广州房屋“养老金”拟可由业主自管

　　酝酿已久的《广州市物业专项维修资金管理办法(征求意见稿)》(以下简称“新办法”)，上周出炉。自2008年国家建设部和财政部联合发布实施《住宅专项维修资金管理办法》以来，这是广州首次出台的实施细则。

　　有数据显示，广州目前已有多数小区楼龄高达20年，有专家预计，未来30年内，众多商品房将进入一次大规模的保修期。作为保证小区硬件设施正常运作的后盾房屋维修资金(俗称房屋“养老金”)，却面临着“沉睡”在银行，使用率和增值收益有限等问题。

　　新办法针对业主欠交拖交维修资金、发生紧急情况未能及时使用维修资金、房屋产权转移后维修资金分户账更名难等问题，提出了新的规定和指引。值得注意的是，新办法首次提出，允许物业专项维修资金划转小区业主管理。这意味着业主或将可以自行决定这笔专项资金的使用、增值方式、监管等，或将能提高资金的使用效率，而资金的使用如何监管也备受关注。

　　昨日，广州市国土房管局相关人士表示，近期正在就划转问题进行调研，原则上先选择条件成熟、业主和谐的小区作为试点，待条件成熟后，逐步推广。

　　焦点1

　　专项维修资金可划转业主自管

　　新办法所称的“物业专项维修资金”，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。一直以来，广州市物业专项维修资金管理中心(以下简称“市管理中心”)负责资金归集和监管，维修资金由政府指定的银行负责管理，作为资金所有者的业主甚至没有选择权。

　　在新办法中，这笔专项资金将不再必须由市管理中心代管，小区业主也将被允许自己做主。

　　根据新办法第十六条要求，已有业委会的，由业委会负责组织实施，可以委托物业服务企业负责具体工作。没有业委会的，相关业主可以自行实施或者委托物业服务企业负责实施，也可以向所在的居委会提出申请，由居委会在所属街道办的指导和监督下负责组织实施。

　　如果需要使用维修资金，组织单位需对维修的项目提出使用方案，并且需要在小区范围内的显著位置，向列支范围内的业主公示7日以上，并征得列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意。但如果业主大会通过的物业专项维修资金管理规约另有规定，或属于新办法规定的紧急使用物业专项维修资金情形，则不需要通过上述两个“2/3”。

　　物业专项维修资金列支范围内的业主可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式进行表决。表决的结果、竣工验收报告等都要在物业管理区域内显著位置公示。组织实施单位可根据维修项目的实际情况采取至少3家报价或招标方式，来选择施工单位。

　　按照新办法规定，业委会可向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知。当业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。不过，成立业主大会的，续交方案则可以由业主大会决定。

　　焦点2

　　业主自管维修金可购买国债

　　新办法规定，物业专项维修资金划转业主大会管理的，业主委员会应当建立物业专项维修资金财务账目和业务档案，指定专人或委托第三方机构进行管理。在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将物业专项维修资金用于购买国债或银行存款，而国债购买方案或定期存款方案需要经业主大会同意。但禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　此外，物业专项维修资金的存储利息、利用物业专项维修资金购买国债的增值收益，以及利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益(但业主大会另有决定的除外)，物业共用设施设备报废后回收的残值，都要转入物业专项维修资金滚存使用。

　　目前，财政部发售的主要国债基本分三种：凭证式、电子式和记账式。根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部财政部令〔2007〕第165号)有关规定：在保证维修资金使用的前提下，可按照国家有关规定购买一级市场新发行的国债，并持有到期。而一级市场的国债，指的是记账式国债，较凭证式和电子式的国债票面利率都要低。根据财政部规定，凭证式和电子式这两种国债都实行实名制，以个人名义购买。维修资金作为集体资金，以个人名义购买反而风险较大。以今年5月发行的凭证式国债为例，1年期30亿元，票面年利率3.60%；3年期150亿元，票面年利率5.00%；5年期120亿元，票面年利率5.41%。而本月续发的记账式国债，10年期固息国债中标收益率为3.7773%，远低于二级国债水平。而目前普遍银行二年定期利率就已达到3.75%，记账式国债的流动性更差。

　　焦点3

　　业委会须拟订维修金管理规约

　　当维修资金由业主自行管理，如何确保监管到位，成为业界最为关注的问题之一。

　　新办法规定，市管理中心应当建立专户管理银行准入和退出机制，并每年至少一次开展专户管理银行的绩效考核。专户管理银行每月要向市管理中心及业主委员会发送物业专项维修资金对账单。物业专项维修资金由市管理中心代管的，市管理中心应当在每年4月份向业主公布上一年度维修资金管理情况。业主对公布的情况有异议的，可以申请复核。

　　对于业主自行管理的情况，新办法暂未规定晒账的频率，以及确定银行的方式等，而是把决定权交给了业主。新办法提出，业主自管的小区，业委会要拟订物业专项维修资金管理规约，提交业主大会表决通过后实施，而规约要包括维修资金自行管理的形式、专户管理银行以及交存、使用、管理和监督等制度，其他与维修资金有关的决议事项。

　　“小区/大厦物业专项维修资金管理规约”的范本里提到，向业主公布上一年度维修资金账目情况，包括上一年度维修资金收入、支出和结存的金额，发生共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的项目、费用及按户分摊情况，维修资金的审计报告和抽查情况等，并要求将这些信息在小区公告栏及相关物业出入口公示7日。

　　如果业主对维修资金账目情况有异议的，可以要求业主委员会提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。

　　焦点4

　　紧急使用不必双“2/3”业主同意

　　按照现行的政策，房屋如果出现“坍塌”等突发危急情况，想要使用维修资金，需要经两个“2/3”业主同意后，向管理部门提交有关材料才能申请办理，过程较为繁琐。实际操作中，征求两个“2/3”业主同意需时长，也难以达到双2/3的要求，以致维修资金即使十分充足，但远水也难以救近火，维修资金因此常被市民诟病“使用难”。

　　为了确保紧急情况下物业得到及时维修，新办法第三章对维修资金紧急使用程序进行了细化，并建立了预支付制度。一旦出现五种紧急情况，将可以绕过两个“2/3”业主同意的步骤，申请紧急使用维修资金。对于房屋而言相当于“救命钱”的维修资金，利用率或许会将有所提高。新办法第三十条规定，当发生严重影响到业主生活秩序、威胁业主人身财产安全的紧急情形时如屋面漏水、电梯停运、消防及水电设施故障等，或者是其他由业主大会表决通过确认的紧急情形，均可简化程序申请紧急使用维修资金。

　　如果物业专项维修资金未划转业主大会管理的，属地房地产行政主管部门可向组织实施单位预支付50%工程预算费用。

　　焦点5

　　业委会换届需交市管理中心代管

　　对于业委会换届的过渡期，维修资金的去处和监管，新办法都进行了规范。如果业委会任期届满，但未产生新一届业主委员会的，或业主大会决定不再继续自行管理物业专项维修资金账户了，业委会就要将维修资金专户余额划转给市管理中心代管，而且都应当经有资质的审计机构进行审计，所需费用由全体业主共同分摊。业委会任期届满10日前，就要完成维修资金划转手续。而经业主大会决定不再继续自行管理的，则要在会议决议通过后5日内完成划转手续。但盈科律师事务所律师周玉忠认为，其实业委会的换届不影响业主大会的主体资格，“看不出业委会任期届满就得划转维修资金回中心的必要性，可以业主大会设立账户管理维修资金”。

　　焦点6

　　暂未强制要求旧小区补缴维修金

　　2008年，国家建设部和财政部联合发布实施《住宅专项维修资金管理办法》，明确提出购房者需要交存维修资金。然而不少市区的旧小区，由于早年没有要求业主交存维修资金，或者对资金监管不严格，积下了不少历史遗留问题。

　　有数据显示，广州目前已有多数小区楼龄高达20年，有专家预计，未来30年内，众多商品房将进入一次大规模的保修期。一旦发生业主拒缴维修资金的情况，业委会该如何追讨？

　　广州市国土房管局相关人士表示，老旧小区可参照新办法，按现行标准交存物业维修资金。由于上位法没有强制要求，因此广州的新办法也没有强制性。

　　华南和谐社区中心主任周活宁认为，新办法对于业主拒绝续交维修资金的情况，并未有相应的措施，应该增加对业主拒交的罚则和相应的追究途径。“最好的办法就是已缴费的业主集中起诉这些不缴费的业主，因为全体业主在使用电梯的权利和义务是均等的。”

　　业主自行管理维修金，如何划转？

　　业委会持相关资料到市管理中心办理物业专项维修资金划转手续。

　　业委会报送材料齐全、符合法定要求的，市管理中心应当在收到资料后当场出具划转通知；否则，市管理中心应向业主委员会说明理由。

　　业委会持市管理中心出具的划转通知，与专户管理银行签订物业专项维修资金委托管理协议，并在该专户管理银行开立物业专项维修资金专户。

　　市管理中心收到业委会提交的其与专户管理银行签订的委托管理协议之日起3个工作日内，将专项维修资金余额，划转至业委会开立的专户。

　　业主自管维修金，如何使用？

　　组织实施单位对需要维修和更新、改造的项目提出使用方案并征得列支范围内，专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意。

　　组织实施单位向属地房地产行政主管部门办理物业专项维修资金使用备案手续。

　　组织实施单位报送材料齐全、符合法定要求的，属地房地产行政主管部门应当当场予以备案；材料不齐全的，应当一次性告知组织实施单位。

　　使用备案手续完成的，业委会可向专户管理银行发出划转资金通知；分期划拨工程款的，业委会可分期划拨工程款，并在竣工验收后结算工程款。

　　专户管理银行凭属地房地产行政主管部门同意并盖章的备案表和业委会划转维修资金通知划转资金。

　　何时可申请紧急使用维修金？

　　共用部位、共用设施设备出现重大隐患，建设、消防、安监、质监等部门要求紧急限期整改的。

　　电梯发生冲顶、蹲底等严重影响乘客安全事件的，或电梯存在安全隐患危及乘客人身安全的，或定期检验时被责令停梯整改的。

　　供电、供水和排水设施设备出现功能障碍，严重影响业主(使用人)正常生产生活秩序的。

　　屋顶、外墙面发生渗漏或有大面积脱落危险，严重影响业主(使用人)房屋正常使用和威胁行人安全的。

　　其他由业主大会表决通过确认的紧急情形。

　　数据

　　全国5000亿维修金部分沦为生财工具

　　自1998年实行住宅专项维修资金管理办法至今，我国收缴的维修资金在5000亿元左右。

　　因申请手续繁琐、过程艰难，这笔资金被称为“沉睡”的资金。记者近期追踪这笔钱的流向发现，实际上这笔巨款并没有真正“沉睡”，它们不仅通过“钱生钱”悄然增加，部分还沦为某些利益部门的“生财工具”。(新华社)

　　【意见征集】

　　新办法在广州市国土房管局官网公示，直至本月26日，市民都可通过邮寄、电子邮件或传真等方式向广州市物业专项维修资金管理中心反馈意见和建议(邮寄地址：广州市中山四路246号信德商务大厦四楼归集部，邮编510030；电子邮箱：wxzj_2014@163.com；传真：83636335)。