住宅电梯渐入“高龄” 养护难题凸现

　　业内人士认为，从目前来看，北京在2000年前后交付使用的电梯开始大量达到15年，属于“高龄”，电梯故障在未来一段时间或进入爆发期。

　　●业界人士称，每月两次的维修保养很重要；大修或更换电梯需要动公共维修基金，难度很大

　　●如需大修或更换电梯，需所涉及楼栋2/3业主签字同意；市住建委工作人员称，该流程在实操中确难达到

　　电梯是人们生活中最常使用的特种设备之一，其广泛使用为我们的生活带来了极大的便利。然而，最近一段时间，接二连三出现的电梯事故也让人们开始聚焦电梯安全问题。8月5日，和平里一住宅电梯从13层速降到6层，再次引起了社会对电梯安全的关注。目前，北京在2000年左右入市的那一大批商品房，其电梯也有不少已经达到了“高龄”，未来一段时间，或许将是北京住宅电梯故障的高发期。如何防患于未然，成为关注的重点。

　　两万台电梯运行已超15年

　　“北京质监局的报告指出，截至2014年底，全市共有电梯近18万台。其中，运行时间超过15年的老旧电梯有两万台左右。这部分电梯存在着不小的安全隐患。”北京电梯商会会长廖步升介绍，北京市此前有文件规定，一栋建筑物中如果有两台电梯运行的话，那么报废年限为18年，而如果仅有1台电梯的话，那么报废年限应为15年。不过，这一标准并没有得到严格执行，而现在该标准也已经取消。

　　“这一标准并不算非常科学，因为容易磨损的配件，比如滚轮、刹车片、钢丝绳、电器元件等，三至五年就需要更换，而电梯主要部件则需要根据使用情况来具体分析。从行业普遍生产和维护水平来看，保守估计，住宅电梯安全使用十年左右是没有什么问题的。”廖步升表示，目前来看，北京在2000年前后交付使用的电梯开始大量达到15年，属于“高龄”，电梯故障在未来一段时间或进入爆发期。

　　电梯故障症结主要在维护和监管

　　记者在采访中了解到，目前的电梯维护工作有30%左右是由制造商负责，剩下的则是由专门的维护公司在进行维护。维护公司的入行门槛较高，需要技术监督部门对企业进行资质认证，分A、B、C三级颁发评级，每四年进行一次资质认证。

　　龙湖物业方面有关负责人介绍，根据国家特种设备检验所要求，所有小区运行中的电梯统一都要由具备电梯维保资质的电梯专业维保公司进行日常的维护及维修工作。而龙湖物业的在管电梯则均要求由电梯原厂维保单位进行维护保养。

　　“事实上，目前电梯故障主要问题出在两方面，一方面是因为政府对于生产环节监管不严，而另一部分则是由于维保工作太过敷衍。”据廖步升透露，目前，我国电梯生产单位只要取得了技术监督部门的行政许可，就可以将产品投放市场，而采购方在采购时一般也只会要求厂家具有电梯生产资质，对于技术细节不会特别严格要求。所以造成了电梯生产过程当中缺乏监管或监管不到位的现象。

　　此外，还有一个更重要的问题就是维修管理。“物业管理部门要赚钱、维修公司要赚钱，所以用到电梯上就寥寥无几了。”廖步升告诉记者，不少物业平时对电梯疏于维护，一直到不行了才会去大修，这个问题在行业内是比较普遍的。而按照国家相关规定，电梯的维保频次应为每月每台电梯两次。

　　大修或更换，动用公共维修基金有难题

　　在采访过程中，记者也了解到，如果住宅电梯需要大修或更换，需动用公共维修基金，但在公共维修资金的申请上步骤比较繁杂。

　　据了解，对于公共维修资金的使用，除了需要电梯的管理使用方申请之外，还需要一个关键步骤：所涉及楼栋2/3的业主签字同意。昨天，北京市住建委工作人员在接受记者咨询时表示：确实有2/3业主签字同意才能够启动维修资金这一规定，虽然也有紧急情况下可不用业主同意，直接动用维修资金，但是这种情况的认定比较苛刻，基本上需要电梯完全无法使用的情况下才能够通过。“其实我们也知道，2/3的业主签字同意这一点在实际操作过程中是比较难以达到的，但除紧急情况外这一流程是无法跳过的。而紧急情况又确实十分少见。”该工作人员如是说。

　　热点问答

　　开发商选电梯 物业负责养护

　　Q1：物业、开发商、业委会在住宅电梯的维护和维修中分别负有什么责任？

　　解答：住宅电梯从安装到后期养护、维修过程中，涉及开发商、物业和业委会等多方面的组织或者企业。

　　中消协律师团团长邱宝昌介绍，根据法律法规的相关规定和界定，开发商在建设开发之初，就承担着选择符合国家质量和安全标准的合格电梯的责任。同时，在安装的过程中，开发商需要与供应商合作，保障住宅电梯能够在包装安全的情况下安全运行。

　　在业主入住后，电梯养护和维修的责任就落到了物业身上。“物业有保障电梯安全运营和日常维保的职责。根据特种设备安全监察条例第三十一条规定，电梯的日常维护保养必须由依照本条例取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。不具备此资格的物业公司需要委托专业电梯维保公司对电梯进行日常养护。”邱宝昌说。

　　而业主在日常使用中，如果发现电梯出现质量问题或者安全隐患，可以向物业公司和质监部门投诉。

　　值得注意的是，在后期电梯需要大笔资金维修和更换时，则需要业委会来集体决定。

　　“但目前不少社区业委会形同虚设，想要动用公共维修基金难度很大。这就需要从产业链条的源头去追溯，以便解决问题。”邱宝昌建议，对于开发商是否应当承担电梯的后期维修、物业公司公开招投标方面的制度仍需继续改进，从源头上促进业委会权利的顺利行使。

　　15年为“高龄” 维保最重要

　　Q2：住宅电梯是否有强制规定的使用年限？

　　解答：“目前没有强制规定住宅电梯的使用年限，不过使用15年以上的电梯需要特别小心。尤其是使用人数多、次数频繁的共用电梯，磨损程度高，使用年限就会打折扣。想要保障住宅电梯的安全性，维保是最重要的环节之一。实际上，一些维护到位的电梯可以使用15年以上。”北京九州电梯设备安装公司总经理郏嘉表示。

　　而根据网络上的一项调查显示，造成电梯安全隐患的因素中，电梯制造质量问题占16%，安装问题占24%，而保养和使用问题高达60%。

　　一位资深业内人士介绍，目前北京住宅电梯的养护费用在5000元/部/年，而一些物业公司为了节省开支，往往选择没有资格和质量保证的维保公司，这些公司报价低至3000多元，影响了电梯的维保质量。