业内回应南京楼市降价疑云：现在还是卖方市场

南京二手房成交均价走势 （何籽/图）

　　南京楼市还是卖方市场，但看空声音的放大，加上常州、杭州等地降价的叠加效应，让其情况处于微妙的节点，消费者风声鹤唳，不排除会造成恶性循环的可能。

　　谁也没有想到，中新社一篇七百多字的新闻稿，会在南京楼市投下如此巨大的阴影。《南京楼市3月“风来了”？两大住宅楼盘齐降价25%》，这是它的标题。

　　在常州、杭州等周边城市房价出现“松动”的影响下，南京的房价似乎也来到了转折的关口——在过去的2013年，它刚刚度过了一个“如火如荼”的牛市。

　　“乌龙”降价

　　2014年3月11日从网上看到那篇“两大住宅楼盘齐降价25%”的文章，家住五所村的老刘就对老伴说：“房价要跌！”老伴儿给他的回答是：“做梦！”已经在这个老旧的小区住了将近20年，儿子一直要买房结婚，老刘以为终于等来了出手的好机会。

　　但是，在离家不到400米的那个房产中介门店，业务员用嘲笑的眼神回答了老刘的询问：“跌？哪个跟你讲的？那您再等等？”

　　同样的嘲笑也给了中新社的那篇新闻稿。尽管文中描述了那两大楼盘“降价”的真实情况，但文章的标题还是称“两大住宅楼盘齐降价25%”。

　　复地南京公司旗下新都国际项目就这样被推到了舆论关注的焦点，作为“被降价”的两大楼盘之一，中新社的报道说，“开发商直接打出了11500元/㎡的最低起售价，这与复地新都国际去年年底领到销许的20888元/㎡的价格相比，每平米降价最多达到9000多元”。

　　复地南京公司营销客服部总监王汝合告诉南方周末记者：“在卖的其实是一个酒店公寓式产品，40年产权，现在还没有开盘，11500元只是销售起价，最终的销售均价预计在15000-16000元之间。”

　　中新社的报道说，截止到3月10日，南京地区在售住宅项目共326个。近一个月内，共有10个项目的销售价格出现上涨，2个项目的销售价格出现下跌，另有313个项目的销售价格与之前持平。

　　而南京房地产开发促进会秘书长张辉告诉南方周末记者，“现在有些楼盘的核价出现了小幅上涨，没有一家是降价的。”

　　张辉说这番话的背景是国家统计局刚刚公布了70个城市房价数据，南京的房价涨幅进一步缩小。但这一数据似乎并未反映市场的真实情况。

　　以南京城北为例，这片区域去年新增的供应量不过30万平方米，但去化量却达到70万平方米，实际上消化了大量的以前的库存，但新增的供应量明显不足。

　　此外，城北属于老城区，人口密集，拆迁量大，市场需求量也很大，导致住宅一上市就卖完，特别是144平方米以下的普通住宅。

　　一位城北开发商的营销总监告诉南方周末记者，如果按照现在供求关系，即将新开的一期项目可以卖更高的价格，但是物价局对定价涨幅有严格的限制。

　　“从面粉和面包的关系上看，我们应该可以卖更高，只不过因为限价无法涨价，估计推出时一定又是很快卖完。”这位营销总监说。

　　“现在还是卖方市场”

　　在二手房市场，人们的感受和数据之间同样出现了落差。

　　“恐慌？谁看到恐慌了？”我爱我家集团南京公司市场部总监胡涓娟并不认为市场有什么问题。该公司目前业务量在南京二手房市场高居第一。

　　“刚过去的周末，每天看房量都超过2000，3月份才过去一半，实看量已经接近1、2月全月了。”胡涓娟指着电脑屏幕上的数据说，“这是客户真正的购房需求。”

　　和客户看房量保持平稳相对应，房东们的心态也在发生变化，最突出的表现是议价的空间在逐渐放大。

　　胡涓娟说，2013年的2-4月份，房主和购房者之间没有什么可谈的，“想谈就不要买”。我爱我家的数据显示，现在的议价空间已经从当时的1.67%放大到2%左右。显然，房主们的信心已经没有过去那么坚挺。

　　但是这种变化只是事情的一个方面，自从贷款政策收紧，房东们又再次牛了起来。“他们开始挑客户，全现金付款的才可以谈，如果同时都要贷款的，首付比例高的优先，”胡涓娟说，“现在还是卖方市场。”

　　“拐点”将至？

　　尽管嘴上不说，但是种种迹象表明，在南京的开发商中，危机感不是没有。

　　南方周末记者试图采访的南京房地产开发商营销总监中，一大半的人拒绝发表自己的观点，理由是“太敏感”。

　　一位资深房地产记者告诉南方周末记者，复地集团同时有4个项目，但只有9名项目策划，而城东的启迪只有1个项目，却配备了5名策划。

　　在机场高速公路等主要快速通道上，至少半年没有更换过的广告牌现在都开始了频繁的更新。

　　做不做营销策划，所反映出来的效果大相径庭。仙林高科荣域的精装房售价2万不到，和它属于同一家公司的高科荣境比高科荣域更偏远，已经快到镇江句容了，但它的毛坯房售价就是17500元，原因就是宣传力度更大。

　　高科荣境还做了个读书会，定期请毕飞宇这样的名人去做讲座。

　　“宣传不宣传就是不一样，”《南京楼市》主编朱福林说，“但原先不是这样的，所以策划人才的生意现在要好多了。”

　　自从常州、杭州出现房价松动的迹象之后，南京的媒体和业界就开始探讨“拐点”出现的可能性。在河海大学MBA财经茶会上，房价拐点成为茶会的主题，3位与会嘉宾被要求对未来房价走势做出预判。结果2人选择“不确定”，1人选择“平”。

　　南京365地产家居网专门推出“问局‘拐点’”的地产报告。这份报告用库存量、上一年度去化量来测算库存消化周期，得出了相对比较乐观的结论。但南京房地产促进会秘书长张辉则认为，“拐点”的确有出现的可能。

　　“国家统计局刚刚发布今年2月份70个大中型城市房价数据，你会发现绝大部分城市出现环比涨幅趋缓的走向。”张辉说，“南京只有0.3%。从去年2月份最高点2%至今，一直在降，这个趋势很清晰。”

　　张还认为，按照这个速度，2、3个月以后可能就是0或者负，从统计学上看，这个大趋势是存在的。

　　朱福林说，尽管中新社的新闻看起来是“讹传”，但从这条新闻传播的范围和热度来看，市场上并不是没有一点担忧。

　　2013年，南京的开发商们都赚了个盘满钵满，销售额最高的苏宁卖了58亿，让开发商们今年的胃口更大。

　　而另一方面，在2013年销售9万套房之后，市场上究竟还剩多少购买力成为新的悬疑。来自业界的消息称，保利定下了75亿的销售目标，这给一线销售带来了巨大的压力，也正因此，保利推出了“首付一成”的促销手段，非常具有杀伤力。

　　“如果这种做法造成市场预期的变化，不排除会造成恶性循环，所以现在的情况有点微妙。”朱福林说。

　　几乎所有的业界人士都将他们的关注点放到房地产销售传统的“金三银四”上。当地《金陵晚报》的报道说，“金三”过半，但认购量和成交量同比去年跌幅均在四成左右。

　　张辉认为，这并不是因为需求减少，主要还是因为这段时间新房上市量太低。数据显示，目前南京可售商品房套数已跌破3.2万套，成为3年来最低。如果按照现有楼盘公布的数据和物价局核定的价格，房价的涨幅回升是可以预期的。

　　“这就是变化”

　　尽管“宁七条”、“南京成为房产税试点城市”多多少少影响到了楼市，但南方周末记者所采访的业界人士普遍认为，这些政策要真正显现效果至少要2年以后。

　　但是对于市民们来说，观点则更显多元。刚刚从南京一所大学硕士毕业的小刘已经在北京工作半年，女朋友则在南京工作，最近小刘被女朋友的家长喊回南京买房，而且要求他全款付清。

　　“再不买房就晚了，”小刘模仿着他未来岳父的口吻说，“我不想让我女儿背着房贷过日子。”

　　而在省级机关工作的小丁则不打算降价卖房，“等着吧，反正我也不等着用钱，我会等到房价上涨的那一天。”他把房子委托给了一家中介托管，每个月收几千块的房租做零花钱。

　　胡涓娟说，南京和杭州不一样，这里每年有26万大学毕业生，按照最保守的估计，5万人留在南京，一部分家庭条件好的先置业，另一部分先租房，一般3-5年，只要首付凑齐，一定会加入购房行列。

　　南京和杭州另一个不同之处在于，杭州周边的城市如温州，和杭州的富裕程度差不多，就算在杭州读书，也不愿意留在杭州。而南京则不一样，这里的学生很多来自经济发展相对较差的苏北、安徽。“南京的购房需求就是这样支撑的。”胡涓娟说。

　　我爱我家的数据显示，从去年下半年开始，客户需求量一直在上升，5、6、7三个月成交都过万，人们认为市场上的需求量应该消耗得差不多了，但实际上仍然源源不断地有新客户冒出来。

　　今年3月份以来，房源挂牌量、客户需求量都以至少两位数的比例上涨。“到现在为止，今年新增客户已经过2万了，无论是一手房还是二手房，供应量都无法满足市场需要，价格下不来。”胡涓娟说。

　　但是舆论的影响还是不容小觑，张辉说，很多项目案场来电来访量都发生了微妙的变化。

　　“这之前，王石、李嘉诚偶尔提醒业内注意，都是零星的声音。但是2月份以来，一是楼市节后回升的势头远不够强劲，二是看空的声音突然放大了。”张辉说，“2010政府不断推出调控政策，直到2011年出台限购政策才把房价压住。可是这次，没有出什么调控政策，反而风声鹤唳，这就是变化。”