“世茂牟山湖99万一套别墅，相当于6折”、“名悦公馆4.8折劲爆热抢”。最近，越来越多的房地产商打出“超低折扣”、“赔本买卖”的旗号吸引购房者。真相到底如何？昨天，记者对目前号称折扣比较大的楼盘进行了暗访、调查。□记者 周阳 摄影 记者 张培坚
4.8折超低折扣？
房价有降但超低折扣是噱头
昨日下午，记者来到世纪大道附近的名悦公馆，远远就能看到“名悦公馆4.8折劲爆热抢”的大幅宣传广告。当记者来到售楼处询问时，销售人员张敏向记者介绍，4.8折的只有一套，要通过抽奖的方式抽取一位幸运购房者。
不过张敏也向记者表示，其他房子虽然没有4.8折，但还是有不少折扣。他给记者举了个例子，1号609室原价大概是52.7万元，打折以后43.6万元，相当于打了8.2折。另外，他们在卖的住宅，3年前均价是2万元/平方米，现在均价大概1.6万/平方米，也相当于打了8折。
张敏向记者坦言，除了一些是尾盘或大户型的，折扣能打到8折主要的原因还是现在行情不好，房子很难卖。
降价40%以上开盘？
其实是价格的合理回归
同样，最近两天被媒体炒得很火的一个项目是余姚市世茂牟山湖项目B区、C区，号称一套183平方米的别墅只要99万元，而这些别墅以前要卖200多万元，折扣比6折还要大。
昨日，记者联系到了该售楼处的销售人员赵文凭。他告诉记者，最近这几天他们有可能就要开盘，这次牟山湖项目有230套别墅，相比于以前的定价，这次降价达40%以上。当记者表示只要他们宣传上99万元的别墅，能不能立马下定金购买。他表示，99万元的别墅只有五六套，因为是特价的所以数量少，并不是每个客户都能购买。随后他又向记者推荐起120万元、130万元的其他别墅。他告诉记者，99万元的一楼花园很小，而120万元、130万元的楼盘赠送面积比较大很划算。
记者了解到，230套别墅平均售价在150万元/套左右。按此计算，183平方米的别墅单价大概在8200元/平方米。而2012年底，世茂牟山湖项目A片区124套别墅开盘均价在1.2万元/平方米左右。按此计算，价格降幅超过4成。
“公司希望尽快回款，现在是抄底的好时机。”世茂牟山湖项目一位销售经理劝记者马上交认筹金，买到就是赚到。他还表示，现在公司以每套均价150万元出售，B、C别墅群只能勉强保本。卖99万元一套的别墅，公司至少要亏损30万-50万元。
记者查询百度地图后发现，世茂牟山湖项目位于余姚与上虞的中间位置，地处余姚郊区。记者查询发现，上虞市中心的房子均价在1万元/平方米左右，越郊区的楼盘越便宜。以离世茂牟山湖项目仅13公里的一个上虞楼盘“城北丽都”为例，销售均价只有7000元/平方米。按照宁波爱地房产咨询有限公司统计，今年3月份余姚住宅成交价格为9235元/平方米，地处郊区的别墅卖8200元/平方米，可谓是价格的合理回归。
开发商真的在做赔本买卖？
降价4成还有高额利润
此次，一次性、大规模降价40%以上，令世茂牟山湖这230套别墅的“身价”，比宁波市中心的一套普通商品房的总价还低。销售人员说，这次降价都是在保本甚至亏本销售。开发商真的在做赔本买卖吗？
记者从余姚市国土资源局拿到一份文件，该文件显示，2011年7月11日到26日挂牌出让了4宗国有土地，余姚世茂酒店管理有限公司以13743万元和20828万元相继拿下了牟山湖休闲度假区（一期）A地块和H地块，其中A地块就是2012年开始销售的别墅项目，H地块是作为酒店旅游度假项目出售。而余姚世茂牟山湖休闲度假区开发有限公司以1.7亿拿下了B、C地块，这就是上文提到的99万起的别墅项目，占地8公顷。浙江省国土资源厅（监管系统）显示，该土地的容积率为1.01-1.1，按此计算楼面价只有2125元/平方米。
如果按照A、B、C、H等4个地块总面积来计算，4宗土地总共拿了36.5公顷，总成交价为5亿多元，为1370元/平方米，每亩才92万元左右，这已经接近政府规定的最低土地出让标准。
宁波一开发商副总向记者表示，按照建安成本每平方米3000元计算，加上12%的税费，再加上1年15%的财务成本，这个别墅项目成本大概在6000元/平方米。如果按8200元/平方米快速清盘，利润至少还有30%以上，并非销售人员所说的保本销售。
■深一度
世茂屡次成为“价格屠夫”
记者了解到，世茂牟山湖项目的开发商世茂房地产控股有限公司（简称世茂），是我国一线开发商，同时也是楼市的价格屠夫。
世茂第一次在宁波出手是在2012年。2012年3月18日，世茂将位于北仑的世茂世界湾余下的800多套房子重新开盘，开盘价比原来降了40%-50%，原价1.2万元/平方米的房子直接跌到7000元/平方米。在此之前购买的业主，群起“维权”砸售楼处，开发商只好开着中巴车，在车里卖房。
同样是世茂，在去年12月份，把旗下的余姚“太守名府”豪宅降价，原来每平方米销售价格在26000元，该楼盘随后下调6000元/平方米进行促销，结果令很多购房者难以接受。该售楼处里摆放的楼盘模型，被激动的业主砸裂成好几块。
宁波一开发商向记者表示，每次降价都是世茂先开始的，他预计在世茂降价以后，宁波楼市可能会有一番风雨。
“屠夫”的底气来自低地价
余姚一当地房产开发商负责人向记者透露，最近几年，余姚市政府相继招商引资，引进了像世茂、保利、绿城、华润、万达这样的全国一线开发商。这些大型房企在议价能力方面优势明显，拿地成本至少低于本土房企的30%以上。余姚市房地产开发企业协会资料显示，2009年至2013年，外地房企余姚拿地2140亩，是本地房企城区拿地面积的3倍以上。
为什么地方政府愿意给全国性的开发商低价土地？一当地开发商表示，除了大型开发商经验丰富，做出的产品能够提升城市整体形象、档次外，政府更看重的是自己的政绩。比如余姚市常住人口只有100余万，却有8个大型城市综合体。
另外还有业内人士向记者透露，不少大型开发商和地方政府谈条件时，都是以建多少五星级酒店、城市综合体为前提，基本都是低价拿地。就比如世茂牟山湖项目，和政府谈到不到100万元一亩的价格，所以能够降价4成以上还会有30%以上的利润，一般小开发商根本轮不到这样的好事。
宁波楼市面临高库存压力
■相关链接
“供应量太大了，房子太多了，现在余姚楼市处在很艰难的阶段。”一位余姚市住建局相关科室人员在记者采访时表示。记者从余姚市房地产开发企业协会一份资料显示，目前余姚可售存量住宅约为10750套、150万平方米；竣工未售约60万平方米；去年新开工约130万平方米；另外，还有大量的拆迁安置空关房，初步统计约为110万平方米、7000套左右。据宁波房产咨询机构人士预测，之前余姚每年商品房销售在20万~60万平方米之间，按此计算，存量商品房至少可以消化五六年。
据中指院发布的最新数据，截至4月13日，宁波可售房高达159483套，可售面积为1163.74万平方米。而宁波市房产交易中心数据显示，2013年市区共成交住宅为53838套。按此计算，即使不考虑新推楼盘，存量房也要三年左右才能卖完。
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