法院拟试水房产拍卖分期付款

　　昨天上午，丰台法院通报了网络司法拍卖一周年情况，根据统计，一年来共实现总成交额近3000万元。在网拍中，小汽车最受关注，紧随其后的是房产。此外，丰台法院将逐步尝试不动产司法拍卖按揭支付，这意味着今后司法竞拍房产将可以进行“分期付款”。但是，“分期付款”实现起来也并非易事，有律师认为经过司法拍卖的房屋银行可能会认为存在产权不清的情况，贷款审批存在问题。另外，首付的比例也需要和法院协商。

　　拍卖房产将实现“分期付款”

　　在法院网络司法拍卖中，关注度位列第二的是房子。丰台法院拍卖的27套房产中，成交11套，成交率为40%。

　　北青报记者登录淘宝的司法拍卖平台发现，在网上竞拍的房屋中，有居民自住房，也有商业用房，价格最高的为丰台区一商业区，竞拍价高达9000余万元，最低的为房山区的一间房屋，竞拍价为45万元。

　　今年3月，丰台法院在淘宝网上拍卖位于丰台区怡海花园小区的一套房产，经过44次延时、132次出价，最终以785.5万元成交，成交价高出起拍价83.5万元，创下丰台法院开展淘宝网司法网络拍卖以来，竞价次数最多、延时次数最多、溢价数额最多的“三多”纪录。

　　北青报记者发现，在网上拍卖的这些房子（居民自住用途）价格多在一两百万元，个别房子更是高达七八百万元。根据现行规定，竞拍人要想获得竞拍资格，必须先交纳保证金，竞拍成功后，竞拍人要将拍卖成交价的余款，打入法院指定账户，不能贷款。

　　北青报记者了解到，为了提高房产的拍卖成功率，丰台法院将借鉴外地法院经验，逐步尝试不动产司法拍卖按揭支付，这意味着今后网上竞拍房产将可以进行“分期付款”。

　　律师：“分期付款”实现不易

　　对于网络司法拍卖的房产办理“分期贷款”，北京盈科律师事务所律师康凯认为，从提高竞拍成功率，保障债权人权益的角度看，这确实是一件好事。

　　“现在北京房价这么高，动辄三四百万，对普通人来说这可是一笔巨款，即使他们看上了正在竞拍的房产，但因为要付全款也有心无力，只能放弃。”而如果实行“分期付款”，这个问题就能很好的解决，“引入贷款方式，无疑能够大大降低普通购买者的负担。”

　　虽然是件好事，但是在他看来，这并不容易实现。对于司法拍卖的房产，银行可能会有顾虑，担心房产会存在没有厘清的法律问题，房产是否存在权属纠纷，“虽然法院司法拍卖的房产，一般都较为明晰，但银行可能会认为房子还是存在潜在风险，因此积极性可能不会太高，这是个很关键的问题。” 康凯认为，要解决这个为题，需要法院和银行进行细致地沟通。

　　此外，房子的首付问题也需要法院跟银行进行协调，银行对房子的评估价与法院的竞拍价也需要两者进行协商。“之前付全款，只用拍卖收钱就行了，假如能分期付款，法院除了做好竞拍工作，还要向银行提供多种法律文件和涉案房屋的情况，凭空就会多出很多工作。” 康凯说。

　　“分期付款”去年已在浙江实现

　　北青报记者查询发现，目前国内已经有多地法院实现了司法拍卖房产可办按揭贷款，其他省市的一些做法或许可以为竞拍法院房产拍卖“分期付款”提供一些参考。

　　去年2月，浙江省台州市三门县人民法院联合该县房地产管理处、工行三门支行等有关单位负责人，就建立法院拍卖物按揭贷款机制召开了专题会议，推出分期付款机制。

　　当地的做法是：想要购买拍卖房的人只要缴纳了保证金，便可在拍卖公告发布后的10天内向银行提出贷款申请，银行根据贷款条件及法院提供的拍卖物资料，对竞买人贷款资格及授信额度作尽职调查。

　　竞买人中标后在规定时间内向法院交付成交金额60%以上的首付款，银行在收到法院出具的《拍卖成交确认书》、买受人首付款收据后，向符合条件的买受人发放贷款，并在指定期限内以买受人名义将款项汇至法院指定账户。

　　去年11月，江苏省无锡中级人民法院与中信无锡分行签订《司法网上拍卖房产个人贷款协作协议》，竞买法院所拍卖房产可实现分期付款，最高可贷起拍价格的70%。

　　梳理

　　司法拍卖一年省150万佣金

　　据法院统计，一年来法院在淘宝网司法拍卖平台上共组织拍卖76次，涉及拍卖标的41个，其中不动产27个、资产9个、机动车5辆。

　　其中不动产成交11个，机动车成交4辆，资产成交3个。其余标的流拍后申请执行人均以物抵债，成交率达62.1%，成交金额共计2965.49万元，累计为买受人节省拍卖佣金148.3万元 。

　　“传统委托拍卖，拍卖机构依据相关规定，会按照成交价的一定比例收取拍卖佣金，而司法网络拍卖由法院作为拍卖主体，不收取任何拍卖佣金，从而实现拍卖标的交易价格最大化。” 丰台法院执行局局长方有权说。

　　误区

　　等流拍后捡漏不太靠谱

　　丰台法院在拍卖中发现，一些人在参与司法竞拍时，咨询的不是如何拍卖，而是什么时候二拍、三拍，导致一些意向竞买人因不了解法律规定而错失拍卖机会。

　　按照规定，不动产流拍后，法院可以进行二次甚至三次拍卖，价格下降幅度为0-20%。“比如房产每次流拍后，申请执行人都有以物抵债的权利，若申请执行人行使该权利，房产将不会进行二拍和三拍；拍卖标的物流拍后降价的幅度是在0—20%的幅度内，因此并不是所有待拍标的物必然进入二拍、三拍程序，继续拍卖后也未必降价20%。”方有权提醒市民，如果想等流拍再捡漏，可能性不大。

　　最火

　　汽车最受买家追捧

　　据丰台法院统计，在已拍标的中，最受关注的是汽车。去年8月11日，丰台法院在淘宝网上拍卖了一辆无牌奥迪轿车，围观人数高达26.7万人次，创下了丰台法院司法网络拍卖围观人数的最高纪录，最终6人报名，经过3次延时、18次报价，最终以24.52万元成交，高出评估价8500元。

　　拍品中成交率最高的也是汽车。丰台法院拍卖了5辆机动车，其中有4辆成交。5辆车中有2辆货车、3辆轿车，全部都是不带牌的汽车，经过拍卖，除一辆货车外，其余4辆车全部拍出，成交率达八成。

　　文/本报记者 李铁柱