深圳：土地性质变工业用地 业主房产流通遭冻结

高发公寓294户业主的房屋贷款遭到银行冻结。

3月13日，南山区桃源街道，高发公寓的业主齐聚表达诉求。

　　●证上土地性质由“住宅用地”变“工业用地”，华侨城高发公寓294户业主房产流通遭冻结

　　●市规土委称涉事地块出让时就为工业用地，但未解释为何标注住宅用地

　　南都独家

　　位于南山华侨城片区的高发公寓，当294户业主手中所持的房产证土地性质由住宅用地变为工业用地后，房屋贷款遭到银行冻结，这意味着这些商品房无法在市场上进行交易。业主们纷纷质疑，为何房产证上标注的是“多层住宅用地”，市规土委为何会在一夕之间将其改为工业用地？

　　“工业用地”上的商品房

　　高发公寓位于北环大道与广深高速交会处，于1999年竣工，2001年入伙。南都记者从奥一网报料得知，目前业主们手持的房产证上“土地用途”一栏有三种不同类型。而业主提供的多份房产证显示，一手业主房产证上登记的原始信息为“多层住宅用地”，使用权来源为“购商品房”，于2001年由国土部门登记。另外，2006年至2012年期间，若小区房屋经过买卖，二手业主得到的新房产证土地用途一栏变成“单身公寓”，住房性质仍是商品房。

　　真正意义上的改变发生在2012年以后，其间一旦房屋经过转让，新业主拿到的房产证上土地性质一律变更为“工业用地”，使用年限依然是七十年。随后，业主们在市规土委官网查询发现，高发公寓所在的地块已经全部被划为一类工业用地，而这一局面与不少业主房产证上的“多层住宅用地”产生冲突。

　　房屋贷款遭银行冻结

　　住房土地性质的改变，带来的是这些原本为商品房的房贷被银行冻结。据业主李小姐介绍，去年12月，朋友想购买其位于高发公寓的一套商品房，当时去银行咨询房屋贷款时，工作人员告知，目前高发公寓土地性质已经全部转变为一类工业用地，银行将不会发放贷款。

　　“2014年以前房产交易一直是正常的，2014年6月份开始各大银行就全部停贷”，李小姐表示，土地性质变更后，银行不再继续提供贷款，导致住房无法在市场上流通。如果在市场上出售，唯一可行的办法是购买者需一次性付清全款，“即便这样也没有人愿意付全款，因为土地性质已经发生改变，谁愿意来购买工业用地上的房子？”

　　业主纷纷反映，如果这块土地一直是工业用地，业主们在房屋发售时肯定不会购买。“我们业主在购买房子时，所有的费用都是按照商品房标准来承担的，但是现在业主们在享受房屋权益的时候，却必须按照工业用地的标准来享受”，业主裴女士总结称。

　　土地被纳入华侨城片区

　　李小姐告诉记者，得知房屋无法交易后，她曾前往市规土委信访办了解情况，得到的答复是开发商在拿到这块土地时，就已是工业用地，此次不过是将土地性质更正回来。但业主对此提出质疑，高发公寓从1999年竣工至今已经十五年，为何要等到十五年后才进行更正？

　　南都记者查询市规土委官网发布的法定图则发现，涉事的高发公寓地块作为一类工业用地已被划入华侨城地区，图则左下角备注显示“经深圳市城市规划委员会授权，本图则经法定图则委员会2011年第九次会议审批通过”。图则发布时间与规土委“更正”高发公寓土地性质的时间刚好吻合。

　　业主尹先生对此心存担忧，涉事地块划入华侨城片区后，或将被改造成高档写字楼。他担忧的依据是，与高发公寓仅一墙之隔的“方大城”项目完成拆迁后目前已经破土动工，将被打造成集商业与办公于一体的综合体。

　　疑问

　　既然是工业用地，为何房产证登记“多层住宅用地”？

　　按照市规土委的回应，高发公寓所在地块从出让至今，一直是工业用地，且产权为七十年。那么为何最初房产证上会登记为“多层住宅用地”？

　　市规土委第二直属管理局工作人员对此解释，高发公寓内的地块理应依据最初土地合同书记载的土地用途、使用年限进行依法登记。至于为何房产证上的登记与土地出让合同相矛盾，该局工作人员表示不知情，需找房地产权登记中心核实。

　　是谁让土地性质发生改变？

　　房产证与规土委的回应成为一个迷局，答案至今不得而知。据业主尹先生透露，小区有传言称高发公寓当初竣工时，因为土地性质是工业用地，导致小区内的房屋难以出售，随后开发商高发实业有限公司通过手段将工业用地性质变更为住宅用地，房屋才逐渐售罄。尹先生进一步介绍，若将工业用地变更为住宅用地，高发公司应当为此补偿差价，但如今土地重新变更为工业用地，显然开发商并未进行补偿。

　　南都记者在市场监管局官网检索发现，这家成立于1988年的全民所有制企业已经改制为“高发投资控股有限公司”，主要从事房地产开发与经营等业务。对于业主房产证与规土委官方回应之间存在的冲突，记者再次向市规土委相关负责人进一步了解情况，截至记者发稿前，对方尚无回应。

　　土地用途改变是配合拆迁需要？

　　根据中国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，工业用地土地使用权出让最高年限为五十年。高发公寓地块变更为一类工业用地后，虽然使用年限仍然是七十年，但业主担心之后将更正为五十年。让小区业主更为忐忑的是，按照目前的种种迹象，高发公寓不久后很可能被纳入拆迁范围，“我们担心政府是不是为了配合拆迁，才将土地性质变更，因为工业用地的赔偿标准要比住宅用地的赔偿标准低很多”。李小姐表示，明年经过小区附近的7号地铁线将开通，届时地价必将上涨。

　　对此，规土委第二直属管理局回应称，高发公寓小区用地尚未纳入城市更新单元规划制定计划的项目，目前该局暂未收到涉及该小区用地的城市更新单元规划制定计划的申请。

　　回应

　　市规土委第二直属管理局：

　　2011年更正为“一类工业用地”

　　高发公寓的“多层住宅用地”为何会突然变更为工业用地？南都记者日前向市规土委发函核实相关情况。规土委第二直属管理局复函回应称，1998年国土局将地块出让给深圳市高发实业有限公司，当时出让合同就已规定土地性质为工业仓储用地，主体建筑系配套单身宿舍，土地使用年限为七十年。2011年高发公寓小区划入华侨城片区后，规划用地性质更正为一类工业用地，并备注现状保留。

　　说法

　　广东君言律师事务所毛鹏律师：

　　“单方变更土地性质 规土委涉嫌程序违法”

　　广东君言律师事务所毛鹏律师分析指出，市规土委提出的涉事地块早在1998年土地性质就属于工业仓储用地，2011年将土地性质更正为一类工业用地的理由不能成立。

　　毛鹏律师认为，即便上述地块在1998年属于工业仓储用地，但在1999年房屋竣工、2001年房屋入伙时，市国土局核准颁发的房产证上登记的土地性质为“多层住宅用地”，应该视为国土局当时确认该地块的土地性质在房屋建成后已经发生了变更，不再属于工业仓储用地。而2011年合并后的规土委又将上述地块性质变更为一类工业用地，应该视为再一次变更了上述地块的土地性质，规土委对已经开发且基本销售完毕的楼盘项目又单方变更土地性质，而事前没有充分征询业主方的意见并履行相关的变更土地规划的手续和程序，其程序涉嫌违法。

　　毛鹏律师认为，退一步而言，如果规土委认为其自始至终都没有将上述地块的土地性质发生过变化(即该地块一直就属于工业用地)，那么将来可能不排除部分在2001年以后至2011年期间因信赖国土局颁发的房产证上登记的土地用途而购置房屋的业主，可能会以“国土局存在重大过失、作出错误的土地用途登记，导致业主作出错误判断”为由提出国家赔偿，规土部门对该项诉讼风险也需多加考虑。

　　04-05版

　　采写：南都记者 易海军

　　摄影：南都记者 陈文才