南京土地新政：成交价不能超起拍价1.45倍

　　国土局：严控地价保中小户型供应

　　昨日，南京市国土局发文称，为贯彻落实房地产市场调控的要求，完善土地供应结构，加大中小套型商品住房供应，切实稳定商品住房价格水平，根据2013年12月出台的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（简称“宁八条”）的相关要求，积极探索土地出让的新模式，主要有两个新的做法：1、采取“限地价、竞配建”的出让方式；2、明确中小套型商品住房比例。

　　针对全市范围内的商品住房用地，原则上采取“限地价、竞配建保障房”或“限地价、竞保障房资金”的方式出让，即在公布出让起始价的同时公布竞争的最高限价，最高限价原则上控制在起始价的45%左右。在达到最高限价时仍有竞争的，则停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人。

　　南京市国土局解释，保障房资金属于地价组成部分，纳入同级财政统一使用管理。竞得人在竞得土地后，在缴清全部土地成交价款之前必须交清保障房建设资金，或者在一期工程竣工时将配建的保障房交付给政府，否则视同违约处理。

　　新政要求，全市范围内的商品住房用地，在出让时原则上均需明确90平方米以下房屋建筑面积比例，全市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%，并写入土地出让合同，具体比例由规划部门在规划设计要点中明确。

　　开发商：新政影响不大拿地计划不变

　　土地出让新政出台之后，会不会影响开发商的拿地计划？开发商对地价的预期有什么变化？

　　金陵晚报记者采访发现，今年南京房企普遍提高了年销售指标，世茂、保利、升龙等房企的销售指标都在40亿元以上。多家房企老总表示，新政的出台对他们影响不大，为了完成销售指标，该拿的地还是要拿。

　　升龙集团南京区域公司常务副总伍韬表示：“今年升龙在南京有60亿元的销售任务，年中时间河西的三个项目将全部推出，同时还计划在南京拿2-3幅地块。目前来看，新政策对我们没什么影响，有合适的地块我们还是要出手。”金地南京公司总经理冯家生提出，今年南京将增大拿地力度，不排除会拿限价地块。朗诗集团南京区域营销部经理冯波表示，新政策影响现在不好做评价，不过今年公司要完成指标，该拿的地还是要拿。朗诗保利麓院营销经理夏友台认为新政对刚需而言的确是利好，小户型增多会导致市场上同质化产品增多，买房人可选余地大，同时开发商竞争压力也会加大。

　　雅居乐华东区域营销总监邵晴表示：“南京这几年一直比较缺好的地块，市场需求强劲。新政策出台，我预计地价也不会出现太大的波动，决定地价的因素有很多，不能单一看，市场的储备和供货规模都会有影响。”邵晴分析，上市公司每年都有土地储备的要求，房企该拿的地还是要拿，公司最近一直在看地，有合适的就准备出手。

　　专家：传递降温信号稳定房价预期

　　虽然众多开发商目前称预期不变，不过房产专家分析，政府通过控制最高地价，将直接抑制地王的产生，间接影响市场预期。此外，对于地价的控制，也有利于稳定房价。“竞配建”的方式，有利于政府更好地筹集保障房建设资金，可以满足社会住房保障需求。

　　南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉表示：“新政对土地、中小户型、保障房三剑齐发，全是最突出和最需要首先解决的问题，重点抓得准。具体来看，政府通过控制地价进而稳定房价，降低地价驱动房价的助涨效应，降低地王推涨房价预期的心理效应。政府应该从土地供应源头着手，强制性增加中小户型，缓解中小户型供应紧张并借此稳定房价，保护刚需。通过竞保障房建设资金，输血住房保障，增强通过住房保障稳定楼市供应和房价的能力，新政是组合拳出击，传递调控信号，对市场进行降温，稳定房价预期。”

　　政策实际影响力度能有多大，张辉表示短期还看不出来，需要看政策实施之后的市场反应。

　　昨日南京新挂5幅地

　　全部遭遇限价

　　金陵晚报讯 （记者 张楠）昨日南京土地出让新政的靴子刚刚落地，当日南京市国土局网站便出现5幅地块的正式挂牌公告，新政的执行力度也立马显现。

　　记者发现，在5幅地块的限价栏上，国土局明确规定了出让土地的最高价格。折算之后，这5幅地块的最高楼面地价均低于周边的地王项目。这也意味着，今年南京土地拍卖将难有地王出现。

　　这5幅地块分别来自仙林、城北和江宁。位于仙林湖西侧的G07住宅地块，总出让面积为147520.7平方米，起拍总价为24亿，最高限价为35.2亿，按照最大容积率2.5计算，G07地块未来楼面价将不能超过9544元/平方米。目前该区域的楼面地价最高的项目在去年被昆仑沃华置业拿下，楼面地价为14212元/平方米，由此来看，G07地块的成交楼面地价肯定不会创出新高。

　　来自城北燕子矶街道经五路东侧下庙村的G08地块是一块商住混合用地，总出让面积为81377.79平方米，起拍总价为18.96亿，最高限价为27.6亿，G08地块成交的最高楼地价不能超过10599元/平方米。去年城北板块共出现了5幅万元以上的地块，其中距离此次出让的G08最近的一幅同类商住混合地，为香港嘉华所持有，拿地楼面价为12927元/平方米。G08地块被限价之后，成交楼面地价相比要低不少。

　　另外3幅住宅地块均来自江宁板块，这3幅地的最高成交楼面地价均不高，单价没有过万，也没有超过江宁目前最高8326元/平方米的楼面地价。

　　位于江宁高新园学十二路以南、务实路以东的G09地块，出让面积为37538.4平方米，起拍总价为3亿，最高限价为4.4亿，该地块最高楼面地价为7814元/平方米。来自高新园弘景大道以东、吉印大道以北的G10地块，其出让总面积97118.3平方米，起拍总价为7.56亿，最高限价为11亿，折算之后发现，该地块最高楼面地价不能超过7921元/平方米。位于东吉谷研发二路以南、发展路以西的G11地块，出让面积为111408.4平方米，起拍总价为6.82亿，最高限价为10亿，该地块的最高楼面地价不能超过3590元/平方米。

　　公告显示，上述地块竞价达到最高限价时仍有竞争的，停止竞争地价，改为竞争保障房建设资金，出资最高者为竞得人。加价为该地块原加价幅度或其整数倍。