深圳“土改”再发力 试点整村片区统筹土地整备

　　深圳市规土委昨日公布《土地整备利益统筹试点项目管理办法(试行)》征求意见稿，这是深圳“土改”又一重大举措。《办法》以原农村集体经济组织实际使用的土地为对象，将试点分别对整村、片区统筹土地整备。通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多方共赢。

　　《办法》仅适用原特区外试点项目

　　值得注意的是，《办法》适用于经市政府批准的位于原特区外的土地整备利益统筹试点项目。区政府(含新区管理机构，下同)根据规划建设要求、《办法》及原农村集体经济组织继受单位发展意愿，提出试点项目名单，经市规划国土主管部门审核后，报市政府批准。试点项目应当列入年度全市土地整备计划，保障资金安排。试点项目以外的其他土地整备项目按照现行规定执行。深圳市规土委相关人士表示，会根据试点项目的具体操作经验进行总结，《办法》将逐步完善推进。

　　农村土地历史遗留问题是土地整备工作中的难点。深圳市规土委相关人士表示，《办法》通过规划统筹、政策统筹、利益统筹和项目统筹，一揽子解决整备范围内涉及各类土地历史遗留问题，促进原农村社区向城市社区转型。

　　土地整备将有单元规划制度

　　为加强城市规划与土地整备的互动，《办法》也提出了建立土地整备单元规划制度。

　　深圳市规土委相关人士表示，现行土地整备项目中，原农村集体经济组织继受单位对于土地补偿标准的期望不断提高，大多数原农村集体经济组织继受单位都不再愿意接受单一的货币补偿，更愿意通过留用土地方式实施整备，且对用地规划设计条件提出较多的利益诉求。另一方面，整村统筹整备项目中的留用土地可能涉及合法用地的整合腾挪和功能调整，片区统筹整备项目中的留用土地可能涉及地块边界优化和开发强度调整，都需要结合规划同步开展。

　　土地整备单元规划以“两层次范围、三大类用地”为基本框架。“两层次范围”包括整备总体控制范围和留用土地范围；“三大类用地”包括留用土地，留用土地范围外移交政府储备的公共基础设施用地及政府发展用地。

　　值得注意的是，土地整备单元规划的形式有别于传统法定图则，但在核心规划控制要点上仍与法定图则的要求基本一致。关于土地整备单元规划的审批程序，《办法》建议土地整备单元规划经市规划国土主管部门审查后，与土地整备实施方案先行上报市政府。经市政府批准后，土地整备单元规划再按照法定图则的审批程序报批。

　　整村统筹整备

　　一揽子解决历史遗留问题

　　整村统筹整备是以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际使用的、空间集中成片的土地为对象，统筹考虑项目范围内的合法土地和未征未转土地、建成区土地和非建成区土地，通过整合腾挪的方式在同一社区范围内实现规划统筹、政策统筹、项目统筹、风险统筹和利益统筹，落实公共基础设施，加强规划实施，解决土地历史遗留问题，促进社区转型。

　　可按比例获留用土地

　　整村统筹土地整备，政府可安排土地整备资金，并划定整村统筹留用土地实现利益共享。留用土地经政府与原农村集体经济组织继受单位按《办法》协商划定，按经批准的规划实施开发建设，主要用于满足原农村集体经济组织继受单位的生产、生活及后续发展需求。

　　整村统筹整备的核心是土地的分配，实施整备后土地划分为政府储备土地和原农村集体经济组织继受单位留用土地。实施整村统筹整备项目，政府储备土地面积应不少于项目规划建设用地面积的60%，方能保障城市公共利益和产业发展用地。《办法》提出留用土地总规模不得超过项目规划建设用地的40%。整村统筹整备项目中移交政府储备的用地由两部分构成：公共基础设施用地和政府发展用地。

　　部分项目可不受留地规模限制

　　在留用土地用地规模核定上，整村统筹留用土地主要包括三部分：项目实施范围内因规划实施需要应腾挪的合法用地指标，按照等土地面积进行核定的留用土地。项目实施范围内政府明确以土地安置方式解决征地补偿问题但尚未落实的征地返还用地和非农建设用地指标，按《关于征地历史遗留问题处理和收地补偿的若干规定》(送审稿)核定后在留用土地中统筹考虑落实的部分，用于一揽子解决土地历史遗留问题。项目实施范围内未完善征(转)地补偿手续规划建设用地，按最高不超过20%核算的留用土地。该部分土地包括2004年城市化转地过程中应补偿未补偿的土地，也包括已完成土地补偿手续，但是未对地上建构筑物及青苗进行补偿、未理顺经济关系的土地。

　　整村统筹留用土地通过协议方式出让给原村集体经济组织继受单位。原农村集体经济组织继受单位依据框架协议书及历史用地处置意见取得留用土地的使用权，应与市规划国土部门签订土地使用权出让合同，按办法补缴地价后，用地为商品性质，其土地使用权期限按照法律规定的最高年期确定。

　　此外，为了鼓励原农村集体经济组织继受单位将管辖范围内的全部未完善征(转)地补偿手续用地纳入土地整备，办法在政策上相对于片区统筹给予了更多的优惠。一方面留用土地不受试点项目范围内规划建设用地面积40%的规模限制，原农村集体经济组织可获得更多的留用土地。另一方面，留用土地全部按照需腾挪合法用地的地价标准计收。

　　片区统筹整备

　　三种方式实现利益统筹

　　实施片区统筹土地整备，政府可安排土地整备资金，并通过留用土地划定、收益分成及物业返还三种方式之一实现利益统筹。收益分成是指政府公开出让土地并按规则与原农村集体经济组织继受单位分享土地出让收益。物业返还是指政府公开出让土地并按规则核算返还原农村集体经济组织继受单位的物业。

　　《办法》规定片区统筹整备留用土地通过协议方式出让给原村集体经济组织继受单位，按规则补缴地价后为商品性质的国有土地。根据分析，全市未完善征(转)地补偿手续的未开发建设用地中70%规划功能为公共服务设施和城市基础设施。为加强规划实施，片区统筹整备项目中规划公共基础设施用地应不低于规划建设用地面积的50%，且优先将此部分用地移交政府储备，用于保障城市公共利益，落实公共基础设施用地。

　　三种方式均以片区基准容积率(用途为居住用地、商业服务业用地的，片区基准容积率取3.2；用途为工业用地的，片区基准容积率取2.0)作为利益分配的参考线，以三种方式之间利益相对平衡为原则，按照“片区基准容积率以内部分主要收益归原农村集体经济组织继受单位，片区基准容积率以外部分主要收益归政府”的思路，确定相关政策参数。

　　采写：南都记者　郭启明