小区门前规划道路迟迟不建 开发商自费修路遭阻

　　核心提示

　　2010年，赣州一开发商拍得章贡区沙河镇的一宗地块用于建设商住小区，但是由于小区门前规划的城市道路迟迟不修，开发商申请政府修建未果后，选择了自己耗资300余万元修路。

　　于是，问题也随之而来，由于修路未经批准，涉嫌非法占地挖掘城市道路，开发商的修路行为被当地城管责令停止。面对窘境，建设、规划、国土和镇政府4单位，均建议开发商向市政府打报告，要求协调。

　　专家认为，应该由当地政府牵头协调各相关单位，建议尽快帮开发商补办手续，将这条路的身份合法化。

　　小区门前规划道路迟迟不建

　　7月14日中午，童长生来到正在建设的龙欣佳苑小区工地，看着工人正在忙碌，他眉头紧锁，眼中满是无奈。

　　龙欣佳苑小区是江西欣茂置业有限公司（下称欣茂置业）的建设项目，位于赣州市章贡区沙河镇明义路旁；童长生是欣茂置业的法人代表，在公司负责具体建设事宜。近年来，欣茂置业在赣州拿下了近10个地块用于开发建设，发展可谓红红火火，但是一提到龙欣佳苑小区，童长生心里五味杂陈，“没想到修条路，这么难”。

　　2008年，赣州市章贡区沙河镇五龙村委会将11330平方米安置预留地办理了国有建设用地使用权出让手续。2010年，为盘活土地筹集资金，五龙村委会向赣州市国土局申请将该宗地以“招、拍、挂”形式进行公开转让获批。同年12月15日，在赣州市公共资源交易中心举办的国有建设用地使用权公开转让活动中，欣茂置业以3680万元的价格拍得该宗地。

　　“当时这块地旁边规划建一条永昌路，在签合同前我从镇政府相关人员口中得知，永昌路是市政道路，政府马上就会建好，所以才拍下这块地来建设小区。”童长生表示，永昌路的有无，对于龙欣佳苑小区内商住房的售卖影响很大，“没有路，谁愿意来买房子？”

　　虽然龙欣佳苑小区旁还有一条明义路，但由于是断头路，且尽头是个天然气站，每天都有络绎不绝的出租车排队来此加油，完全堵住了小区侧门，所以实际上明义路无法正常通行。

　　因此，童长生将所有的希望都寄托在了永昌路上。

　　在2013年由赣州市规划建设局审核的规划图纸上，龙欣佳苑小区的主入口和另一个次入口都设在永昌路。童长生以为永昌路马上会修好，但令他没有想到的是，自2010年至今年年初，永昌路仍丝毫没有修建的迹象。

　　眼看三栋主要楼房即将封顶，房屋预售许可证也正在办理，童长生心急如焚：“按照通行的做法，土地交付前就必须通水、通电、通路和平整土地，即符合‘三通一平’，但现在路没通到位，我这房子怎么卖得出去？”

　　开发商耗300余万自费修路遭阻

　　为了促成永昌路的修建，其间童长生也付出了诸多努力。

　　2013年4月，欣茂置业向赣州市章贡区人民政府递交了《关于对站东新区A-17地块要求“三通一平”的请示报告》，要求安排有关单位尽快对龙欣佳苑小区实施“三通一平”，修建永昌路。

　　但这并没有得到回应。

　　5月，欣茂置业将《关于站东新区A-17地块要求减免及延期征收城镇土地使用税的申请》递交给了赣州市地税局，称龙欣佳苑小区“三通一平”没有到位，导致一直无法报建施工，要求减免及延期征收城镇土地使用税。赣州市国土局章贡分局在申请上加盖了公章，证明情况属实。

　　虽然税费因此得到了减免和延期，但实际问题并没能解决。无奈之下，童长生想到了自费修路。

　　2014年11月25日，欣茂置业写了一份报告给五龙村委会，要求为了施工材料进出和今后商住户出行方便，欣茂置业提出征用修建永昌路所涉村民土地，并承诺按市场合理价补偿。

　　“我知道征地不合法，但实在是没办法了。”童长生慨叹道。

　　据童长生介绍，自今年年初至今，欣茂置业共出资300多万元，修建了长达约400米的永昌路主体工程。

　　今年5月14日，童长生收到沙河镇五龙村委会印发的《停止施工通知书》，通知要求欣茂置业停止施工，将道路恢复原貌，并尽快提供建设用地的相关审批手续。否则，将按照有关法律法规处理。

　　7月11日，赣州市城市管理行政执法局章贡分局下发《责令停止违法行为通知书》载明，欣茂置业未经批准擅自砍伐、移植和非正常修建城市树木和擅自占用或者挖掘城市道路的行为，违反相关法规，责令立即停止上述行为。

　　随后，城管队员在永昌路口拉起了警戒线，并将一辆执法巡逻车长期堵在永昌路口，阻止施工。

　　“继续修路，要处罚；不修，不仅几百万白花了，整个小区也完了。”童长生着急道。

　　此时，童长生公司修的永昌路仅存4米路面尚未硬化，欣茂置业从此陷入了进退两难的境地。

　　道路未批先建牵出土地纠纷

　　“欣茂置业修的路，有一段占用了铁路公司和永昌寺的国有土地，这两个单位分别向有关部门反映了情况，根据属地管理的原则，镇政府协调有关单位要求欣茂置业停止修路。”7月14日下午，沙河镇党委书记吴晓慧解释道。

　　吴晓慧告诉新法制报记者，永昌路属于市政规划建设路，虽然规划图纸上有这条路，但是具体何时建设，要建成什么样子，必须得到市政规划建设部门的批准以及市政相关部门的落实，“不是欣茂置业想建就能建的”。

　　“我们打了申请，有关部门不批准，所以才自己修的。”童长生辩解。

　　“不批准，并不是（自行）修路的理由，而且在未批先建的前提下，欣茂置业还非法占用了他人的国有土地修路，修路过程中，强行挖倒了市政广告牌，并挖开了人行道，这是不允许的。”吴晓慧说。

　　按照吴晓慧的解释，之所以迟迟不修建永昌路，是因为与之相连的站东大道是拐弯上坡，属于交通事故高发地带，2013年至今，每年发生了上百起的交通事故，而永昌路呈90度直插入站东大道，有严重的交通隐患。

　　童长生觉得这是“故意阻拦”，而背后可能是他和政府的一个小“过节”—2010年，在与五龙村委会签订的土地转让合同后，欣茂置业办理《建设用地规划许可证》时，被告知因规划调整，该转让土地有616平方米的面积无法作为建设使用。

　　“事后两年内，我们多次向有关部门反映情况，最后在镇政府的协调下，不得已才退了195万元土地转让款，不让我们修路或许与此事有关。”童长生推测。

　　这个说法遭到了沙河镇镇长邱文林的否认：“土地款我们已经退了，两件事并无任何关系，我们希望欣茂置业能够依法依规修建道路。”

　　建议市政府协调解决

　　“你们修路为何不先报批到建设部门？”7月15日，赣州市建设局相关负责人陆川的一句话，噎得前来寻求说法的童长生说不出话来。

　　据陆川介绍，永昌路属于城市道路，应该由政府筹资修建，修建与否要看是否列入了建设部门的城市道路年度建设计划，而永昌路至今未列入，所以一直未修建。

　　“鉴于永昌路只是一条支路，且最大受益方是龙欣佳苑小区，如果想修路，龙欣佳苑小区就要出资，前提是必须得到建设部门批准，纳入有关部门的监管才行；否则道路建成后，质检部门未进行验收，如果今后出现了质量问题，怎么办？”陆川解释道。

　　陆川还表示，欣茂置业“先斩后奏”修永昌路，带来了包括征地、违法建设和协调多方利益的复杂问题，“这就必须到市政府层面开协调会才能解决了”。

　　“永昌路的规划还没有变，只是何时修建、如何修建的问题，既然欣茂置业已经建了这条路，本着不重复建设的原则，应该由市政府牵头多部门协调解决。”赣州市规划局一名工作人员在接受采访时说。

　　“欣茂置业和五龙村委会签订的是土地使用权转让合同，属于土地现状交付，如果合同中没有约定由哪一方实施‘三通一平’，就只能由欣茂置业自己实施。”赣州市国土局章贡分局局长傅明解释道。

　　面对现状，包括建设、规划、国土和沙河镇政府在内，四方均建议欣茂置业现在应该打报告到市政府城建处，要求协调解决永昌路修建一事，这是惟一的办法。

　　“好，我马上去做。”童长生还担忧，“如果协调不成，难道只能推掉我修的路？”

　　专家称政府涉嫌懒政

　　“事先不解决城市道路修建问题，等到开发商自费未批先建后，再来阻止，这反映出的是政府权力的任性。”南昌大学法学院教授彭丁带指出，虽然开发商未批先建确属违法，但政府有关职能部门在接到开发商要求修路的诉求时，未及时作出回复，也未协调解决问题，而是采取听之任之的态度，是典型的懒政。

　　彭丁带表示，在规划修建城市道路时，政府就应该对何时修建、如何修建的信息进行充分公开，对群众的疑问做到有问必答，消除沟通障碍，从而避免因沟通不充分而出现开发商商业价值考量失误，被逼无奈自费修路的怪象。

　　彭丁带强调，面对当前政府财政紧张的常态，开发商愿意自费修路是求之不得的好事，政府在接到该诉求时，本应该主动与开发商接洽，帮助走程序、办手续，“最终实现双赢”。

　　彭丁带建议，当务之急，应该由当地政府牵头协调各相关单位，帮助开发商补办手续，将这条路的身份合法化。

　　文/图 新法制报首席记者郭俊