近期，楼市低迷的现状大有愈演愈烈的趋势。与此同时，在“五一”假期刚刚结束后，有关于全国各地楼盘降价的新闻也迅速肆虐开来，着实令人为当下的房地产市场捏了一把冷汗。而更令人忧心的是，在这样的背景下，就连房地产开发商们似乎也都在看空市场。
不过，一个有趣的现象是，面对这样的现状，一向高度依赖土地财政的地方政府似乎比开发商们还沉不住气，多地纷纷开始出手“救市”。但这样的做法，真的有效吗？
“五一”小长假楼市一片“愁云惨雾”
据第一财经日报报道，市场看空情绪弥散下的一线楼市，未能在4月份出现明显反弹，北京、上海、广州和深圳四大城市在“五一”小长假更是成交遇冷。
据中原集团研究中心监测的54个城市数据显示，今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米，较去年同期大幅下滑47%，其中一线、二线、三四线城市均有明显下挫，降幅分别为40%、65%、32%。相对于2013年的历史同期成交高位，2014年“五一”假期成交量较2011年及2012年分别下降19%和36%，为近四年以来的历史低位。
结合住宅供应情况，从四大一线城市的具体情况来看，除广州供求较去年整体保持平稳之外，京沪深三地表现均不理想，其中深圳供求双双下降六成。
此外，报道还表示，在此前一季度楼市成交萎缩基础上，4月份全国各主要城市的新房成交量依然低迷。
深圳市规划和国土资源委成交系统显示，2014年4月，深圳新建商品住宅成交2936套，环比增长4.2%，同比减少25.5%。该状况延续了一季度的疲软态势，1至3月深圳市新建商品住宅成交量从去年同期的11933套下降至7222套，成交量下滑四成。
不过，目前成交低迷态势尚未明显波及房价，4月深圳一手住宅价格为每平方米23721元，同比上涨8.5%，环比上涨1.2%，仍维持平稳的趋势，并未出现下滑现象。
而在广州楼市，报道表示，受广州将大幅收紧公积金贷款政策影响，广州楼市在4月份出现部分购房者“抢搭末班车”的现象，加快入市步伐，但这仍未能在整体上有效提振成交。
根据当地机构统计，4月广州全市一手住宅网签5195套，同比下跌7.5%，环比则下跌16.7%。此前1至3月，广州一手住宅共网签了16194套，同比大跌40%。在价格方面，4月广州全市均价每平方米14714元，同比上涨了8.87%，环比下降5.1%。
据中新网房产频道报道，“五一”小长假期间，北京楼市成交量也跌破历史新低。据多家房产机构的统计数据显示，5月1日-3日，北京新房成交量仅为169套，成交面积为1.89万平方米，成交套数、成交面积不但相比去年“五一”假期分别降低78%、74%，更是创下了自2008年“五一”恢复三天假期以来、连续7年来的最低值。
二手房方面，北京“五一”三天二手房网签量仅为31套，与去年“五一”期间相比下降了82%，成交量为近六年来最少。据亚豪机构统计数据显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均价也出现下行，仅为20836元/平方米，对比清明小长假期间，价格下探幅度高达18%。
房企欲“以价换量” 购房者仍在观望
事实上，房企也在加快买房的节奏，“以价换量”的现象正在逐渐增多。不过，对于购房者来说，目前还仍然保持着观望的状态。
据中新网房产频道报道，2014楼市在平淡中始终难见起色，部分房企今年的销售业绩也开局不利。据中原地产研究部数据显示，截至5月4日，沪深两市共有117家上市房企披露了一季报及业绩预报，受毛利率下滑等因素影响，有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。
其中，招商地产一季度实现营业收入72.51亿元，同比增长18%;实现归属于母公司股东的净利润7.55亿元，同比下降6.82%。金地集团今年前月净利润为 4934.38万元，同比下滑73.65%，另外，万科2014年季报显示，一季度公司实现归属于上市公司股东净利润15.29亿元，同比减少5.23%。
对此，报道表示，在业绩压力面前，房企们或许已经意识到，现在要加快推盘，抓住有效需求回笼资金。以北京为例，据链家地产市场研究部统计，4月份北京共有31个期房项目入市，供应总量达到9197套，比3月上涨13.1%。与去年同期相比，今年4月份的供应项目增加了18个，供应量也上涨102.3%。
链家地产市场研究部张旭认为，截至目前，2014年北京新建商品住宅市场表现出明显的供过于求，尤其在4、5月份市场持续冷淡的情况下，仍有大量项目集中入市，开发商不仅不再惜售，反而在加大销售力度。从2013年底至今，市场降温已经持续了近半年，需求预期成为支配市场的主要因素。目前，购房者观望浓厚，多为主观性不入市。
社科院研究员牛凤瑞也分析称，来自楼市的各种舆论对购房者的购买意愿有很大影响，房价出现下降迹象可能会刺激购房者出现观望，而开发商在资金出现危险时，也会以价换量。
对此，经济参考报也援引市场机构CRIC研究中心研究员杨科伟分析表示，近期杭州、常州、无锡等部分城市楼盘降价项目越来越多，加入降价潮的城市也逐渐增多，甚至蔓延到北京、上海、广州、成都等并无过大库存压力的城市。从降价力度来看，此前市场上基本以“清盘”、“特价房”、“毛坯送装修”等方式变相降价。尽管这些城市房价整体仍在高位运行，但经由个别楼盘降价，房价走高趋势减缓等因素放大之后，市场观望气氛加重，购房信心受到影响，降价有可能扩围。
中原地产首席分析师张大伟也认为，最近多月，成交量持续下滑趋势愈加明显;房地产贷款规模继续紧缩，购房者的按揭贷款难度也越来越大;开发房企迫于资金回款和去化压力，综合多项因素，近期楼市平价开盘、打折促销等“以价换量”现象逐渐增多。
万科看空楼市？
而值得一提的是，受楼市低迷现状的影响，开发商们似乎也开始有些信心不足，悲观地看空市场。
据经济参考报报道，万科集团执行副总裁毛大庆日前在建策沙龙上的内部发言，引起舆论一片哗然。毛大庆认为，对于某些城市来说，这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来房地产长时间处在难以反弹的局面。
毛大庆说，2014年一季度以来房地产市场较为复杂。从现阶段重点关注的50个城市来看，已明显出现分化的特征，沈阳、营口、唐山等30余个二三线城市，由于土地供应过多，带来了未来去化能力或销售能力的透支。另一类则是北京等需求仍然较多的一二线城市，其波动在于由于土地价格在过去一年上涨过快，带来了对市场价格上涨的透支。
对于住房供应量，毛大庆指出，从人均套数来看，北京等城市显然不足，但大多数城市，算上已有库存量，完全足够。“城市的年千人套数，它代表住宅水平和推断市场供应容量。从中国情况来看，2011年，仅以竣工套数来看，千人套数达到12，已达到多数发达国家峰值水平，若从开工量计算，千人套数高达35，是人类历史上从未达到的高端。”
不过，对于媒体盛传的“万科看空楼市”，毛大庆似乎显得有些无奈。
毛大庆表示，能做到基业长青的企业，往往都有强烈的危机感。很多优秀企业，都一直在讨论“自己的冬天”、“我们离死亡还有多远”。万科也一直强调“如履薄冰，如临深渊”的忧患意识，这正是万科稳健经营风格的重要来源。而当前房地产行业一个严重的问题，就是地价一直居高不下，反映出过度乐观的情绪还没有完全回复理性。这样的情况下，在行业内部浇一浇冷水，是有必要的。但如果将企业的忧患意识、对风险的警示扭曲为对市场的悲观，则有违他的本意。
而除了开发商之外，专家也在越来越多地警示风险的存在。经济参考报援引全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生介绍表示，2014年一季度房地产投资下滑明显。下到16.2%，这是几年来都没有过的急降。但投资急降的另一方面，却是房企的高价拿地。一季度，国家土地收入1.02万亿元，北京、上海涨幅超过20%，在此背景下，房企一手拿地、一手投资下降，整个周转速度快速下滑，将带来较大的资金风险。
地方政府纷纷出手救市可不可取？
事实上，对于高度依赖土地财政的地方政府来说，楼市的萎靡令他们比开发商们更加着急。也因此，各地在近期纷纷出手救市。
据华夏时报报道，4月28日，南宁市房管局发文称，自2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
实际上，多个城市都在寻找放松调控的突破口。无锡宣布从5月1日起，该市购房入户的门槛从70平方米降至60平方米;杭州萧山区则通过下调土地竞买金，以减轻开发商资金成本压力;郑州市房管局也表示，在国家政策允许的情况下，未来将可能根据市场形势，对购房政策适时进行调整。同时，河南省还计划出台鼓励农村人口到县城买房落户的政策。
业内人士认为，这几个城市的试探性放松，将引发其他城市的效仿。
对此，报道援引深圳一家上市房企高管介绍表示，“现在地方多为曲线救市，以此试探中央的政策底线”，一般地方救市的特点，都是先等不起眼的城市冒出来，若未被叫停，其他城市松绑调控的尺度会进一步放开。
如2012年，最先救市的如芜湖、佛山、珠海等，均是出乎市场意料的三线城市。
“深圳当时也储备了救市政策，但几个小城市被叫停后，深圳就不敢出了，幸好下半年市场好转了。”深圳市国土房管局内部人士表示，目前“双向调控”的政策指引，使一线城市不敢轻举妄动。
“目前房价确实涨不动了，不少城市库存量太大，房子太多卖不出去，取消限购有其合理性，如果等到统计局的房价数据下跌，再去调整政策就来不及了。”深圳某龙头房企高管说。
“杭州楼市非常不妙，但因受舆论关注度高，暂时还不敢全城取消限购，最多先放松几个存量大的郊区。”上述上市房企高管日前正在考察杭州楼市，他表示，杭州地价如果大幅下跌，地方财政会很困难。浙江省一季度GDP比去年同期只增长了7%，政府清楚要拉动经济增长，房地产是最快的，尤其是杭州、宁波这类城市对全省购买人群吸引力较大。“虽然政府放松调控会很谨慎，但到憋不住的时候还是会救。”他说。
对此，报道还援引一位在全国多地有项目的开发商直言，“房价还没怎么跌，地方政府比我们还着急。”，地方政府依赖土地财政的惯性很难改，只要明白这一点，就知道政府肯定会出手救市。
不过，针对地方政府的这一举动，南方都市报评论称，尽管在业内人士看来，房地产市场的形势今非昔比，现在哪怕政府决心救市，放松限购等措施也很难收到以往“一救就灵”般的效果。但如果着眼于中国经济的大局和前景，就应该像多位专家在央视里呼吁的那样：政府不能再救市了。
为什么说政府不能再救市？如同专家所言，“房地产整体来说，过去这么多年一直是吃小灶的，像家里孩子中的老小，总是倍加呵护。现在市场正在回归市场本来的规律。在这种情况下，这种小灶不应该再吃下去了。”另外，房地产市场的“虚火”持续了多年，表面的繁花似锦掩盖了许多深层次问题，无论地方政府对土地财政的依赖，还是中国经济转型升级的艰难，其实都可以从房地产市场的如火如荼中窥出端倪。
评论还称，即使从地方政府自身利益考虑，虽然当下救市可能起到缓解暂时的财政压力之效，但土地出卖终有穷期，土地财政注定无法持久，当下的救市实等于饮鸩止渴。
不管你是否欢迎，楼市拐点迟早会来。而对中国经济和社会来说，早来无疑好过迟到。因此不能再给这个虚火旺盛的房地产市场传递任何容易诱发其幻想的信息了，在结束土地财政、让市场发挥主导作用的过程中，政府理当扮演的角色及其着力之点，应该是清楚的。
（综合《第一财经日报》、《经济参考报》、《华夏时报》、中国经营网等报道)
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