毫无疑问,楼市崩盘论中蕴含的风险值得思考。不过,也有不少业内人士认为,崩盘论有些言过其实,市场涨幅或将收缩,但是马年楼市发生断崖式崩盘的可能极小。更可能的是,房地产市场分化将进一步加剧。
本报记者 张璐
1 楼盘降价被忽略了什么? 杭州郊区楼盘清理尾房
18日前后,杭州的一则楼盘降价消息引爆全国舆论。先是位于杭州城北的德信·北海公园宣布以15800元/平方米的特惠价清盘,不到24小时,该楼盘斜对面的天鸿·香榭里跟进,爆出折后起价11800元/平方米,均价为13800元/平方米,相比此前的17200元/平方米,直降3400元/平方米。
不过一边倒的舆论浪潮忽略了几个核心的细节,比如风口浪尖的德信·北海公园降价的目的是“清盘”,房源主要集中在5、6号楼,根据德信·北海公园公布在网上的资料,降价房源在全部房源的占比不足1/5。同时,这批降价的房源是“被先期购房者挑剩的尾房,朝向、户型相对差一些”。此外,降价的两项目位于杭州城北,百度地图显示,项目距杭州主城区直线距离在10公里左右。“属杭州郊区”,曾住杭州现居上海的山东人王先生对记者描述,“周边都是一些乡镇”。
2 降价城市会不会井喷? 更可能以点的形式出现
杭州现象对整体楼市的影响究竟有多大?中原地产市场研究部总监张大伟给出的判断是“个例”,由此得出楼市全面崩盘的结论“言过其实”。张大伟称,就杭州而言,降价仅限于已披露的个别项目,“没有大范围出现,也没有传递到主城区”。
张大伟判断为,在心理上会对购房者产生一定的影响,“观望的购房者数量可能增多”。同时,类似杭州出现价格调整的城市,“会以点的形式继续出现”,不过这种点主要集中在少数二线城市和三四线城市,而且连成片,大范围出现的可能不大。
来自长沙的消息多少佐证了上述观点,长沙调查机构统计数据显示,年后长沙“每天的交易数量呈递增的态势”,即将到来的3月将出现“小阳春”。
3 成交不旺传递危险信号? 非开盘期零成交不罕见
梳理春节后风行的各种楼市崩盘论,绕不开“房价已经崩盘的五点证据”一文,在几乎一边倒的舆论风向中,这篇博文迅速蹿红网络,截至26日下午,该文在百度上的搜索结果已然超过100万。
不过早在数天前,接受采访的业内人士称,证据中的几个说法被指有违常识,其中颇受质疑的一条是有关“成交不旺”的说法。
世联怡高总经理朱江说,地产圈普遍认可的说法是,楼市上下半年各有销售旺季,上半年的销售旺季是3月到6月,下半年的销售旺季为8月到11月。这种说法难以详细考究,不过楼市“金九银十”之说已是妇孺皆知,此外两个时段也是楼市开盘、房源加推的密集期,这确为事实。
旺季之外,楼市销售以自然销售为主,售卖方式有如“守株待兔”。朱江称,这与楼市成交的特征有关,一个项目在开盘期间销售,能达到项目销售的七到八成。当然在项目开盘之前,开发企业会用一个月甚至更长的时间来积蓄客源,这段时间业内的叫法是“蓄客期”,开盘成交实际上是一段时期累积客源的集中变现。而在非开盘期间,一个项目甚至多个项目同时出现“零成交”都不罕见。显然按业内说法,用1月到3月份成交不旺佐证楼市崩盘不免牵强。
4 李嘉诚抛售是崩盘预兆? 人民币贬值,改变资产布局
实际上,早在杭州个别楼盘降价之前,有人就已经将李嘉诚抛售内地房产解读为楼市崩盘的先兆。对于这种观点,山东大学房地产研究中心主任李铁岗驳斥为“以偏概全”,不具有参考性。
李铁岗分析说,资本天然是逐利的,“美国的量化宽松(QE)逐渐退出,人民币出现贬值的趋势,加上国内经济下行压力巨大”,“李嘉诚抛售内地房产,套现后投向本币升值的区域、国家,应该是比较利益的结果”。
在李铁岗看来,抛售内地房产,更应该看做是其国际化投资的配比调整,“这对于绝大多数国内房地产开发企业是不具备模仿能力的,既不能成为普遍现象,也不具备参考意义。”
5 目前楼市风险到底有多大? 不足以引发金融系统风险
楼市崩盘言论可信度究竟有几分?李铁岗直言“不可能”,“这几年每到年初都有一波类似言论,不过崩盘都没有出现。”历史上美国、日本以及香港都出现过房价崩盘,但这些国家或地区,楼市崩盘源自金融风险,比如“2008年美国发生金融危机,进而席卷全球”。
虽然国内房地产市场对金融的依赖程度也很高,但李铁岗称,“国内房地产证券化程度很低,没有次级债等金融衍生产品”,“在大范围内,由房地产酿成的金融风险,传递的层级限定在一级市场”,“通过多个层级引发大范围连锁反应的可能很小”,“风险基本可控”。发生在局部区域、部分项目的风险,达不到“酿成金融系统性风险,造成房价崩盘”的程度。
6 马年房价将往何处去? 大小城市会出现分化
崩盘论有些言过其实,那么2014年国内房价究竟会有什么新的动向呢?中原地产市场研究部总监张大伟说,中原地产用“冷热不均,新房市场分化加剧”来描述走势。冷热不均,是指一线城市价格高存量低,一线城市马年市场表现继续优于二三四线城市并领涨；二线城市以稳定为主,局部城市部分项目可能出现降价回笼资金的现象,而三四线城市则面临一定的市场风险。这一现象的具体表现为,自去年以来,大批标杆房企回归一线城市。
“这种楼市分化加剧,与人口流入和市场的供需变化有直接关系”,张大伟说,楼市走势变化真正节点出现,要等到2015年,“现在说楼市崩盘为时过早”。
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