
作者：姚心璐
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