2014年地方卖地收入超四万亿 超预期17%

　　【中国经营网综合报道】近日，国家统计局公布的“2014年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，中国楼市延续了2014年5月以来的整体下跌态势，房价下行压力依然在释放。不久前的土地市场，虽有一线城市再度迎来“翘尾”，然而，“地热房冷”现象加剧，未来房地产是否还具有投资吸引力？

　　据每日经济新闻的报道，过去的一年，地方政府土地出让收入又创历史新高。日前，财政部公布了最新2014年财政收支情况：地方政府性基金收入4.99万亿，其中国有土地使用权出让收入4.26万亿，同比增加1340亿元，增长3.2%。多位业内人士表示，地方卖地收入屡创新高，显示地方政府仍严重依赖土地财政。

　　卖地收入超预期17%

　　国有土地使用权出让收入通常由四项政府性基金收入构成，其中土地出让金收入占国有土地使用权出让收入约95%。

　　2014年财政预算报告曾对国有土地出让收入主动下调。记者查询了解到，预算报告对地方政府性基金本级收入为4.31万亿元，下降10.1%。其中，国有土地使用权出让收入3.63万亿元，下降11.8%。

　　2014年，地产市场萎靡不振，土地成交下滑并时有流拍的案例发生，但

　　最终地方国有土地使用权出让收入不仅没有下降，反而比预算收入增长17%。不过，与2013年地方政府出让收入同比增速44.6%相比，增速已大幅放缓。

　　上海财经大学教授邓淑莲表示，2014年地方财政收入下滑，中央对地方发行债务有严格限制，加上平台清理，地方政府只能从土地出让收入上打主意，“对地方政府而言，寻找资金最有效、最方便也最安全的渠道就是土地出让收入，虽然土地价格下来，但是地方可以加大土地的供应量。”

　　此外，土地及房地产相关的税种还包括地方小税种。财政部数据显示：契税3986亿元，同比增长3.7%；土地增值税3914亿元，同比增长18.8%；耕地占用税2059亿元，同比增长13.8%；城镇土地使用税1993亿元，同比增长15.9%。几项数据相加为1.2万亿元。

　　另外，房地产营业税5627亿元，房地产企业所得税2961亿元，部分归地方政府。

　　将化解财政收支矛盾

　　在经济形势下滑的背景下，全国财政收入增速也创下23年来历史新低。2014年全国一般公共财政收入14.04万亿元，比上年增加11140亿元，增长8.6%。

　　财政部称，受工业生产、消费、投资、进出口、企业利润等指标增幅均不同程度回落，增值税、营业税、进口环节税收、企业所得税等主体税种增幅相应放缓。另外，PPI持续下降影响以现价计算的财政收入增长，再加上房地产市场影响等。

　　在财政支出方面，全国一般公共财政支出151662万亿元，比上年增加11449万亿元，增长8.2%。有地方财政人士向记者表示，随着地方财政收入减缓，地方刚性支出并没有减少，很多财政支出都等着中央转移支付的救济。2015年地方纷纷下调了财政收入，预计地方政府支出会更加困难。

　　财政部称，在财政收支矛盾十分突出的情况下，财政部门认真落实积极的财政政策，着力优化财政支出结构，盘活财政存量，用好财政增量，促进各项社会事业发展。

　　邓淑莲说，目前宏观税负已经很高了，增加任何税费都会增加公民的负担，因此财政改革重点是需要调结构，把支出规模压下来，同时加强预算管理，盘活大量的沉淀资金，并在预算执行过程中提高资金的使用效率。

　　新年首月百城房价告别8连跌

　　作为2015楼市开年首月，房地产市场走势及房价变动情况备受关注。据中新网的报道，据中国指数研究院最新发布的百城房价指数显示，1月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为10564元/平方米，环比在经历连续8个月下跌后，本月止跌，微涨0.21%。

　　数据显示，从房价涨跌城市个数看，44个城市环比上涨，56个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量增加14个，其中涨幅在1%以上的城市有9个，较上月增加6个；本月价格环比下跌的城市数量较上月减少14个，其中跌幅在1%(含1%)以上的有16个，较上月减少11个。

　　根据百城价格指数对北京、上海等十大城市新建住宅的全样本调查数据显示，2015年1月十大城市住宅均价为18990元/平方米，环比上涨0.59%。具体来看，十大城市中6个城市环比上涨，较上月增加1个，依次为北京、上海、重庆(主城区)、深圳、杭州、广州。其中，北京住宅均价环比上涨1.15%，涨幅居十大城市首位。

　　住宅均价同比下跌3.09%

　　另据每日经济新闻的报道，根据中指院统计，2015年1月，100个城市中，住宅价格环比2014年12月上涨的城市个数为44个，较上月增加14个。涨幅居前三位的城市依次是鞍山、泉州和厦门，其中，鞍山上涨2.2%，涨幅居首位。

　　百城价格指数对北京、上海等10大城市新建住宅的全样本调查数据显示，2015年1月10大城市住宅均价为18990元/平方米，环比上涨0.59%。

　　具体来看，10大城市中6个城市环比上涨，较上月增加1个，依次为北京、上海、重庆、深圳、杭州、广州。其中，北京住宅均价环比上涨1.15%，涨幅居10大城市首位。

　　伟业我爱我家市场研究院根据北京市住建委网站数据统计，北京市新房住宅网签量为9687套，比12月大幅回落51.3%，比2014年1月增长40.2%。尽管环比的下滑幅度超过五成，但9500套左右的网签量仍然显著高于2014年月均8252套的水平，显示出新房市场在2014年四季度至今密集利好影响下成交量复苏反弹的特征。在价格方面，剔除保障房，北京市住宅新房成交均价为27657元/平方米，比2014年12月增长7.4%，比2015年1月增长5.9%。

　　若从2014年经济数据来看，商品房销量和价格双双下滑，投资增速几近“腰斩”，而待消化的库存面积却持续上升，深陷调整的楼市也被视为中国经济的主要风险点之一。

　　摩根大通首席经济学家朱海斌在年前的研究报告中认为，2015年房地产市场的调整将持续，并可能在2015年进一步拖累GDP增长0.6个百分点；全国范围的房价跌幅将在5%～10%区间内，二线和三线城市整体面临更大的价格跌幅。

　　而百城房价开年就止跌似乎给市场吃了一颗“定心丸”。黄瑜分析说，在“微刺激”手段的推动下，主要城市需求平稳释放，供应方面，因春节临近主要城市推盘量有所减少，企业策略方面，年初的业绩压力较为缓和，部分楼盘优惠力度减弱。

　　但同比来看，全国100个城市住宅均价与2014年1月相比下跌3.09%，跌幅较上月扩大0.4个百分点。

　　去库存压力并无明显缓解

　　尽管房价环比上涨，但楼市去库存压力并没有得到明显缓解。比如北京市新房库存为85835套，依然位于85000套以上的较高水平。

　　广东省房协报告称，截至2014年期末，全省商品房待售面积5467.99万平方米，同比增长22.3%，待售面积均创下历史新高。从商品房销售额占到位资金比重情况看，2014年广东全省商品房销售额8461.84亿元，占当年到位资金的74.7%，为2006年以来最低水平，房地产企业资金压力较大，加速去库存，改善资金结构仍是重要任务。这份报告称，对于库存消化周期较长的城市、企业，建议根据市场细分采用租售并举方式以加快存量房消化速度。

　　而这也正是国家层面积极倡导的方向，住建部在2015年1月提出，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，以减缓许多地方的库存压力。

　　住建部部长陈政高认为，在棚户区改造中，房地产库存高企的三、四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。这意味小城市房地产市场不会因为“棚改”出现增量住房，部分地方供大于求的矛盾能够有所缓解。

　　2014年下半年以来，各地也纷纷开始密集“救市”。福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及宁夏等省(区)，针对房地产行业发布综合性文件，从土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个环节支持楼市。

　　从成果来看，部分地区楼市已经出现企稳迹象，目前北京和上海还明确短期不会取消限购，伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，结合近期主管部门对于楼市“加速消化库存”的态度来看，目前市场各方对于楼市预期已经发生改变，未来一段时间新房市场的主旋律仍然是消化库存、低价走量。他认为，市场将表现出量增和价格企稳的特征，大幅反弹的可能行不大。

　　分析：未来楼市将进一步回暖 价格平稳回升

　　中国指数研究院分析认为，整体来看，随着楼市预期不断转好，百城住宅价格在新年首月止跌，本月上涨城市数量明显增多，其中一线城市全部环比上涨；政府方面，李克强总理首次就房地产市场表态，积极肯定了行业中长期发展的重要性，市场信心有所增强；成交方面，在“微刺激”手段的推动下，主要城市需求平稳释放；供应方面，因春节临近主要城市推盘量有所减少；企业策略方面，企业年初的业绩压力较为缓和，部分楼盘优惠力度减弱。

　　分析称，受需求释放、供应减少影响，短期内主要城市库存压力稍有缓解。展望未来，政策环境和货币环境趋于宽松，市场信心增强，楼市将进一步回暖，价格平稳回升。

　　从不同城市来看，一线城市和部分二线城市在利好政策叠加作用下价格趋于企稳；但多数三四线城市短期需求饱和，过剩风险突出，去化压力较大，未来房价仍存下行压力。

　　一线城市土地市场“开年热” 出让金半月超200亿

　　据中新网的报道，2015年开年半月不到，北京、上海、广州、深圳四个一线城市土地出让金就已超过200亿元(人民币，下同)，楼面地价也创出一年来的新高。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，截至13日，一线城市新年成交土地合计14宗，这14宗土地平均楼面价达每平方米1.17万元，溢价率升至30.46%，双双创下去年以来的新高。

　　其中，住宅用地的地价上升更为明显。1月以来，一线城市5宗住宅用地成交的楼面价达每平米1.74万元，刷新历史纪录。

　　中国土地市场的重新活跃始于去年年末。在信贷放宽、房企资金有所回笼等因素影响下，土地市场逐渐“解冻”。远洋、万科、华润置地等大房企从去年11月开始集中拿地，增加一二线城市土地储备。受此影响，上海、北京相继出现“地王”。

　　上周，北京丰台一地块以86.25亿元的总价拍出，北京历史上最贵的总价地王诞生。据业内计算，这块地集面积最大、自住房最贵和总价最高的“三最”地王于一身，成交楼面价达每平方米3.8万元。

　　沉寂许久的地王再次出现也影响到市场对房价的判断。地价与房价一向被业内视为面粉与面包的关系。北京万科新任董事长毛大庆指出，随着一批高地价的楼盘入市，2015年开始，北京普通商品住宅将进入单价6万元时代。

　　毛大庆分析称，从2012年7月至今，北京公开出让的土地楼面价超过每平方米2.5万元的有60余块。加上税金、利息，这些地块成本又有近20%的提升。这意味着从2015年二季度开始，北京将有约70个项目、近百次开盘价格超过每平方米5万元甚至7万元的楼盘入市，而且这些地块多在五环或之外。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，地价接近或者超过房价已成为一线城市土地市场的新常态，面粉贵过面包的情况屡次出现，房企拿地也有全面回归一线城市的趋势。在此情况下，不同城市市场分化进一步加剧，需警惕风险。

　　房企大鳄北京飙地

　　在经历2014年过山车式的成交起伏后，北京楼市正呈现出一些微妙的变化。

　　今年开年首周，北京土地市场已成交5宗经营性用地，土地出让金总额达179.3亿元。其中，作为北京土地市场史上起拍价最高、体量最大的单体住宅用地，丰台区花乡白盆窑地块经过多轮竞拍，最终被华润首开平安联合体以86.25亿元竞得。据业内测算，该地块纯商品房楼面价高达3.8万元/平方米。

　　“北京市国土部门赶在1月份就推出多宗热点地块，有点托市的意味，因为现在正是房企定调全年销售策略的时候。”北京一家全国性房企营销总监表示，“现在土地价格高企，热点区域内的项目售价难免会上调。”

　　在1月7日白盆窑地王“出炉”的前两天，北京丰台亚林西区域已有两宗地块出让，经过激烈争夺，两宗地块最终均由华润、招商、深圳联新和致昌联合体收入囊中，总成交价86.9亿元，溢价率均接近50%。

　　对此，北京华远浩利投资股份有限公司董事长任志强感叹道，“北京土地市场开门大吉，5万多元/平方米的土地楼面价似乎将成常态，溢价50%以上也将是常态。”

　　据了解，北京市国土局目前有12宗地块挂牌待售，其中有8宗在1月出让。中原地产市场研究部总监张大伟表示，“这8宗地块，其中有6宗挂牌的起价合计63.23亿元，预计整体出让金额将突破100亿元，1月份北京土地出让金累计收入有望突破300亿元。”

　　“现在北京市国土局加快了土地供应节奏，一方面是因为去年年底的这波行情令开发商的投资热度大增，另一方面在中低端商品住宅受到自住房的冲击后，高端住宅成为开发商的重点比拼对象。”亚豪机构市场总监郭毅告诉记者。

　　中国房地产学会副会长陈国强也认为，在去年四季度政策利好刺激和市场成交复苏苗头显现的共同作用下，房企对于楼市预期向好的信心有所增强。

　　万科集团执行副总裁毛大庆分析，从2012年7月份至今，在北京公开出让的土地中，楼面地价超过2.5万元/平方米的地块有60多块。其中不少地块将在2015年二季度以后入市，预计开盘价格在每平方米5万元-7万元之间。这标志着从2015年开始，北京楼市的普通商品房房价将进入6万元时代。

　　链家地产分析师张旭表示，北京楼市在去年四季度经历了一轮去化高峰，多数项目开始步入积累客户、预热市场的盘整阶段，一些原本计划在元旦前后开盘的项目，纷纷将入市节点推迟至1月中下旬甚至春节后。

　　“在价格方面，春节后预计部分高端项目会有所上调，不过调整幅度有限，因为今年北京市场供应相对充足，竞争压力仍然较大。”上述全国性房企营销总监表示。

　　【编辑：小生】