【宏观·政策】限贷松绑，黄金周京城楼市趋暖
《中国经济周刊》 记者 刘德炳 | 北京报道
2014年9月30日，中国人民银行、银监会联合公布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。这是时隔6年后，银行监管机构再次明确购买首套房首付三成、房贷利率最低打7折的政策；与此同时，央行还修改了首套房的认定标准，首套房贷款还清再购房享受首套房政策；未实施或已取消限购城市，购买第三套住房不限贷。国泰君安首席宏观分析师任泽平评论称，这是迄今为止最具力度的救市政策，与2008年的救市政策类似。2008年10月22日，央行曾出台政策，明确金融机构的房贷利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
在今年楼市的“金九月”以惨淡业绩收场的局面下，全国多数省会城市相继取消限购政策，如今放松限贷的政策开始登场，被很多房地产业人士视作中国楼市的救市步伐正逐步升级。那么，金秋十月，楼市会迎来“小阳春”？
四大行明确开始执行新政
资金成本高，7折利率恐难现身
新政出台，各大商业银行是如何执行的呢？ 10月4日，《中国经济周刊》记者采访了工农中建四大银行在北京的房贷业务部门人士，了解相关政策执行情况。
中国银行北京信贷负责人告诉《中国经济周刊》，目前已经接到上级通知，按照央行最新通知，申请人名下没有或者如果已经还清之前房子的贷款，则可以按照首付三成的政策执行，但是对于利率打折，要等到节后上班银行再出具体的细则。
农业银行和工商银行方面则表示暂时未接到更新后的通知，对于目前来银行咨询的客户，仍然按照9月30日通知发出之前的政策予以说明。
而建设银行方面则表示，如果申请按揭贷款人所购住房为第一套住房，则可以根据贷款申请人的信用资信情况给予折扣，但是，若属于二套房贷则无优惠。
记者了解到，在国庆长假期间北京地区四大国有商业银行对于新政的执行时间未形成统一的步伐，且对于基准利率折扣问题，尤其是哪些客户能给予打折，打几折，各家银行尚未出台具体细则办法。
不过长假结束后，四大行都已明确开始执行新的房贷政策。
一些银行业人士表示，由于当前银行自身的资金成本高，房贷业务对于银行而言本来就没多少利润，目前银行在售的理财产品的预期年化收益率多在5%左右，如果房贷利率按照目前基准利率打7折来执行就是4.5%，这对于银行显然是亏本生意，预估银行执行房贷7折优惠的动力不太足。在2009年，各大银行的房贷利率也曾按照基准利率打7折来执行，不过随着2010年国家加强对房地产市场的调控，这一优惠就消失了。
楼市打喷嚏，经济遇冷
9月18日，国家统计局公布了8月份房价数据，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有68个，持平的城市有1个，上涨的城市有1个。
上海易居房地产研究院对国家统计局统计的70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，8月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅1.2%，延续了5月份开始的下跌态势，且跌幅明显扩大，再创近10年最大。
上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，自2012年6月份以来，70个大中城市房价连续上涨23个月。今年5月份开始，房价指数出现环比下跌，而6—8月份跌幅开始扩大，包括一二三线城市、一二手房等都出现了大降温。越来越多的城市步入房价下跌的通道，会进一步加重市场的看跌情绪。
国家统计局综合司的郭同欣在解读8月份中国经济数据时亦指出，房地产市场调整的累积效应进一步显现，对相关领域生产、投资和消费的影响加大。房地产行业一头连着投资，一头连着消费，对经济增长影响较大。商品房销售面积和销售金额持续下降，直接影响了房地产投资和相关投资品生产增长。
郭同欣表示，近期我国建材市场如钢材产量、水泥产量的增速均有不同程度回落，8月份平板玻璃的产量甚至同比还在下降。此外，房地产市场调整也间接影响了相关消费类产品的生产与销售。如8月份，家用洗衣机产量同比下降7.5%，上月为增长6.2%；彩色电视机产量增长3.0%，比上月回落11.2个百分点。
不过，监管层此次救市力度之大，还是超出了业界的预计。以贷款购买二套房的首付比例而言，其中在2007年以前，二套房首付比例仅为30%，2007年9月，国家出台政策，提高二套房首付比例至四成，同时贷款利率为基准利率的1.1倍；2010年9月二套房首付比例为50%，2011年1月二套房首付比例为60%，其比例从30%提高到60%用了四年的时间，而且是逐步提高首付比例。而此次降低二套房首付比例，一下子直接从60%降到了30%。
黄金周京城楼市成交活跃
相比以往楼市的“金九银十”，今年的“金九”楼市在上半年的低迷状态下依旧没有好转。新政的出台，是否能促成“银十”呢？
十一黄金周期间，记者采访了北京多家房产经纪公司和部分楼盘。北京链家房地产经纪有限公司一位资深经纪人对《中国经济周刊》表示，相对于9月，二手房市场确有变化，十一假期间成交比较多，成交客户群体多为改善性消费者。不过，由于批贷放款流程需要时间，暂时还没有客户享受到利率打折的优惠，具体的还要等10月8日以后，每家银行予以确定。
而在一手房市场，记者看到，位于北京市大兴南的固安英国宫售楼处，十一期间前来看房的客户非常多。置业顾问小谢说，国庆节这几天来看房的客户比十一之前多，成交量也上去了，成交客户多为首次置业，明显有回暖的迹象，且现在开发商还准备涨价。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，“房贷新政”真正落地，对被压抑的合理住房需求的释放会形成利好，能刺激楼市成交量的复苏，并对房价止跌企稳形成利好。
胡景晖认为，新政对于投资、投机性需求仍保持较为严格的限制，比如拥有一套住房但没有还清房贷的购房者，或者再贷款购买非普通商品住房的购房者，并不能享受首套房的优惠信贷政策。“房贷新政”落地将有利于楼市交易量的复苏，但不会导致由于购房需求的猛增而引发房价暴涨。
自2008年以来房贷政策的流变
2008年10月22日
中国人民银行宣布，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。中国人民银行表示，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。
2010年1月10日
《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》：加大差别化信贷政策执行力度。要严格二套住房购房贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
2010年9月29日
《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》：对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
2011年1月26日
国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，要求对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2014年9月30日
《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
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