中国楼市之变倒逼房地产开发企业加速洗牌

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2015-03-24 22:05:42

来源：新华网

　　新华网北京3月24日电（记者杜宇、席敏）作为中国房地产开发企业最大的行业组织，中国房地产业协会24日公布最新一期中国房地产开发企业500强名单，从这些企业的销售盈利等数据看，面对处于调整期的房地产市场，中国房地产开发企业呈现出强者愈强、加速洗牌态势。

　　2014年中国房地产市场一改往日高歌猛进的姿态，投资增速放缓、库存居高不下、房价持续回落。在此背景下，行业内集中度快速提升。

　　根据中房协提供的数据，2014年，万科、恒大、绿地等10强房地产开发企业销售总金额达到12734.5亿元，占500强销售总金额的37%，较2013年提升4个百分点；销售面积总计12081.7万平方米，占500强总销售面积的39%。

　　另外，前50强、100强房企销售金额分别占500强总销售金额的64%和72%，比重均有所上升。与此同时，前50强、100强房企销售面积占比亦有增长。

　　与此同时，梯队间差距不断扩大，与之相伴的是行业内部洗牌进程的加速。

　　中房协研究报告称，部分现金流压力巨大，抗压能力相对较弱的中小房企将选择主动退出和寻求并购，大型企业则有机会进一步提升规模，从而实现行业集中程度的进一步提升。

　　绿地控股集团有限公司董事长张玉良的话印证了这一判断，他说：“每天都会有人找我们要求并购。”

　　中房协研究报告显示，2014年500强房地产开发企业盈利效率在2013年小幅回升后再次下滑。其中，总资产收益率均值为2.91%，较上年下降1.23个百分点；净资产收益率均值为7.23%，较上年下降2.25个百分点；成本费用利润率均值为15.01%，较上年下降6.81%。

　　中房协副会长兼秘书长冯俊表示，在此背景下，具有品牌优势的企业将通过品牌溢价获得更大的盈利空间，从而在产业内保持强有力的竞争优势。

　　值得关注的是，融资成本差异进一步拉大行业内企业之间的差距。随着中国证监会批准多家房企股票再融资申请，A股房地产企业融资渠道不断畅通，但对于不少中小型房地产开发企业而言，融资难的问题难以改善。

　　山东省一家位于三线城市的中小房地产开发企业老板告诉记者：“我的企业没有银行贷款，全靠自有资金和市场融资。”

　　为追逐更为持续稳定的盈利性，获利模式多元化、发展多元化正在成为行业新常态。其中，以原住宅开发积累的客户资源为依托，在家政、养老、医疗、教育、休闲、社交等方面寻求新盈利点，构建“住宅＋X”的发展模式获得不少企业的青睐。

　　另外，部分房企较早意识到了产业调整中的商机，如恒大地产集团高调进军农业、乳业、畜牧业，并发布了恒大粮油产品，向“多元＋规模＋品牌”战略阶段进发。

　　在行业整合加速推进的背景下，资金在很大程度上成为决定企业在整合进程中所处位置的重要因素。

　　冯俊表示，依托房地产产业链，打通地产行业以及金融业的边界将是开发商未来发展的重要命题。他说：“从发达国家房地产行业发展路径的历史经验来看，房地产与金融领域的不断结合是产业发展的重要趋势，向金融服务渗透是房地产开发企业自然而然的选择。”

　　中国国家统计局发布的数据显示，房地产市场仍然处于调整期。2015年前2个月，商品房销售面积同比分别下降16.3%和15.8%，降幅分别比上年全年扩大8.7和9.5个百分点。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，中国房地产市场已经走过了高速增长的十几年，市场竞争加剧，企业转型势在必行，不能固守传统的开发模式，要有新的核心竞争力。

　　不过，刘洪玉认为，企业转型创新需要知识、理念，最大的挑战是人才。有些企业没有经验、没有人才盲目进入一些不熟悉的开发领域必然导致很大的风险。所以，转型是必然，人才是关键，未来对不同的房地产企业来说前景肯定不同。