北京土地再现流拍 “准地王”意外遇冷

　　楼市成交低迷带来的连锁反应已传导至土地市场。在住宅成交萎缩的影响下，北京土地市场也出现调整。7月29日，北京土地市场共有5宗经营性地块成交，其中的三宗商业性用地受到房企追捧，而此前热门的孙河乡两宗居住用地却意外流拍。这是北京土地市场今年以来首宗流拍的宅地。

　　孙河居住用地流拍

　　进入2014年下半年，北京土地供应节奏加快，继7月中旬接连出让5宗经营性地块后，昨日又有5宗经营性地块同时成交。其中，孙河两宗地块总价超过77亿元，自7月15日挂牌以来，就因总价颇高引发关注。据机构估算，这两宗地块起始楼面价分别为2.61万元/平方米、3.50万元/平方米，创下区域起始楼面价的新高。尤其是北甸西村地块，出让总面积约34万平方米，起拍价高至46亿元。业内评价称，即使该地块以底价成交，也意味着北京总价新地王诞生。

　　孙河区域的土地价格是从2013年开始“名噪京城”的。2012年9月，龙湖地产抢先入驻，此后的一年，泰禾、首开、中粮等品牌房企纷纷在孙河拿地，楼面价亦从2012年的2.02万元/平方米飙升至4.84万元/平方米，曾刷新北京单价“地王”纪录，而彼时，孙河首个入市项目龙湖双珑原著的成交价格还在4.2万元/平方米徘徊，一时间，曾引发“面粉贵过面包”的争议。

　　作为北京房地产市场罕见的临近城市核心区、组团化发展的低密度居住板块，孙河区域的成交价格如何？据《第一财经日报》记者了解，龙湖双珑原著的成交价格超过5万元/平方米，2014年入市的泰禾·北京院子成交价格也曾达到6万元/平方米。

　　然而，与去年房企的热情形成反差的是，昨日孙河两宗地块却意外遇冷，在竞价期间始终没有开发商参与报价，最终被迫流拍，成为今年以来首宗流拍的宅地。

　　对于孙河区域的意外“冷场”，亚豪机构市场总监郭毅对本报记者分析表示，今年以来趋紧的信贷环境造成房企融资难度加大，2014年以来房地产开发投资的资金来源中，银行贷款增速由去年底的33%一路下滑至今年6月的12.9%，开发商从银行获得信贷支持的难度加大、成本上升。与此同时，楼市低迷的成交大幅影响了房企销售回款速度，使得房企的资金链备受考验，为应对未来不确定的市场风险，房企对于投资的把控更为严格谨慎，拿地策略趋于理性。对于当前以“去库存化”为首要任务的房企来说，孙河两宗地块过高的总价无疑会加重其资金使用成本，这是造成两地块最终流拍的主要原因。

　　除房企资金偏紧的原因外，孙河地块流拍的另一方面原因则来自于市场压力。郭毅表示，由于去年出让的住宅用地普遍配建了自住房及保障房，众多位于北京五环以内出让地块中剩余的少量商品住宅在地价倒逼之下“被豪宅”。对于高价拿地的开发商来说，不得不重新配比地块中不同产品类型的容积率，从而拉低商品住宅部分的容积率，通过提高产品价值拉近与预期售价间的差距。由此可见，未来北京五环沿线会有多个“被豪宅”的低密项目上市，孙河板块城市别墅的稀缺性将有所淡化。城市别墅激增的供应量与稳定的需求量将可能造成细分市场的供过于求，加之北京严格执行的限购政策对高端人群的购房行为形成制约，市场竞争激烈、销售前景不明朗是孙河地块遇冷的另一原因。

　　郭毅预计，下半年北京土地市场推出的同类低密地块还将频频遇冷，曾经一再出现的可以打造成为城市别墅的“地王”将不复去年火爆行情。

　　商业用地受捧

　　与住宅用地遇冷不同，昨日北京房山区阎村镇推出的三宗商业用地颇受房企追捧。这三宗土地规划建筑面积32.3万平方米，起始总价为11.35亿元。

　　上述三宗商业地块分别为房山新城良乡组团14-03-10等地块、14-03-05地块、14-03-13地块，规划建筑面积分别为18.55万平方米、9.46万平方米以及4.25万平方米，起始价分别为6.5亿元、3.35亿元和1.5亿元。

　　经过激烈争夺，三宗地块均被天洋地产拿下，溢价率分别高达77.7%、197%、210%，土地出让总金额达26.15亿元，三宗地块的平均楼面价格为8105元/平方米。

　　“对区域内商业前景的看好，加上这三宗地块起始价格并不高，在土地市场低迷时期，对于为保证资金链安全的开发商来说，总价低、小面积的地块优势更为凸显，更易受房企青睐。”郭毅这样评价这三宗地热拍的原因。

　　国家统计局数据显示，2014年上半年，中国商品房市场合约销量总额为人民币2.56万亿元，与去年同期人民币2.82万亿元相比下降9.2%。

　　“都卖不动了，只有真有钱的和有胆的才会去拿宅地。”关于昨天土地市场的冰火两重天，一位开发商人士对本报记者如是感慨道。

　　如果说土地市场是房企对后市信心的温度计，那么今年下半年的房地产市场将走向何方？昨日，穆迪投资者服务公司提供给本报的分析称，2014年下半年中国商品住宅市场全国销量或有改善。

　　穆迪副总裁、高级分析师梁镇邦表示：“银行住房抵押贷款供应有望增加、部分城市限购令放开，以及开发商加快新项目入市有望对2014年下半年商品房销量在上半年销量的基础上实现增长形成支撑。”

　　穆迪预计，2014年下半年住房抵押贷款供应将有所改善，贷款审批与发放期将缩短。这些因素加上开发商加快新项目入市且定价更趋合理有望支持2014年下半年实现销售增长。

　　“在当前国内经营环境日益严峻格局下，我们预计开发商之间的业绩分化现象将更为明显。”梁镇邦说道。