多达150套商品房被开发商一房两卖，甚至一房五卖，涉及资金1 .4亿元，而被骗的150名购房者则来自全国19个省市区。1200余户购房者多达2亿多元的团购预订金被开发商挪作他用，资金链断裂导致精装商品房变为烂尾楼。在海南房地产市场的咄咄怪事背后，暴露出的是商品房预售制度的漏洞和相关监管的缺位。
海南警方对此案的侦办已于近日结束。业内人士认为，在海南楼市有价无市、银行贷款收紧的窘境下，一些房地产开发商陷入“高息揽金—输血房企—无力回款”的泥塘难以自拔。“海南楼市热”背后是一连串的拷问：商品房预售合同备案登记制度为何成为一纸空文？房管、国土、税务等监管部门为何变为“睁眼瞎”？
资金链断裂，开发商“一房多卖”圈钱补窟窿
高息借款购买土地、拿土地作抵押换取银行贷款、一房多卖偿还贷款和借款……原海南澄迈阳光投资有限公司法人代表聂仲根在资金链吃紧的情况下，采取拆东墙补西墙的方式诈骗、圈钱、购地的“连环计”，将其开发的“阳光花苑”项目中150套房产多次抵押或出售。海南澄迈县“阳光花苑”小区150名业主惊呼“用大半辈子积蓄买来的房子户主却是别人？”
据警方人士透露，聂仲根在2008年成立海南澄迈阳光投资有限公司和海南博亚房地产开发有限公司，经营房地产项目时，两家公司的注册资金都仅1000万元，他买地款绝大部分是高息借款筹集。“按照4%的月息计算，一个月需要支付的利息多达900多万元。”
2010年2月，聂仲根在明知公司启动资金不足的情况下，指使其公司高管皮立明、许学军等其他涉案人员，通过虚假注册资本方式，夸大履行合同能力，大肆向银行、小额信贷企业和私人借贷。因借贷数额和贷款产生的利息较高，聂仲根等人又采用隐瞒手段，将澄迈阳光投资有限公司开发的阳光花苑小区商品房，出售后再次以预售备案的方式抵押给借款人，或者是将已经以预售备案的方式抵押给借款人的房子，又再次出售给他人，更有甚者一房多卖高达5次，造成一房多卖的严重后果。
记者了解到，在银行贷款收紧，楼盘销售不畅的情况下，聂仲根操纵阳光投资有限公司利用一些担保公司、投资公司来进行融资。记者调查发现，这些公司承诺给投资者的月息普遍在3%以上，这就意味着年息至少在30%以上，而房地产项目想要达到30%以上的年投资回报几乎不可能。
“聂仲根从这些公司贷款，每天仅还利息就需要30万，房子卖的再快也很难填上高利贷的窟窿。”据办案民警介绍，阳光投资公司开发的楼盘销售情况并不立项，回笼资金乏力，但他是如何在明知资金回笼乏力的状况下，利用两家资质偏差、实收资本为零的公司一步步圈地，开发房地产项目呢？
—虚报注册资本提高公司“身价”，高息揽金购置土地，以土地为抵押向银行贷款。据办案民警王侦侦介绍，聂仲根在2011年通过中介公司虚报注册资本4000万元，将注册资本由原来的1000万元提高到5000万元，故意夸大了阳光投资有限公司履行合同的能力。
—采取“一房多卖”，抵押房屋的方式，回笼资金偿还债务和银行贷款。记者采访了解到，阳光花苑的商品房售价每平方米9000元，聂仲根要求售楼人员将已经出售的房屋，以每平方米4000元左右的团购价再次出售，每平方米至少净赚8000元。此外，还将用于抵押给借款人的房产通过售楼处出售，涉及资金1.4亿元又用于购买土地、偿还债务等。
—挪用商品房团购预订金支付土地出让金。由于缺少资金拿地，聂仲根旗下的海南博亚房地产开发有限公司“博亚·龙湾”小区项目以团购的名义，向新疆某单位1200余购房者收取两亿多元的“团购预订金”，用于缴纳该项目200亩土地所需的5400万元土地出让金。然而，在签订商品房预定合同前，这个名为“熙岸高尔夫公寓二期”的商品房项目中的一宗土地已被聂仲根抵押给一家海南本地担保公司，获取资金用于偿还其他项目贷款和后续开发。
开发商“五证全无”官商勾结对违法行为“开绿灯”
一位知情人士说，本来资金紧张的聂仲根，后续“造血”又不能及时补给，对于投资者的本息不能按时支付，众多投资者追要所投的本金和利息，聂仲根在未办理工程规划许可证、人防建设审批、招投标手续、建筑工程施工许可证和房屋预售许可证，也未取得图纸审查合格证的情况下，房地产项目就擅自开工建设和预售房屋。
“五证全无”项目，为何能顺利开售？多重诈骗又为何“顺利无阻”？记者了解到，一些澄迈县的干部为聂仲根的违法行为大开方便之门，国土、城建、税务等诸多监管部门对聂仲根实施诈骗的两个项目监管缺位，成了“睁眼瞎”。
据记者了解，海南省澄迈县委原副书记卢勇、县住房保障与房产管理局原局长林中校在土地使用性质变更、房地产项目容积率调整、在审批办理商品房预售许可证等事项中，多次收受聂仲根的贿赂，日前被海南省纪委“双开”，移送司法机关处理。“这些职务犯罪或多或少都是在调查聂仲根的房地产项目时，拔出"萝卜"带出来的"泥"。”一位知情人士说。
此外，公司法人机构不健全、运营机制和规范管理制度不成熟，导致阳光投资有限公司和博亚房地产开发有限公司成为聂仲根等高管敛财的工具，公司在后期经营时资金和人员管理混乱。警方侦查发现，聂仲根在阳光投资有限公司和博亚房地产开发有限公司中占股比例分别高达98%和95%，且均为法人代表。“员工挪用公司资金动辄近百万元，多名员工利用公司融资平台诈骗圈钱，公司俨然成为员工敛财的"遮羞布"。”办案民警王侦侦说。
目前海南楼市有价无市，一些小型房地产开发商资金链吃紧，依靠借钱圈地盖房，回笼资金的已是举步维艰。聂仲根对于各种来钱项目均是“欣然接受”。他私自将施工方保证金4000多万元挪用，拖欠175名农民工工资近450万元。在无力支付工程款时，将十余套商品房抵押代替工程款，至今建筑企业的工程款仍有拖欠。
商品房预售登记制度被开发商人为“架空”
记者采访了解到，造成众多购房者受骗的重要原因之一，是商品房预售登记制度和商品房网签存在漏洞，开发商在房屋网签过程中欺骗购房者，推迟网签或不进行房屋预售登记。
房地产业内人士表示，海南实施购房“网签”，其主要目的是为了防止开发商捂盘惜售，避免一房二卖。然而，记者调查发现，绝大部分房企在对房屋的实际销售过程中，普遍采取的办法就是集中网签，前期先跟购房者签订纸质合同。不及时网签、诱导欺骗消费者等系列不规范的市场行为存在已久。一些购房者对记者说，对于购房网签“一头雾水”，开发商为何推迟网签和不进行房屋预售登记也毫不知情。
“利用购房者签订购房合同与开发商集中网签之前的时间差，成为聂仲 根 等 人 一 房 多 卖 诈 骗 的 重 要 手段。”知情人士说，一些购房者误以为与开发商签订的合同已具备法律效力，对开发商是否应履行到房屋管理部门备案登记备案的义务不知情或不在意，给个别开发商实施诈骗提供了机会。
“即使房子备案了，不代表就不能进行抵押。”法律界人士表示，网签主要是防止存量房被二次转移，并不是过户，网签后没有形成物权关系，自然也无法对抵押起保护作用，聂仲根等人就是利用了这样的漏洞将房屋出售后再抵押借贷。
房地产业内人士表示，市场中商品房大多为期房，开发商摆个模型贴张海报就开始“卖概念”，一些投资客和刚需在预售阶段很难获得房屋销售信息，对售楼人员提供的销售记录和相关许可证不具备辨别真假能力，更对开发商是否在合同签署后进行房屋预售登记和房屋产权归属性质不清晰，由此导致的在房地产诈骗案件近年来较为常见。
扎紧地产项目监管的笼子，别让消费者再“雾里看花”
尽管已有较为完备的商品房合同备案制度，但市场上在售商品房多为期房，从合同备案完毕到最终交房，一般需要一至两年时间。因此，类似海南这样“一房二卖、一房多押”的房产纠纷案例，近年来在广东、河南、山东等地时有发生。
一些业内人士表示，虽说为防范房地产开发商一房多卖，规定了商品房预售合同备案登记制度，但是对开发商不按规定进行商品房预售合同备案登记的，现行的政策、法规确的处罚并未十分清晰地予以明确。
如何加强商品房预售合同备案登记管理，避免多部门的监管职能成为一纸空文？
部分房地产和法律领域专家认为，应加强商品房预售合同备案登记管理，完善预售资金监管机制，强化商品房销售应尽早摆脱“九龙治水”的分散局面，健全房地产公司管理内控制度，使监管形成合力，避免多部门的监管职能成为一纸空文。
“加强房地产预售商品房的管理监督力度是根治"一房多卖"的首要措施。”海南大学法学院教授童伟华表示，住建部门要提高商品房预售许可门槛，严格审批房屋预售许可证和严格监督房屋预售、抵押登记，切实资质偏差、借钱圈地的房地产企业将挡在门外。
海南川海律师事务所主任赵建平律师说，参与项目审批的部门，都应该建立全过程管理、责任倒查、终身负责的机制，使项目投诉和案件处理与职能部门绩效考核挂钩，弥补政府管理部门的缺位和失措，避免市场上“黑心房”大行其道。
中南财经政法大学房地产研究所所长张东表示，应加强对房地产项目预售资金监管，将购房预售款进入政府监管的开发商账户，促使开发商必须在项目达到一定进度后，才可按计划支取商品房预售资金。(记者 傅勇涛 马超)
作者：傅勇涛 马超
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