房屋使用面积少了近17平米 业主索赔40万损失

　　使用面积缩水向开发商索赔的案子屡见不鲜，而因公摊面积缩水起诉的案件十分罕见。

　　王先生购买广州万达广场的房子后，拿到房产证后发现公摊面积缩水了近17平方米，为此起诉开发商讨损失。最终，广州市中级法院终审判广州万达广场投资有限公司赔偿王先生共有分摊面积差异款121944元。

　　《法制晚报》记者日前从王先生代理律师处了解到，目前二审已经执行完毕，王先生所购房屋已正常使用。

　　公摊缩水购房近一年拿到房产证发现面积少了近17平米

　　2010年11月17日，王先生与广州万达广场投资有限公司签约，购买位于白云万达广场的一套房屋。

　　根据约定，房屋建筑面积233.94平方米，套内建筑面积149.42平方米，共有分摊面积约84.52平方米。按套内建筑面积计算房价，单价为35563.14元，总金额5313844元。

　　合同签订后，王先生以按揭方式支付了全部房款。

　　2011年8月16日，广州市国土资源和房屋管理局向王先生核发房产证。附图显示，房屋套内建筑面积虽然没变，但共有分摊面积缩水成67.8967平方米，因此总建筑面积也减少到217.3136平方米。

　　提起诉讼业主索赔40万万达称有异议应在交房7日内提出

　　2013年3月8日，王先生向广州市白云区法院提起诉讼。他认为，实际测量结果和合同约定共有分摊面积不同，万达公司应为共有面积减少承担违约责任，请求法院判决万达公司赔偿共有分摊建筑面积减少16.6233平方米的损失406471.53元。

　　法庭上万达公司辩解称，王先生办理房屋交接时未提出异议。双方合同已约定，王先生接受房屋时有异议应7天内提出，王先生在7天内也没有提出，因此不同意王先生的诉讼请求。

　　法院审理面积少了就算违约万达被判赔12万

　　白云区法院审理后认为，从房产证附图看，共有分摊面积比约定的少了16.6233平方米，故王先生要求万达公司承担违约责任的主张有理。

　　实测共有分摊面积小于约定共有分摊面积时，应如何补偿，合同未约定。法院因此认为，王先生要求以总房价除以总建筑面积的方式得出每平方米的平均价格，继而计算缩水公摊面积损失数额的要求，没有合同和法律依据。

　　虽然共有分摊面积存在差异，但法院认为这不会对房屋本身的使用产生实质影响，王先生对该面积减少给其造成的实际损失亦未举证证实，故根据公平合理原则，法院酌情判定万达公司补偿给王先生121944元。

　　一审后，王先生不服上诉。王先生认为，所谓的分摊的主体变更，实际上就是原本应登记在王先生名下的建筑面积被变更登记到万达公司自己名下。

　　万达公司虽然未上诉，但认为一审判决没有事实和法律依据。之所以不上诉，万达公司解释称，之前已经有同类案件终审被判赔偿，但万达公司已经就该案在申诉，本案作为系列案件之一，万达公司准备等到申诉案件有结果后，再一同主张权利。

　　2015年4月14日，广东省广州市中级人民法院终审判决，维持广州市白云区人民法院判决万达公司赔偿王先生共有分摊面积差款121944元的一审判决。

　　《法制晚报》记者从王先生代理律师处了解到，目前二审判决已经执行完毕。

　　原因分析公摊缩水系因功能定性不同

　　记者了解到，在王先生一案之前，广州万达广场另一位姓赵的业主就曾将万达公司告上法院，请求万达公司支付公摊建筑面积减少而造成的损失710270元及利息。

　　2013年7月2日，广州市中级法院终审判令万达公司支付公摊面积差异款213081元。

　　另据了解，广州市国土资源和房屋管理局对房屋缩水问题进行过核查，根据该局《关于白云区万达广场写字楼面积争议留言回复》的解释：“经核查，由于大楼首层大堂在其报建图与《建设工程规划验收合格证》附图中的功能定性不同，参与分摊的主体变更，导致两次测绘分摊面积相差较大。报建图中，大楼首层大堂的功能为‘办公大堂’，由3至9层相关单元分摊，而在《建设工程规划验收合格证》附图中，其功能改为‘入口大堂’，由负1层及3至9层相关单元分摊。”

　　服务提醒

　　误差大于3% 可要求退房

　　北京市惠诚律师事务所律师陈楠提醒消费者，购房前，要查看开发商是否按规定公示了项目公摊比例，并实地查看住房公共区域是否设置合理，在签订购房合同时也要注意是否注明了公摊面积。户型、套内面积、公共设施的数量，以及建筑本身的规模等，都会对公摊面积带来影响。

　　陈楠表示，公摊面积属于隐性面积，只有具有资质的测绘单位能搞清楚具体分摊部分，否则很可能就是一笔糊涂账。如果公摊面积“说不清”，陈楠律师支招说可以有三种维权途径：直接找开发商协调；向测绘部门或房地产行政主管部门反映，或者要求测绘单位重新进行测量；在以上两种方式都不能解决的情况下，可以通过法院诉讼。

　　律师表示，三种维权办法中，第一种办法比较直接有效，但往往需要众多业主联合起来。对于第二种办法，由于公摊面积的测量都是以“幢”为单位，一幢楼中所有套内面积之外的地方都在公摊计算范围内，如果一户业主提出申请，意味着需要对整幢楼重新测量，业主的经济负担较重。

　　法律规定，开发商交房时，总建筑面积与合同面积的误差如果超过3%，多出的面积由开发商无偿赠送，少出的面积由开发商负责赔偿业主，同时业主可选择退房。

　　公摊面积缩水二手房买卖受影响

　　本案中的原告代理律师表示，虽然共有面积减少，看似不会对消费者用房产生很大的影响，但是王先生所购是商业性质用房，在房屋转卖以及出租时，建筑面积的减少，会给消费者的收入带来影响。

　　因为再卖二手房时，是以总建筑面积和每平米单价相乘来计算的，公摊面积减少带来总建筑面积减少，最终会影响消费者卖房收益。

　　王先生也认为，根据商品房交易市场惯例，在房屋交易活动中，共有分摊面积作为建筑面积的必然组成部分，与套内建筑面积具有同样的市场价值。

　　本版文/记者毛占宇制图/刘江