专家：央行调整个人房贷应当看做“救市”

　　◎谭浩俊

　　5月12日，中国人民银行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。

　　会议对如何进一步改善住房金融服务工作提出了多方面要求，包括合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平等。

　　这是否也算是“救市”，有待商榷。因为，在此前被看做“救市”措施的地方住房政策中，也包括了一些类似政策。如果这样，央行的这一行为，也应当看做是“救市”。

　　显然，这是对楼市调控太过敏感、对房价可能再度上涨太过担心的结果。事实上，所谓“救市”，关键不在如何依据市场需求调整政策，更不在针对居民居住用房出台鼓励政策，而在于有没有鼓励投机、鼓励炒作、鼓励抬高地价和房价。

　　以此次央行提出的住房信贷服务要求来看，政策的落脚点就是居民的居住用房，特别是首套房。如果这也被认为是“救市”，那楼市调控就真的陷入歧途了。因为，调控的目的不是为了让居民不买房，更不是将刚性需求压制住。如果这样，房价高低还与居民有什么关系呢？

　　事实也是如此，从楼市调控开始到现在的实际情况来看，由于过度注重房价的升降，过度将房价的高低作为衡量调控效果的根本标准。因此，导致公众对此次调控的目标也完全转移到了房价上。于是，包括限购、限价等在内的行政手段一个接着一个地出现在调控之中。从表面看，房价受到了一定遏制，也出现了小幅下降。实质上，这样的遏制和下降，十分脆弱。稍有松懈，就有可能出现反弹，并有可能出现大幅反弹。原因就在于，它忽视了政府的责任，忽视了政府在房价上涨中的作用。

　　如果不是地方政府为了政绩需要，大搞城市拆迁，大行土地财政，房价和地价还会这么涨吗？退一步讲，如果政府从土地上取得的收益，能够拿出足够的部分用于保障房建设，房价上涨对居民的影响还会有这么大吗？

　　问题就在于，所有的土地收益，都给地方政府用于城市建设。不仅如此，还背上了沉重的债务包袱。如果没有土地收益作保证，地方政府就有可能出现严重的债务风险。在这样的情况下，房价还怎么可能降呢？用房价来做标准的楼市调控，还怎么能够成功呢？而随着地方政府债务的急剧上升，居民刚性需求被严重遏制，楼市的风险也开始逐步暴露了。如果任凭这样的局面维持下去，楼市真的有可能出现崩盘。而这样的崩盘，决不是经济规律造成的，而是政府行为带来的。

　　在楼市面临危险的情况下，通过调整信贷政策、规范信贷服务，将刚性需求释放出来，是完全必须的，也是符合市场规律的。中国的楼市，不能维持只涨不降的格局，也不能维持只降不涨的格局。断崖式降价，不仅对楼市不好，对整个经济的发展也不好。

　　需要把握好的是，在放松个人住房信贷政策的同时，对地方政府的城市建设冲动，则需要进一步遏制。特别是利用平台公司融资建设的项目，要严格控制，严格约束，切不要给地方政府再萌生发展土地财政的冲动。

　　央行召开住房金融服务座谈会，不是释放货币政策松动的信号，也不是楼市调控退出的信号。新一届政府成立以来，楼市调控政策实质已经转向，已经做出了符合市场经济要求的调整和完善。房价问题需要关注，但关注的重点不是房价涨了还是降了，而是中低收入群体的住房问题解决得如何。

　　日前，辽宁省省长陈政高调任住建部任职，一定程度上，就是释放了楼市调控政策转型的信号。要知道，只有将中低收入群体的住房问题解决好了，房价才不会成为焦点，买房难、买房贵的问题才不会引起公众的担心。而要做到这一点，就必须约束和规范好地方政府的行为，让地方政府尽快摆脱土地财政的依赖，退出用地买政绩的怪圈。