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原中国房地产协会副会长朱中一 胡佳棋 摄
中新网杭州6月6日电 (见习记者 王逸飞)目前，随着政策宽松的预期加强，在各地库存逐渐消化和地价越来越贵的情况下，中国房地产市场如何发展，正在成为整个社会的关注焦点。
6月6日，由中国房地产业协会、中国新闻社浙江分社、杭州文化广播电视集团、中华社会救助基金会联合主办，66频道杭州房产电视承办的“创世纪—中国房产西湖峰会”在杭州举行。
原中国房地产协会副会长朱中一在峰会上表示，目前房市已总体向好，但还存在去库存压力大、地区差异明显、房企资金链紧张等问题。他认为，在细化库存房消化政策、跟踪市场并加强市场监管和风险防范同时，应遵循房地产发展规律，建立起房地产市场健康发展的长效机制。对于房地产的未来，朱中一称中国房地产仍有较大发展空间。
市场向好 问题仍在
今年4月份，全国新建商品房销售面积2.64亿平方米，降幅比收窄。4月当月，商品房销售面积8130万平方米，销售额516亿元，分别同比增长7%和13.3%，改变了去年以来单月销售面积都是负增长的情况。
朱中一分析：“4月销售额的同比增幅高于销售面积的增幅，与一些中高端项目入市有关，但也反映出一些地方房价已经开始止跌企稳，1-5月的数据虽未公布，但5月好于4月已成定局。”
朱中一表示，中国房地产市场总体上已积极向好，但必须清醒认识到，从市场角度看当前还主要存在三个问题。
“首先是商品房去库存压力大，4月末全国商品房待售面积为65681万平方米，一些城市新建住宅去库存的周期可能要超过24个月。二是省区与省区之间，城市与城市之间差异明显。从城市来讲，一线城市和部分二线城市商品房销售面积上升明显，而多数三四线城市销售不畅的状况没有明显改善。第三则是不少房企的资产负债率在提高，中小房企资产链紧张。”朱中一说。
在房价方面，目前市场回暖的还主要是一线城市和东、中部的二线城市。朱中一表示，房价的逐步止跌企稳，或稳中回升，是市场回暖的重要标志。他提醒，房价与供求关系、资金流动性、项目地段、项目品质等众多因素有关，对于房价的走势判断还应防止个案炒作和局部情况放大。
对于企业特别是近两年拿了高价地的企业，在市场向好时适当调节，朱中一认为这是可以理解的，但他也希望存量房消化压力大的企业，仍要坚持以价换量，抓紧回笼资金。
城镇化带来房地产发展空间
对于未来中国房地产市场的发展空间，朱中一也表达了他的积极看法。
“中国持续推进的城镇化是房地产发展的最大空间，无论是城镇居民的住房改善，还是新增农业转移人口的住房需求，房地产仍有较大发展空间。”朱中一说。
朱中一也为房地产市场的健康发展提出了自己的建议。他表示，要首先处理好房地产业在稳增长、惠民生、防风险中的关系；既要落实好已出台的住房税收、信贷和公积金支持居民自住性和改善性购房的政策，又要细化库存房的消化政策；既要跟踪市场，又要加强对市场的监管和风险的防范，对有市场前景的项目，继续给予合理的融资支持，对住房供应偏紧的城市，继续增加住宅用地的供应。
“从房地产市场发展规律和新型城镇化发展规律出发，既要防止土地城镇化快于人口城镇化、房地产发展快于产业发展的倾向，也要积极稳妥推进各项改革，完善政策撬动新增住房需求，通过市场和保障有效解决农业转移人口的住房问题，缓解三四线城市的去库存压力。”朱中一说。
他同时指出，在促进库存消化的同时，国家要调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，建立健全房地产市场健康发展的长效机制。
房企新常态：消费者主权时代
在本次论坛上，与会专家也表示，在经济新常态下，房地产市场也进入了消费者主权时代的“新常态”。
“房地产行业进入新常态，不仅是指增长速度趋缓和企业利润变薄，更重要的是指产业结构的细化和优化，以及发展方式的转型与产品品质的提升。”朱中一说。
浙江大学房地产研究中心主任贾生华则表示：“从国家政策层面、房地产市场等各个层面看，房地产已经是今非昔比，新常态就是发展模式从数量扩张转向品质提升，整个行业从投资驱动转消费驱动。现在是消费者选择和主权的时代，开发商要注意这个思路的转换，否则逃不出去库存的宿命。”
贾生华表示，房价过去是整体持续上涨，而未来将转向分化，不同城市、不同项目、不同区位、不同产品类型都会带来价格分化。“房价走势很复杂，有涨有跌，就看你做什么东西，这是很大的挑战，但也是重要机遇。”
“住宅业仍是我们的最大业态，既要保持一定规模，又要在加快推荐建筑工业化与住宅产业化方面上一个台阶。同时，房企的转型创新一定要结合自己的实际，特别是优势与潜力。而新拓展的业务必须符合未来的发展方向，如养老服务业、旅游业、社区服务业等，还要顺应行业发展特点，如金融结合，互联网结合等。”朱中一也提醒，这个过程中企业要防止盲目跟风，一哄而起，这在行业中教训颇多。
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