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杭州楼市下降的背后:只是温州炒房团自顾不暇

来源:南方周末

  杭州楼市正在为过去过度的乐观和疯狂付出代价。投资客退场,房贷收紧,楼盘滞销。还有媒体指出杭州商住房库存可能超过44万套。

  不少开发商正在转向或退场。就连地产大佬绿城,也开始做经济适用房代建了。“大家的心态就是尽量清盘。”黄卫华说。

  44万库存房?

  “这一个礼拜都没卖出十套房。”杭州一家大型楼盘的销售经理这样告诉南方周末记者,“销售不畅现在成了普遍现象。”

  仅仅在几个月前,这还是一个拥有着“日光盘”骄人成绩的城市。但马年刚过,过去开盘人满为患的场面,就如前尘往事般遥远了。杭州透明售房网的数据显示,上一周,杭州主城区只成交了354套,就连沉寂多年的楼盘促销电话都突然多了起来。

  “几乎可以说陷入停滞。”浙江大学管理学院副院长、房地产研究中心主任贾生华说。

  引发这股风潮的,是轰动一时的杭州“马年房价第一降”。2月18日,位于杭州城北桥西板块的德信·北海公园楼盘率先宣布降价3000元/平方米,引得区域的天鸿香榭里也跟风应战,七十多名愤怒的老业主拉着横幅冲进售楼处,把沙盘砸了个稀巴烂。

  “当时售楼人员卖房时当我是上帝,现在他们却说买了我们的房子是你倒霉!”一位现场抗议的业主说。

  3月15日,“崩盘论”兴起。一篇《杭州房产降价调查天量库存或引爆商住房降价潮》的报道撩动着人们敏感的神经。这篇报道指出,杭州的商户型库存已超过44万套。

  但它很快遭到了中共杭州市委机关报《杭州日报》的反击。题为《谣言为什么总是纠缠杭州楼市》的评论,引用杭州住房保障和房产管理局官方网站的数据批驳说,“44万套商住房库存”是个“满嘴跑火车”的假数据。截至3月16日,杭州可售商业性质房源库存量仅约为4万套。

  不过,事实本身或许已无意义。它“引发了外界对中国房地产市场健康状况的担忧,并导致周一地产股下挫”。——《华尔街日报》这一断语或许代表了大多数国人的心声。

  “非常不妙”,据传是万科董事会主席王石预测2014年楼市的评语,一夜过后,开始盛行。

  而在杭州房产界的微信朋友圈里,像是一个巨大的隐喻,人们突然疯狂转发起财经作家吴晓波的一篇旧文,题目正是:“杭州:飘忽不定”。

  温州人走了

  不过,风波过后。降价潮并未如想象中如期而至。在开发商们看来,“崩盘论”,更像是屌丝们一厢情愿的臆测。

  “这两个楼盘的降价都不具有典型意义。”一位杭州本土开发商的副总经理告诉南方周末记者。从业内的理解看,它更像是一种经营策略。

  “德信的北海公园降价,是因为它已是尾盘销售,如此操作,本身并无异常。”他指出,降价清盘的操作手法,在业内并不鲜见。“它降价的幅度稍大些,可能是因为最近新增了很多项目,迫切需要腾出资金和人手来运营。”

  而跟风降价的天鸿香榭里,则被视为是借了东风。“城北桥西板块楼盘很多,竞争激烈,天鸿香榭里并无品牌,原先的价格并无优势,死撑不动,只能等死。”对于这样无法承受巨大融资成本的开发商而言,降价回笼资金,无疑是正确的选择,“它有迫不得已的元素,但也在可以理解的范围内”。

  不过,贾生华的分析有些不同,“降价的问题,确实不是想象的那样,不可能不约而同地统一下降百分之二十到三十”,但“总的供求关系,确实在2014年发生了逆转”。

  他分析,杭州的房产存量在增加,人们的预期在下降,都在期待价格下降的余地,观望情绪十分浓厚。

  断臂求生不愿,剜肉饲虎不甘,徘徊中,开发商和购房者,都选择了集体观望。

  疲软与观望,正是业内对杭州楼市最大的观感。“这和2014年宏观经济的影响直接相关。”贾生华告诉南方周末记者。

  一位地产基金经理告诉南方周末记者,这两年,实体经济不好,温州、台州客人越来越少,加上地产投资收益越来越少,杭州楼市正失去过去购房最重要的推动者群体。

  在过去,杭州楼市的每一次疯涨,都被视为温州、台州客人带动的鲇鱼效应,“杭州人都喜欢跟风,看到温州人抢购,都会跟着买”。

  但现在,投资性购房几乎已经绝迹。过去冲锋陷阵的温州炒房团,在温州的经济危机中,早已自顾不暇。

  缺乏了豪气的温州、台州客人,杭州的开盘现场,当年“卖白菜”般的抢购场景,只能“此情可待成追忆”。

  短期来看,宏观经济回转,政策放松的可能性不大。在“这种形势下,打折、促销、让利,都将成为开发商正常的市场反应。”贾生华提醒说,但他反复强调,整体崩盘目前肯定不会出现。

  浙江财经大学不动产研究所副所长黄卫华的观点与此接近。“十八届三中的政策影响,让杭州房价继续暴涨已无可能,涨的可能都很小。住宅受预期影响,价格将会稳中有降。”

  开发商显然已经感到压力。南方周末记者询价包括万科在内的多家房企在售楼盘,虽然形式不一,但他们大多表示,比起过去,现在都有接近一千元左右的优惠。

  更令人担心的

  对于楼市,银行家们总会显得比别人更早一步。

  “银行是个风向标。”贾生华开玩笑说,哪里形势不好,银行就会在哪个行业釜底抽薪。“他们只会锦上添花,可从不会雪中送炭。”

  釜底抽薪已经开始。在房地产市场上,整体市场的资金链已经非常紧张。地产基金的经理们正频频出动,等待着最佳的出手时机。

  开发贷款已基本不放,能获得的只剩寥寥几家。知情者告诉南方周末记者,现在几乎商业银行都已经实行名单化管理,“只有认可的公司才会放”。而这些公司,往往都被限定在国内销售五十强以内。

  而既往售房的按揭款,现在的办理速度也慢了不少。从今年一开始,银行的按揭贷款就一直放得很慢。

  “开发商卖出房,常常只收了个首付,余款都没法拿到,往往只回了一半钱。”该知情人说,“中等开发商拿不到开发贷,一旦销售不畅,接下来的资金成本压力将持续放大。”很多开发商,很明显撑不下去。

  不过,比起杭州的住宅市场,更令人担心的是杭州的写字楼市场。要求匿名的一位地产基金高管提醒南方周末记者注意,按照目前杭州写字楼市场供应存量,达到预售条件的存量房,按照过去几年销售的速度,还可以销5年。

  “个别地块的写字楼将出现危机。”对黄卫华的判断,多位业内人士均表示同意。

  写字楼若崩盘,最早可能集中在萧山区的钱江世纪城。“它正处于危险的状态”,知情者告诉南方周末记者,当年萧山区推出钱江世纪城,曾以很便宜的价格,推地给企业造总部大楼。一些实体企业摇身一变,成了写字楼的开发商。“这些企业如果资金充足尚可,如果处在资金高杠杆的状态,恐怕将在接下来死得很惨。”

  一位要求匿名的地产基金总经理告诉南方周末记者,不久前,曾有一家企业前来洽谈合作,这一楼盘,已经达到预售条件,但到现在,一套都没有卖出。

  清盘离场?

  挤出泡沫、看空投资性需求……这种阶段性的调整,在业内看来,对整个行业的市场健康,无疑是件好事。

  “杭州的楼市二十年来,一直都是看涨,从来没停掉。现在的杭州房价,只是在回归到比较理性的角度。”黄卫华解释。

  市场调整,或许已是众望所归。除了政府、购房者,“即使是理性的开发商自己,也不一定希望房价一直升上去。”贾生华说。一个迹象是,早在此轮风波前,疯狂的杭州楼市,早已开始悄悄退场。

  黄卫华注意到,杭州的一些开发商,现在正开始有意识、有计划地转向。以杭城本土的房地产大佬“绿城集团”为例,这几年,昔日高高在上、只做高端房产的绿城,姿态已降得很低。“现在他们连经济适用房代建都做了。”

  这两年来,绿城集团的布局和结构在做相应调整。“现在宋卫平的更多精力,已经放在旅游房产、休闲养老地产上了。”知情者告诉南方周末记者,绿城为了转型,甚至开始设立农业部,进军高端农业,开始挖掘内部业主的消费潜力。

  这无疑是理性判断的产物。大家都在未雨绸缪。多位杭州房产业者告诉南方周末记者,经历了2011和2012年的危机风波后,本土的开发商在做土地投资时,已变得十分谨慎。也因此,在这一轮风潮中,做好了充分资金储备的本土开发商,将会挺得更久一些。

  “这两年在杭州拿地的,大多是外来的大开发商。”一位业者告诉南方周末记者,他们急于扩张,对局部市场缺乏准确的判断,往往会显得更大胆一些。

  接下来,“个别企业、个别项目,应该会承受压力。”贾生华说,但也是为过去投资决策过度乐观、不够慎重付出的必要代价。

  滨江集团的经营策略,或许是反例的最好见证。这几年,滨江开发的楼盘,“户型设计、价量都更务实一些,这几年,他们主要依托品牌,走批发效应。”黄卫华说。

  “大家现在的心态,就是尽量清盘,尽早把项目做完。”

news.sohu.com false 南方周末 https://www.infzm.com/content/99105 report 4189 杭州楼市正在为过去过度的乐观和疯狂付出代价。投资客退场,房贷收紧,楼盘滞销。还有媒体指出杭州商住房库存可能超过44万套。不少开发商正在转向或退场。就连地产大佬绿
(责任编辑:刘盛钱) 原标题:杭州:谁在悄悄退场“马年第一降”之后

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