2014开年“房冷地热” 释放楼市多重危险信号

　　2014年开年，楼市步入“分化与盘整期”，呈现“房冷地热”趋势，可谓是冰火两重天。一边是房市量价齐跌，一边是地市热火朝天。

　　毫无疑问，“房冷地热”现象背后，透露出楼市多重风险暗流涌动的信号，一是房市冷遇反映出，高房价脱节市场有效需求；二是地价疯狂上涨，助推房价上涨的预期；三是地价走高，警示土地已成为地方债风险敞口的“虚幻遮羞布”；四是房价上涨动力增加，意味未来调控进一步的升级。

　　虽然“房冷地热”现象或在2月之后消失，但城市分化仍会加速，一二线楼市火势不减，三四线楼市冷热不均。“房冷”与“地热”之间正积蓄着巨大的能量，在一个合适的时间点就会释放。

　　楼市降温速度犹如天气，瞬间进入寒流模式，告别去年火热的行情—2014年1月一手住宅成交量跌入历史低谷，中指院监测的43个城市中，有36个成交量环比下降；易居研究院的30个典型城市总体环比下降17%，同比减少14%，其中四个一线城市同比大降47%；中原研究部的54个城市成交量同比降15.6%，且春节期间出现集体“休眠”现象。

　　不过与此同时，土地市场却呈现亢奋状态，高烧不退。北京、上海、杭州、深圳、广州五个城市1月份土地出让金总额已创纪录地突破1100亿元。除了疯狂的出让金总额外，这五座城市共诞生8个“地王”。房企对一线城市土地的“饥渴”引发了土地市场的火爆，同时房企却频频海外发债，此举意味着房企兜里的钱其实并不十分充裕。

　　房地产市场上出现这种怪现象，但凡对房地产调控进行观察与研究的人就会发现，“房冷”是短暂的，而“地热”会进一步推高房价。由于“房冷地热”产生的原因，主要是住房需求季节性断层与房贷收紧及调控持续，与此同时地方政府卖地热情延续，房企重回一二线，处于补空库阶段，特别是乐观看好后市。预计元宵节后，随着返乡置业人群回城与市场供应增加，楼市量价逐渐进入平稳趋势，“房冷地热”现象会消失。

　　不过，城市分化仍会加速，一二线楼市火势不减，三四线楼市冷热不均。眼下“房冷”与“地热”之间正积蓄着巨大的能量，在一个合适的时间点就会释放。不妨透过开发商抢着逆市“储食”作一个判断：开发商正在利用土地市场主导权对可能到来的房价上涨作一个预调。换言之，就是选准市场突破口来操作房地产市场。不少开发商从三四线城市抽身，通过抛售的方法收拢资金，尽快从这些城市中撤出，向一二线城市等重要区域挺进。当开发商对于一二线城市房地产市场的信心更加趋于明朗，在资金充裕的情况之下，拿地欲望高涨导致一二线城市出现地价节节攀升的“地热”景观。

　　房市的清冷和地市的升温，给市场一种雾里看花的感觉。从成交量看，房价真的很难再涨；从房企拿地的热情看，房价又有很大可能上涨，毕竟这些资本大亨们的市场敏感度是一般人无法企及的。既然从楼市看房价上涨预期不明显，房企拿地热情缘何高涨呢？不外乎两种可能，要么房企自己有房价上涨预期，要么想通过地市升温制造民众对房价的上涨预期。显然，卖方想把产品卖一个高价格，必须让买方先认可这个价格。但是，面对部分城市如此高的房价，购房者的收入基本与高房价脱节，意味着市场需求脱离高房价。此外，银行房贷的成本不断上涨。对于大多数二、三线城市而言，2013年则是库存积累的一年。上一轮调控中由于一二线城市限购政策，使得2010-2011年大量开发企业涌入非热点二、三线城市，推动这类城市土地成交大量释放，商品住宅新增供应不断释放，进而导致当前库存持续积累的局面。一些二线城市的成交速度明显放缓，部分三线城市出现供应过剩风险，未来1-2年时间内预计市场都将处于高库存压力之下，房价上涨动力也将被阶段性削弱。

　　众所周知，支撑这些年来楼价飙升的一个根本原因是各个地方政府对“土地财政”的高度依赖。1月各地土地市场特别是一线城市土地市场的火爆，昭示着未来一年楼价想降很难。一个无法回避的现实，就是开发商对房地产市场的盘算着眼于地方政府“土地财政”而发力。对于“房冷”，开发商之所以并不在乎，是因为他们判断地方政府为了保持“地热”，不会任由“房冷”这种不利于地方政府创收的趋势延续下去，前不久曝出的某县摊派公务员卖房就是一个极端案例。就房地产市场而言，土地投资能否最终转化为财富要取决于房地产市场终端需求。中国城市化进程不可逆转，大量人口向城市流动也不可逆转，住宅供求矛盾并没有发生变化。而“地王”频现与楼面价上升却有着直截了当的关联，土地市场升温，注定了在今后相当长的时间内，相关区域的房价仍然坚挺。在重要区域住宅供不应求的趋势之下，预示着房价上涨周期很快到来。

　　当前房地产市场处于阶段性的淡季，市场的回暖需等到2月之后。从全年来看，一线城市楼市今年或将出现供应趋紧、成交回落等情况，春节前出现的“地王”风潮对市场的实际影响也将缓慢释放，其间可能触发监管调控，市场需要注意这一现象释放的信号。土地市场的火爆对楼市的传导或将需要较长时间，但也不排除土地高价成交对周边在售楼盘的短时拉动作用，特别是一线城市土地市场具有风向标意义，也是监管调控的重点对象。目前土地市场的走强仍是“点状”的，并未出现市场“面上”的整体性走势，高地价推高楼价的逻辑并不能简单地建立，但这一市场信号仍值得注意。无疑，节前土地市场异常火爆的行情使市场对今年房地产行业的走势充满了想象力，预计也将引发监管部门关于行业的远期考虑与政策安排。譬如北京市土地整理储备中心在今年1月17日公告暂停4宗土地招标/挂牌交易活动后，市场便普遍将这一动作解读为监管部门可能将对目前土地市场进行“降温”，未来政策层面或将迎来部分调整。特别是房地产市场在2013年处于政策调控的“潜伏期”，调控长效机制的政策可能在今年出台或落地，而市场在面对多次“狂潮”的洗礼之后或将渐趋理性，笔者预计今年一线城市楼市仍将延续去年前热后稳的全年走势。

　　谢逸枫(住建部政策咨询专家，亚太城市房地产研究院院长)