深圳在2008年、2013年相继出台工业楼宇转让办法，避免工业楼宇的商业炒作，确保在市场上流转的工业楼宇真正用于发展产业。
位于蛇口的美年广场，正是一个工业楼宇项目，该项目以建设文化产业园为由，获得政策支持，却由工业厂房变身商业写字楼，并获准分割对外销售。不过，有近一半业主就曝出，该产业园在销售过程中，开发商炒作工业楼宇，导致炒楼客聚集产业园，文化产业园变了味。
业主直指，这一系列的过程中，政府相关部门存在监管乏力等诸多问题。深圳市规土委于5月28日召集开发商、税务、文产等多个部门在深圳市信访局召开会议，一方面向业主解释此事，一方面表示要介入调查。花样年公司则回应称，销售过程无违法违规。
低价购工业楼宇
收购工业园
位于蛇口的美年广场地块，原本系龙电安防工业园，国企改制之时，所涉地块被划至国企深业鹏基(集团)有限公司。
鹏基集团在2007年前后在该地块上启动了鹏基时代创业园的建设，项目在2009年年中竣工通过验收。整个项目共有2栋11层高楼，3栋13层高楼，建筑面积在8万平方米左右。
这一产业园，外观看上去并非工业厂房，而是商业写字楼。不过由于系工业厂房旧改项目，这些建筑的性质均为工业厂房性质，使用年限为50年。由于批地时间为1992年，目前使用年限已经近半。
为了避免炒作工业楼宇，2008年9月深圳市出台了《深圳市工业楼宇转让暂行办法》，对于工业楼宇分割买卖行为进行了严格的限制。2009年年底时，花样年地产公司以每平方米不足9000元的价格整体收购了这一产业园。
包装成“文化产业园”
显然，作为一家地产公司，花样年并不需要如此巨量的工业楼宇自用。该公司找到了将这一工业楼宇“变现”的政策依据。
《深圳市工业楼宇转让暂行办法》第五条的第六项规定：“单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让。”深圳自2005年以来，一直鼓励文化产业发展，2009年施行的《深圳市文化产业促进条例》更是明文规定，支持旧工业区改造成文化产业园。花样年选择的正是建设文化产业园方向。南山区文产办证实，2010年的9月，花样年向南山区文产办提交了建立文化产业园的意愿并获同意。同年的10月，花样年再次向南山区文产办提出要将产业园内部超过50%的面积进行分割转让，南山区文产办同意，但是要求受让人必须为文化企业。
2011年1月，市规土委第二直属管理局也复函给该公司，同意美年广场不超过50%部分建筑面积的工业楼宇进行分割转让，规定受让人须为文化产业的领域范围。
南山区文产办相关负责人还告诉南都记者，根据市里面的相关规定，类似工业厂房旧改，如果用于建设文化产业园，就可以用于办公，虽然土地性质仍然是工业性质，但是用途则成为了商业写字楼，开发商还不用补缴工业地块与商业地块之间巨大的差额。
所以，花样年地产公司一番运作，一方面让整个产业园有不超过50%的面积可用来销售，另一方面还将工业厂房变成了写字楼。
高价售“写字楼”
空壳公司竞拍？
由于销售对象被局限为文化企业，美年广场的受让方范围被大大缩窄。南都记者查阅了深圳市土地房产交易中心公开的成交记录，美年广场有154套工业楼宇从2011年3月到2012年2月分多个批次在该中心挂牌出让，最终被117家公司竞得，部分公司竞下多套物业。
南山区文产办相关负责人告诉南都记者，根据《深圳市工业楼宇转让暂行办法》的规定，作为文化行业主管部门，他们负责对这些买家进行资格初审，核查营业范围，符合要求方可参与竞拍。
但是，有该项目过半的业主告诉南都记者，大部分成功购买工业楼宇的公司，虽然表面上看是文化公司，但是一部分是销售人员为了出售工业楼宇而设立的空壳公司，最终通过公司股权转让，实现工业楼宇的转移。另一部分是销售人员拿购买者的个人资料去注册公司，获得工业楼宇。
南都记者查询了这117家公司的工商登记资料，有至少102家公司是在2011年4月前后注册，疑似专门为竞拍物业而设立。
投资客炒楼
相关工商登记资料显示，这些公司中有大约30家被集中注册在蔡某琴、吴某明、姜某等三人名下，三人在多个公司中互为法人代表、股东等身份。
多名美年广场业主向南都记者表示，在如此运作之下，大量投资客借用文化公司的名义进入了美年广场。
而根据媒体发布的消息显示，花样年公司从鹏基手中以每平方米不足9000元的价格购入，一番包装之后，被以每平方米2.5万到3.5万元的价格售出。
“一座土地使用年限不到30年的工业厂房，最终卖出了甲级写字楼的价格。”多名业主介绍说。而投资客进入，推高成交价格，同时也必然提高租金，租赁企业的运作成本反而增加。
本版采写：南都记者 李亚坤
回应
花样年：销售过程无违法违规
花样年公司昨日回应称：作为在香港上市的公众公司，花样年一直以来都是以客户利益为先，致力于为客户创造丰富用户价值。针对业主提出的诉求，花样年公司高度重视，积极保持与业主的沟通。相关政府部门也确认了美年广场项目整个销售过程并无违法违规情况。业主在购房过程中已签署的协议及相关文件均是业主真实意思表示并具有法律效力。为提升美年广场的服务品质，公司已积极协调美年广场项目物业管理单位进行服务优化。
追问
钻政策空子炒楼？
不少业主都认为，美年广场以建设文化产业园，获得了政府给予的政策利好，但是拿着这些政策利好，美年广场从事的却是炒楼等商业运作，完全背离了政府允许其建设与转让的初衷。
那么美年广场销售过程中，如此集中的先在待售房产内注册公司，然后通过公司获取房产的行为，已经存在异常，是否有人监管？
深圳市规土委第二直属管理局有关负责人就表示，产业园目前的现状问题，应由行业主管部门即南山区文产办进行管理。
对此南山区文产办相关负责人则表示，他们仅审查公司营业范围是否系文化及其相关产业，对于公司设立的时间和地址不做审查。而深圳市土地房产交易中心相关负责人也表示，他们仅对资料做形式审查，并不负责甄别其他情况。
南山区文产办相关负责人表示，南山区文产办曾出函同意开发商筹建文化产业园。按规定，需要在建设两年后，由建设单位向市有关部门申报文化创意产业园，认定园区资格，但是目前美年广场并未提出申请。所以，美年广场仍是建设中的文化产业园，而文产办也仅是引导建设，无从监管。
房产变形记
花样年地产以不到9000元/m2收购工业园
不超过50%部分建筑面积的工业楼宇进行分割转让，规定受让人须从事文化产业
大量投资客借文化公司的名义进入美年广场，成交价达2.5万—3.5万元/m2
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