哈尔滨房管局“放权”商品房联机备案 被指滋生乱象

　　本报记者张冲

　　针对黑龙江省哈尔滨市一家开发企业擅自变卖法院查封房产问题，1月23日，本报视点版曾刊发《哈市住房局“放权”商品房联机备案制现漏洞》。近日，《法制日报》记者进一步采访发现，哈尔滨市住房保障和房产管理局的这项“放权”规定不但给开发商拒绝执行留下可乘之机，还给二手房“炒售”留下了避税漏洞。

　　住房局工作人员向记者坦言:“即便法律都不可能完全严丝合缝，给一些人留下钻空子的机会确实也无法避免。”

　　法院查封房产被变卖

　　在之前的报道中，哈尔滨炉具厂下岗工人曲日宣为了向哈尔滨九发房地产开发公司讨要自己应得的360平方米回迁房产，已经在法院打了7年官司。2013年10月，哈尔滨市中级人民法院作出终审判决，但胜诉的喜悦并未伴随曲日宣太久。法院执行局工作人员在准备将查封多年的房产执行给曲日宣时发现，该处房产已经被九发公司变卖。据执行法官介绍，在哈尔滨市住房局的联机备案登记网络上可以查到，九发公司于2011年联机备案登记的买受人是韩子忠(音)，2012年又将联机备案登记的买受人变更为张宏宇(音)，并且九发公司已经向法院提供了双方的买卖合同，证实双方争议的360平方米房产已经卖给了张宏宇。而如今房屋又被张宏宇出租，经营着一家火锅店。

　　那么，作为一家房地产开发企业的九发公司是如何将法院查封房产转卖的呢?哈尔滨住房局工作人员向记者表示，开发企业在房产交易时只要与买受人签订购房协议，开发公司即可以在联机备案登记网络上自行填写买受人信息。自2011年起，住房局又将联机备案登记的更改权下放到房地产开发企业手中，这样就更无从监管开发商变卖查封房产了。

　　据曲日宣的代理律师吴云介绍，法院工作人员在执行房产过程中，收到了该房屋买受人张宏宇提出的执行异议，法院近期将召开听证会，由曲日宣、九发公司、张宏宇三方共同参加。

　　变卖查封房是“惯例”

　　“听证会裁定结果出来后，如果任何一方对裁定结果不服，都可以到法院进行诉讼，诉讼一审败了再打二审，几个程序走下来就可以轻轻松松拖个两年。”在律师吴云看来，由于九发公司擅自变卖法院查封房产，导致当事人曲日宣不得不陷入缠诉的困局。

　　曲日宣的第二位代理律师刘开军告诉记者，他同时是黑龙江省内多家开发公司的法律顾问，虽然他在此案中为曲日宣辩护，但其坦言:在房地产开发行业内利用这种手段钻住房局制度的空子、钻法律空子的企业不在少数。

　　刘开军给记者讲了一个最近发生在他身边的例子:哈尔滨市道外区某开发商建成小区后最小的户型为38平方米，而曾经在此拆迁的2楼一户老人的房产实际面积只有20平方米，回迁时老人坚决要住2楼，而且多占用的面积不同意补差价。随后，拒绝妥协的开发商被老人告上法庭。诉讼期间，开发商将本应回迁给老人的2楼房产转卖给案外第三人，造成老人胜诉后仍不能回迁，在申请强制执行时又遇到实际买受人提出执行异议。这个案子也是拖了五六年没有结论，最后在有关部门协调后，开发商才回迁给老人一处6楼的房产。

　　回过头来再说曲日宣的案子，根据法院执行局法官的表述，九发公司是将整栋总面积3000余平方米的楼房卖给了张宏宇，被查封的360平方米房产就在其中。且不说住房局是否存在监管漏洞，“试想一下，有谁在花上千万元买房子时不好好了解一下欲购房产是否存在法律纠纷、债务纠纷等问题……”刘律师的话只说了一半，然后笑着说了一句，“当中的手法我太了解了”。

　　“放权”致备案随便改

　　无独有偶，看到本报刊发的《哈市住房局“放权”商品房联机备案制现漏洞》新闻后，哈尔滨市民王先生也向记者反映了发生在自己身上的遭遇。

　　王先生告诉记者，2010年，他在哈尔滨市南岗区会展家园购买了一处房产，支付了156万元购房款后与楼盘开发商哈尔滨工大集团股份有限公司签订了购房联机备案合同，但始终没有办理进户手续。2013年8月，王先生不慎将购房发票丢失，声明作废后到开发公司补办却遭到拒绝，不仅如此，就连办理进户手续也没能得到开发公司同意。

　　无奈之下，王先生将开发公司告上法庭。2013年12月16日，南岗区人民法院判决王先生胜诉，认定王先生的《哈尔滨市商品房买卖合同书》合法有效。然而，王先生到哈尔滨市住房局商品房信息中心查询发现，他在网络上登记的联机备案已被注销。法院已经认定的合法联机备案合同为何被无故注销了呢?

　　哈尔滨市住房局信息中心工作人员告诉记者，签订购房合同进行网上联机备案时，开发商和买房人都需要各自设置一个密码，无论是更改或注销联机备案信息都需要双方共同输入各自密码才能完成。王先生的联机备案信息是开发商自行注销的，与住房局无关，也可能是王先生将密码泄露给开发商造成的。

　　住房局工作人员还向记者透露联机备案的潜规则，对于大多数老百姓来说，并不知道买房后签订合同双方需要设定密码的程序，因此开发商会故意隐瞒，然后代替买房人设置密码，便于以后篡改。

　　3月11日下午，王先生来到哈尔滨工大集团股份有限公司了解联机备案合同注销的情况，开发公司表示从未对王先生的网络联机备案合同进行注销，开发公司也没有这个权限，要想注销只能到住房局。

　　住房局称无法监管

　　早在今年2月19日，记者到哈尔滨市住房局采访时，商品房管理处处长李长志曾向记者表示，2005年开始实施的联机备案登记本来是为了防止开发商一房多卖，开发商卖出一套房产就必须在联机登记上注明买房人信息，不能随意更改。如果买房人贷款没有办理成功或者因其他个人原因导致交易无法顺利完成，就需要开发商和买房人一同到住房局信息中心解除买卖合同，更改其他信息，全部过程都有工作人员监管。但从2011年开始，住房局将更改联机备案登记的权利直接下放给开发企业，允许开发商自行更改联机备案登记信息。

　　李长志还告诉记者，我们都知道，哈尔滨的很多商品房在预售阶段都是期房，期房的价格肯定要比建成之后的现房便宜很多，所以期房时抢占房源进行联机备案登记，现房落成时转让他人，由开发商随意变更联机备案信息，这种暗箱操作手段肯定是多方受益的，但这是买、卖房屋的人和开发商之间私底下串通好的交易，住房局根本无法监管、取证。“漏洞或许是存在的，但哪个部门设置的规定都不可能是严丝合缝的，即便是法律条文也可能存在或多或少的漏洞。”另一名工作人员补充说。

　　“对于这种规避二手房税费的方法，地税局根本无法监管，联机备案登记制度出现漏洞本应该由市住房局适当做出相应调整。”哈尔滨市地税局一位不愿透露姓名的领导告诉记者，在正常的二手房交易中所产生的营业税、印花税、个人所得税等相关税种非常多，最多的可能达到买卖差额的10%左右，住房局将联机备案权利下放给开发企业，就必然会造成一部分人钻制度空子来逃避缴税。

　　采访的最后，李长志说，记者此前的报道引起哈尔滨市委的高度重视，住房局和房屋交易中心一致认为，开发商擅自对法院查封的房产进行变卖的行为并不属于房屋产权转移，被查封的房产仍未解封，法院随时可以办理执行。