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南都制图
国内多地楼市成交和价格出现下滑，投资风险和观望情绪都日趋上升，这种情况下海外楼市成为“避风港”。国际房地产专业机构仲量联行日前发布一份报告，2014年一季度中国机构投资者对海外房地产投资额同比增长25%，达到21亿美元。南都记者从多家海外房产投资平台获悉，澳大利亚、马来西亚、英国等多个华人聚集的国家盛行房产投资，不少华人投资客纷涌而至。
“对于不少拥有永久产权的国家来说，房产投资升值比较有保障，首付低至一至两成，而且贷款快捷便利，”佳海国际市场部总监林通告诉南都记者。整体趋势上，以前购房者多以自住为主，而目前房产投资盛行，因此住房出租收益成为许多购房者的优先考量。而上述机构介绍，澳英等发达国家中心旺区的年出租收益基本能盖过按揭费用，吸引力巨大。
一季度华人海外投资房产大热
国际房地产专业机构仲量联行日前发布一份报告，2014年一季度中国机构投资者对海外房地产投资额同比增长25%，达21亿美元。其中海外住宅开发用地投资额同比飙升80%，在2013年一季度6亿美元的基础上增至11亿美元。
而这一上涨背景，就是华人海外置业热“来袭”，其中美国、澳大利亚、英国等地房地产最受青睐。
“为应对国内经济和房地产市场增速放缓的局面，现在国内陆续开始寻求海外投资机会，其中英国、澳大利亚和美国最受青睐，”仲量联行全球资本市场研究部有关负责人向南都记者表示。
一位海外投资平台的业内人士就告诉南都记者，其看中澳大利亚悉尼和墨尔本的房产投资，主要因为当地借贷便利快捷，在一些代理机构的帮助下可以较为轻松申请到一成首付，同时房子拿到名下之后，升值的价值部分可以提前转到个人账户消费。
“以最流行的国际住房投资来说，澳洲住房投资年回报率大概7%-13%，马来西亚也有5%-7%，颇有市场号召力，”佳海国际市场部总监林通告诉南都记者，其平台数据显示国外热点城市的新房市场上，中国买家数量快速增长。
很多国家买楼花享受优惠，在楼房盖好之前交订，可享受印花税优惠。这对手头较紧的投资者来说，是购买住宅的“诱饵”。以澳大利亚为例，买楼花则印花税费只需按地皮价征收，交纳10%的定金后余额可等到房子建成后一并付清，贷款最高可达80%。
仲量联行发布的一组数据显示，“不限购、不限贷”的伦敦市，2013年中心区新房共成交了约3000-3500套，其中中国内地买家占比已到6%。而在2012年前，内地买家在伦敦中心区的新房成交中占比不足1%。
“在澳洲，大概有10%的房产是外国人成交的，买进之后也是可以转手的，因此可以说投资自住两相宜，”家叶海外有关负责人如是表示。
多国花样购房政策给力
为吸引国内投资者，不少国家出台各种入户便利、资金优惠等政策，鼓励投资者入场。
据悉，按伦敦当地政策，外国人购房最高可贷款70%，首期支付只需10%，剩余2年内支付20%。仲量联行介绍，中国客户此前更青睐300-500万人民币/套的房屋，但现在越来越多客户青睐1000万人民币/套的高端物业。
2013年，韩国的海外物业投资年总额上升超过50%，其中相当一部分投资客来自中国，而投资相对集中的是南部的济州岛。为了撬动济州岛发展，韩国政府在2010年2月起，济州岛开始实施新的投资移民制度，外国人只要在济州岛的度假村、酒店等“以休养为目的的居住设施”投资5亿韩元(约285万人民币)以上，满5年将给予韩国永久居住权，并与韩国国民享有同样的教育和医疗保险。而韩国监管机构也正在简化国内投资者购置海外房地产的手续。
马来西亚吸引了碧桂园、富力等多家大型开发商入驻，其盖的房子也多面向国内购房者。马来西亚政府正在推动“马来西亚第二家园计划”，目前，仅需在马来西亚购买100万马币(约50万人民币)的房产或在泰国投资额100万泰铢至300万泰铢(20-60万人民币)不等，可取得身份。
“马六甲、芭堤雅、普吉这些旅游胜地的房地产市场也渐渐受到投资者的热捧。”佳海国际市场部总监林通介绍，有统计显示，目前曼谷中央商业区的住宅房屋均价在每平方米10万泰铢左右，折合人民币超过2万元，部分旅游地产有追上其步伐的潜力。
不过值得注意的是，虽然投资门槛低、环境优美的马来西亚和泰国有不少捧场客，但前段时间马航事件及泰国政治局势不稳，大大减退了投资者热情。
升值预期稳定
不少投资者表示，在这类海外房产投资中，最为看重的还是房地产的升值空间。
佳海国际介绍，以国内投资者青睐的旅游地产项目为例，一般投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而这些地产项目2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利。
除了自住型买房，现在出海买房的很多内地投资者将房产视作度假或旅游的用途，期望实现投资加自住的多重功能。据佳海国际介绍，一些购买海外地产的业主，除了短期旅游居住，其余时间都会找专业公司帮其放租。由于配套和服务相对完善，因此每年可获取稳定收益。
“在法国、意大利、澳洲或者新西兰，管理和投资方式都比较成熟。例如购买澳洲房产的客户，开发商会首先跟业主约定入住的时间，其余时间安排旅客或短期租客的入住，而相关收费、房屋维护管理等都由开发商或中介完善处理。”林通介绍。
不少国家和地区海外房产机构也在绞尽脑汁吸引中国大陆投资者。以迪拜为例，由于本土居民较少，不适宜“自住型”的房产发展模式，迪拜仿效澳洲，推行一条龙式旅游房产管理，并且大力发展酒店式公寓，以弥补酒店的不足，同时吸引大量的海外投资者发展当地房产。近年迪拜不少发展商更会开出最低10%的投资回报承诺。
预期总体上涨的同时，业内机构也提醒，没有稳赚不赔的买卖。如果没有自住需求而投资收益又较少，海外房产每年固定缴纳的房产税也是一笔不小支出。如果转让或者继承等都还需要支付不等的费用，可以说仍有一定投资风险。
中房信研究总监薛建雄就向南都记者表示，欧美的经济周期属于复苏阶段，因此出海投资相对有利，不过政策、市场环境等风险也不容忽视，比如日本、东南亚等地。
[对话]
家叶海外投资执行董事黄弼唯
南都：目前去海外投资的趋势有什么变化？
黄弼唯：近两年海外房地产市场明显比以往热。对于有永久产权的发达国家住宅，入手还是有很多优势的。以澳洲为例，越来越多的国人尤其是华南的精英阶层，发现有很多利好吸引。
现在不单是国内买家增多，国外当地也有很多本地居民入市购房。根据2013年的悉尼数据，投资者买新屋占比17%，主要人群是本地人。
南都：比起国内，澳洲的利率优势和买房成本如何？
黄弼唯：首先从贷款利率看，澳洲央行利率现在处于历史低位，只有4.78%，这比国内的住房公积金还要低。此外澳洲税收高，也是全球范围内福利数一数二的国家。中产阶级年薪高，为合法避税，最可靠途径就是贷款买楼。贷款产生的利息可以跟收入相抵扣，所以减少净收入可以合理抵税。同样地，国内投资者购置澳洲房产也推荐不全额支付，而应该贷款购房。
澳洲四大银行之一的澳新银行预测，2015年年底前澳洲房价还将涨20%，继低利率和市场短缺后，澳洲房产市场目前处于周期性上升的初期阶段。利好的是，澳洲住房放贷量也在增加。去年末统计局报告称，房屋贷款审批通过数量增加了1.1%达到5.3万个。
采写：南都记者 陈琳琳 实习生 华雨
作者：表示。
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