八九十年代的住房“大跃进”：少有50年的建筑

　　上世纪八九十年代的住房“大跃进”留下了大量先天不足、后天失修的建筑。它们是那个“速度和利益”至上年代的存留和伤疤。浙江大学教授范柏乃曾感慨：“我们有5000年的历史，却少有50年的建筑。”

　　奉化居敬小区的悲剧并不是孤例，同样的情况还发生在上海、宁波之外的许多地方。

　　2013年3月，浙江省绍兴市一四层民房倒塌；2011年7月，哈尔滨南岗区居民楼因附近基坑施工，受扰动发生坍塌；2009年7月，四川内江市一居民楼因低级承载能力不足倒塌。这些住宅，都建于上世纪八九十年代。

　　1994年，上海市检查了271个工程项目，查出不合格项目29个，不合格率11%。在1995年出版的《中国商品房质量大观》中更可以看到，据不完全统计，全国从1988年到1990年竣工的楼房中，35%存在屋面渗漏的，39.2%存在卫生间渗漏。这其中，因施工造成渗漏的占半数以上。

　　1995年，时任建设部副部长谭庆琏曾在一次回答中央电视台记者提问时指出：“全国商品房的质量合格率仅为80%，优良品率还达不到8%。”

　　“当时的房地产业进入一个高速发展时期，大量地产产品的推出，难免会让建筑质量的控制跟不上。”上海市房屋建筑设计院院长顾陆忠解释。

　　手指就能把墙壁抠穿

　　2012年，宁波市徐戎三区居民楼倒塌事件后，程幼章和另两位苏州市政协委员向苏州市政府提交提案，要求对辖区内建于上世纪八九十年代的居民楼进行安全大检查。

　　对程幼章来说，这除了对现实的忧虑，还有切身的经历。1980年代，他还是个孩子，就曾用手指把自己家的墙壁抠穿。

　　他的家在苏州市南环新村，和最近倒塌的宁波市奉化市居民楼一样，是改革开放后，中心城区中规模最大、建造年代最早的小区之一。

　　初搬入时就程幼章已发现，家里墙壁很薄，“隔壁屋的人讲话就好像在你耳边说一样”。他只觉得好玩，直到不久后，距离他家不远的一栋楼中，4层的阳台整个掉到了楼下住户家。

　　苏州市政府回复了程幼章，依据是2005年市政府组织的危房调查。根据那时的数据，苏州城区共有1994年之前建成的住宅5362幢。政府从2011年起开始，逐步对安全隐患较大的住宅实施改造，程幼章曾经居住过的南环新村是改造名单上的第一个。

　　南方周末记者看到，许多地方政府都曾有对辖区内危房进行统计： 现在，上海有近300万平方米的居住房屋无人管理，约1600多万平方米老工房和旧式里弄房存在问题。

　　截至2011年，广州光在册危房就有865幢，其中九成是私人住宅。广州市国土房管局信息显示，全市近年来平均每年新增危险房屋将达到10万平方米。

　　首都北京在上世纪七八十年代共新建住宅约273万平方米，相当于新中国成立前9个京城的总建筑面积之和。北京市政府每年安排专项资金58亿元，定向改造旧城内危房危楼。

　　顾陆忠认为，对老旧建筑物的检测应在全国范围铺开。但这无疑将是一个浩大的工程。

　　1980至2000年期间，我国城镇共建成住宅58亿平方米。截至2000年，八九十年代住宅仍是人们的主要居住类型。

　　而最近，日本野村证劵的经济学家通过分析新中国建国以来的新增建筑面积得出结论，认为中国现存房屋中，有22%是2000年前建成的。经济咨询公司龙洲经讯研究员汤姆斯·加特利用相同的数据，估算出的比例是26%。

　　也就是说，现在我们可以看到的所有建筑中，四分之一来自八九十年代甚至更早，它们的房龄基本在二十年以上。

　　住房“大跃进”

　　1980年代前，中国几乎没有房地产市场，也没有房地产业，有的只是建筑业。住房由国家投资，单位按工龄、职务、学历等打分，排队分配。

　　那时的住房资源极度紧张。刘志峰任建设部副部长时，曾公开发布过这样一组数据：1978年，中国城镇人均住房面积是7平方米建筑面积，近半数的城镇居民家庭缺房或无房。

　　1980年，中央正式提出实行住房商品化：“允许私人拥有自己的住房”，住房制度改革在各地逐步展开。

　　随后的十年中，城镇住宅竣工面积迅速增长。据统计，1979到1989年，全国城镇住宅建设的投资是此前30年的7倍，建成住宅面积是新中国成立前住宅总面积的2.6倍。

　　刘志峰从1992年开始负责住房制度改革工作，是1993年国务院第43号令的主要起草人。在43号令中，国务院正式提出，将国家、单位统包的住房建设，改为国家、单位、个人合理负担，并且决定建立房地产交易市场和房屋维修、管理市场。

　　“市场化”是那个时代的关键词。但市场的忽然袭来，也带来问题。

　　这一时期的住宅建设，仍以“脱困”为主要目标，为的是解决民众“没房子住”的问题，对住宅质量没有具体要求。

　　比如，我国规范房屋建筑质量最高层次的法律《建筑法》1997年出台，《建设工程质量管理条例》2000年1月才正式在国务院通过并施行。

　　建筑设计使用年限标准经历了四次更改，直到2000年，才出台《民用建筑设计通则》，确定普通房屋和建筑物的设计使用年限是50年。

　　1980年代末，华南理工大学土木与交通学院教授张原曾在广州、深圳的多个工地上工作：“当时市场好听一点是非常活，负面地讲，就是乱。”

　　房地产市场开放后，允许私人建筑公司参与房产开发。当年一个流行的说法是：遇到10个人里，9个在经商，经商的人里，大部分都做房地产、地产开发。1986年，全国只有近两千家房地产开发企业，1999年这个数字达到了两万。

　　在此之前，国企占据了建筑市场绝大部分江山，建筑工人队伍稳定，虽然没有严格的监理制度，但几十年计划经济在公司内部形成一套自己的队伍管理模式。

　　私人地产公司兴起，建筑业开始大量聘请农民工。顾陆忠说，八九十年代的建筑工人，很多本身就是农民，“放下锄头，拿起泥刀，就变成了瓦工”。

　　仿佛在一夜之间，在全国范围内上百幢住宅拔地而起。据统计，1980到1997年，平均每年城镇人均住房建筑面积都增加0.5平方米。

　　同样“乱”的还有建筑行业专业人才。张原曾和开发商、建筑方打过很多次交道。在他看来，80年代初出现了大批“不懂装懂”的人：甲方请来的设计师自称是“草根设计师”——他们并非科班出身——一些“工程师”甚至没有学过建筑工程。

　　无设计，无监管，无维修

　　江苏省建设工程质量监督总站总工程师金孝全参与了对2011年无锡市老楼坍塌的调查，他说倒塌的老楼“根本就没有设计可言”。

　　市场的开放带来了生产力，也带走了秩序。顾陆忠说，八九十年代的许多房子，质量甚至比“文革”前更差。

　　根据1994年出版的《中国质量万里行》，80年代末质量监管部门就已开始收到住户的投诉。资料显示，仅1995年一年，浙江省消协就一次收到39户联名投诉；福建省消协也曾受理过一起396户的联名投诉。

　　公开数据显示，1996年上半年，建设部（现住建部）受理的239件商品房投拆中，反映使用功能和装饰质量问题的占了81%。

　　中国“民间验房第一人”丁渤从1999年开始，从事验房行业15年，见过各种年代和规格的房子。南方周末记者将浙江奉化市倒塌居民楼的照片拿给丁渤，他一眼就指出，这是八九十年代建造的砖混结构多层住宅。

　　丁渤告诉南方周末记者，八九十年代的房子楼层一般只在7层左右，单户面积多在50平方米以内，客厅一般较小，也没有飘窗和大面积采光的技术。

　　与现在相比，八九十年代建筑行业的技术水平要低很多。但上海市房屋建筑设计院院长顾陆忠说，浙江宁波市、奉化市的居民楼，即使是按照90年代的标准去建“也不应该发生坍塌。”

　　顾陆忠的另一个身份，是上海市房屋检测技术委员会委员。他说，八九十年代的房子在技术上与现在有一定差距。

　　当时的住宅多采用砖混结构，只要住户随便在墙上打个洞，都会造成建筑承重的问题。一次，丁渤去家住南京某小区三层的业主家验房，竟发现该栋楼一楼的房主已经将屋内几乎所有墙壁打通，导致三楼和四楼墙壁裂缝严重，已然成为“危房”。

　　这和2012年底宁波市徐戎三村住宅倒塌的情况一样。宁波市政府公布的调查报告显示，倒塌的住宅每层都存在拆改现象，尤其是底层，承重墙体拆改最严重，部分墙体进入承载极限。

　　房屋国有时，各个单位都有自己的维修流程，“三年一小修，五年一中修，十年一大修”是标配。

　　可八十年代住宅市场化后，定期维修机制已逐渐缺失。商品房的维修要通过业委会，只有得到三分之二以上住户的同意才能维修。“开发商往往嫌麻烦，用这个借口逃避维护。”丁渤说。

　　危房普查：仅仅是开端

　　2014年3月，在上海市房屋检测行业的年会上，住建部官员再次强调了住宅安全在全面建设小康社会中的重要性。

　　中冶集团建筑研究总院华东分院副总工程师金立赞参加了那次会议。他的感受是：“如果今天倒一栋楼明天倒一栋楼，那这个也不叫小康社会嘛。”

　　广州市城乡建设委员会主任科员欧阳建涛相信，任何住宅都有它的使用寿命周期，八九十年代砖混结构住宅的寿命周期应保持在50-59年之间，才能达到资源利用的最优状态——中国新建建筑只能持续25－30年的使用寿命。

　　欧阳建涛认为，这是对社会资源的浪费。而处理这批来自八九十年代的建筑，就像拆除一颗颗“定时炸弹”：查找危楼、排除危险和重新建设缺一不可。

　　南方周末记者在住建部网站上看到，浙江奉化市事故发生的同一天，住建部正式发出通知，将在全国开展建设工程安全监督检查。

　　检查采取自查和统一督查相结合的方式。各省的住房城乡建设主管部门需要在6月10日前，将自查情况上报住建部工程质量安全监管司，后者将在今年6至7月组成检查组进行督查。

　　其实，2000年开始各地已经组织过多次危房普查。徐戎三村倒塌事件后，宁波市已建立了网格化的住房安全管理制度，将责任分到每一幢住宅。

　　全国多个地方的旧房改造一直在进行。上海市旧房改造以上、下水管堵塞，屋面渗水、隔热，路面积水、楼道内电路老化的问题为重点，开展旧住房综合整治。

　　为了解决居民擅自拆除承重墙的问题，上海市目前正在推行一种“动态监控”的措施。金立赞介绍，一旦住户在砖混结构房屋中进行拆墙改造被人举报，除了责令整改之外，还会在房管局的信息库中备案，限制转卖该房，直到将被改造房恢复原状。

　　济南市则在2006年成立了城市改造投融资管理中心，管理旧城改造项目，制定年度改造计划、改造项目审核，已成功运作20个项目开始。

　　对于危房的处理，因为涉及土地、资金、所有权多个问题和政府部门，地方政府采取的方式各不相同。

　　上海市的危房拆除由政府主导，拆除旧房后，开发商必须上交新建面积15%给政府安置旧房住户；天津市则成立了专门领导小组，常务副市长、建委、国土房管、财政、规划、农工商、体育、文化等部门参与，各区政府签订责任状，必须完成危房处理任务。

　　我国是每年新建建筑量最大的国家，也是拆除速度最快的国家，平均建筑使用寿命只能持续25－30年，被称为“短命建筑”。浙江大学教授范柏乃曾感慨：“我们有5000年的历史，却少有50年的建筑。”对这个说法，建筑界人们不愿意听到。却也无力反驳，“因为它就是短命啊。”金立赞说。