楼市新政20天：房企融资仍难 被逼转向民间借贷

　　本报记者 郝帅

　　3·30楼市新政出台20余天，对市场刺激的效果也已渐渐显现。《中国企业报》记者走访环北京多个楼盘和中介机构后发现，“量增价稳”或将成为短期内楼市新常态。但相对于消费端的渐渐回暖，中小房企的日子仍然难熬，紧绷的资金链依旧看不到缓解的迹象。

　　一位房产商告诉记者，新政针对的多是消费层面，由于目前实施时间尚短，对于房企来说回款还未完成，资金链不见松动。最令这位房产商担心的是，开发一个项目动辄需要上亿元甚至数十亿元的资金，而目前许多银行已经把房地产企业列入放贷黑名单，由于缺乏稳定的融资渠道，房企的日子很难根本扭转。

　　部分房企融资转向民间借贷

　　由于银行开始说“不”，一些房企无奈将视线转向民间借贷。

　　“以前房地产市场火爆的时候不像今天这样，监管也不是很严。有钱拿地甚至连拿地的钱都不全就敢干项目。”一位之前在河北开发房地产项目的人士告诉《中国企业报》记者，“以前说的‘圈地’跟现在不是一个概念，以前在招拍挂现场举牌后可能连土地出让金都不全，先交一部分就算‘圈地’了，然后去找投资，或者联合开发或者直接加价就转手了。可能一个项目还未清盘，成本甚至利益已经收回来了，下一个同样节奏的项目就已经开始了。”

　　该人士坦言，现在这种做法肯定是不行了，别说像以前那样“圈地”了，就是项目销售回款的周期也已经长了很多了。“企业资金链捉襟见肘，之前我们拿地所需的土地出让金就动用了一部分民间借贷。”

　　不仅如此，一些经济相对发达城市的房企因融资难也把目光投向了民间借贷。

　　一位重庆地区的房地产业内人士告诉记者，他朋友的企业开发了一个商业加住宅的综合项目，地段不错、前景很好且拿地价格相对较低，但资金链紧张需要融资，只要有钱，利润指日可待。去年融资时就有些困难，去金融机构没融到，最后从小额贷款公司拿的钱。公开资料显示，这家房企已经融资总额为3.4亿元，其中1.9亿元为银行贷款，而其他1.5亿元则来自小额贷款公司。

　　值得注意的是，民间借贷并不是中小房企的专利，资金链紧张也存在于一些大型房企。

　　公开报道显示，重庆地区某一级资质开发商，2014年销售额曾达到60亿元，因为5500万元的民间借款到期未能偿还，旗下多家公司被查封。

　　某金融机构相关工作人员告诉记者，没有企业愿意接受非正规金融机构的融资，但从别的途径拿不到钱，企业就只能进行民间借贷。

　　稳健型房企受资本青睐

　　“出于风险考虑，现在一些信托公司已经停止对房地产企业放款。虽然我们还在做房地产融资业务，但审查比以前严格多了。”某上市信托公司工作人员告诉《中国企业报》记者。

　　“就拿信托公司来说吧，其实谁也不愿意放弃对房企的放款。首先，房企是大客户，需要的资金规模一般都以‘亿元’为单位；其次，房企的利润率相对一些传统行业较高，能承受高一些的利率。就拿我们公司来说吧，虽然业务遍布各个行业，但房地产类项目一直是我们关注的重点。”上述工作人员表示。

　　在信托公司眼中，房企客户大致可分三种：第一种是排名在百强以内的大企业，是众多信托、地产类基金追逐的目标，甚至只要是前50强的房企，几乎所有融资项目都有人接；第二种是很多的中小型房企，这些房企资金链相对不充裕，所以现在日子都不好过；第三种比较特殊，这种房企一般规模不大，但发展稳健，从发展之初就不借款，只用回款后的本金甚至只动用利润部分进行下一步开发，这种企业虽然没有让钱都动起来，但日子过得也不错，特别是在当前经济下行压力大的时期起码能做到独善其身。

　　另一金融机构张姓负责人告诉记者，相对于很多房企对资金的渴求，资金对于好项目也一直是虚位以待。“我有一个客户，手里有不少资金，他甚至跟我说几亿元的资金随时有，就是没有合适的项目。对于资金来说，找一个靠谱的好项目甚至比企业找贷款还要难。一般来说真正好的企业是资金扎堆想投但企业不愿意，而需要资金的往往是求着资金但自身条件达不到。”

　　“以房企融资为例，首先，要有一个正在开发中的项目来承载资金，这个项目最好位于北上广深这4个一线城市，起码也要在经济发达的二线城市；其次，这个项目要已经办理好从土地证到预售证的一系列手续；最后，还要调查开发商的资质、经营状况和诚信度。”某上市信托公司李姓工作人员向记者表示，“在我们的实际操作中发现，可能项目上多一个证件或者开发项目的房企经营状况稍微好一点就放款了，差一点就放不了款。贷款好不好放往往仅有一线之隔，而这条线并不清晰，是动态的，要看综合因素。”

　　市场不好影响周边企业

　　中国房产信息集团相关专家日前发文表示，资金永远跟着效益和安全走，所以房企融资能力不仅取决于企业规模实力，更取决于产品的适销性和运营的稳健度。尽管今年国内融资环境将在国家的大力支持下整体向好，但如果企业拿错地、项目定错位，融资可能解决不了问题。

　　虽然政策利好已经落地，但一些房企特别是部分中小房企的日子仍不好过。这一点，一些从事房地产相关周边业务的企业深有感触。

　　“楼市新政的刺激主要体现在消费端，需要庞大资金链的房企特别是中小房企现在还没有到日子好过的时候。”已经在房地产业超过10年的启元道和广告有限公司总经理李鹏日前在接受《中国企业报》记者采访时表示。

　　“不仅是银行，一些其他金融机构对于房地产业贷款也似乎开始收紧。跟我合作的一家房企现在就遇到了融资上的困难，去年虽然也有困难，但也融到了2亿元，现在基本上就融不到了。不但是这家企业，很多中小房企的日子都不好过。”李鹏告诉记者，各个金融机构都不会直说不给房地产企业贷款了，但审查会更加严格。这样就把很多房地产企业特别是中小房地产企业挡在了门外。

　　“新政对于市场的利好还没有完全反馈到房企身上，如果房企特别是大多数的中小房企日子不好过，就不能说房地产整个行业回到春天，而这一点从我们这些从事广告、销售以及房地产全案策划公司红火程度就能看得出来。”一位主要从事中小房地产企业策划、销售的企业主告诉记者，他的公司从春节到现在都没有什么业务，如果未来几个月仍无起色，他的公司很可能面临倒闭。

　　行业洗牌加速

　　事实上，中小企业融资难是一个老生常谈的话题。但业内人士告诉《中国企业报》记者，中小房企的融资难不仅是一种企业层面现象，同时也可能是房地产行业洗牌加剧的信号。

　　“2015年，国内楼市趋向回暖，但分化调整的态势未变。‘回款慢’仍然是调整期的主基调。随着房地产行业洗牌加速，许多房企的资金链在承受重压；不差钱的房企急欲主动破局，频频的‘多元化’和‘收并购’，加大了资金需求。如何有效获取大额度、低成本、高灵活度的资金成为房企共同关注的问题。”多年从事房企市场调查、销售及全案的奥博灵智广告公司总经理马茜青告诉记者，“分析现在的房企我们可以发现，大多数特别是中小房企在融资上嗷嗷待哺，但有少数大型房企日子还是很不错。特别是一些央企和上市房企，他们的资金链相对充裕。”

　　中国房产信息集团日前发布消息称，随着2014年上市再融资和银行中票市场开放、降准降息通道的打开，房企国内融资将大幅改善，融资成本逐渐降低。房企境外融资方面，随着美联储退出QE3和人民币进入趋势性贬值通道，可能会暂时遇阻，但长期依然被看好。根据监测，2014年108家典型房企融资总额同比大增71%，并出现大额化、长期化、低息化等新特征。

　　相关业内人士告诉记者，2015年，融资对不同类型的房企而言，都至关重要。因为在市场持续分化调整下，资金运营能力将成为房企存亡和发展壮大的关键所在。更多指房企的销售和运营业绩会根据实力强弱而分化。至于市场调整，对象永远是那些资金链不稳健的房企。