为了“外滩8-1地块”(又称外滩地王),潘石屹的SOHO已经跟郭广昌的复星打了三年零四个月的官司。9月23日,SOHO终于正式退出,复星全盘接手。
这是一部情节崎岖的商海大片,发生在一个再合适不过的舞台——黄浦江畔。“卡司”阵容非常强大,潘石屹的SOHO、郭广昌的复星、戴志康的证大倾力主演,宋卫平的绿城、王健林的万达,虽为配角,但戏份十足。中国房地产市场从未有过这般精彩跌宕的戏码。
戏里 跑马灯换角 马拉松争夺
“外滩8-1地块”位于上海黄浦区外滩豫园和十六铺世博水门之间,可饱览黄浦江景致,与浦东上海环球金融中心及金茂大厦隔江相望。
这一地王诞生于2010年。在4万亿投资的背景下,当年2月1日,外滩8-1地块总共5.7公顷的土地,被房企上海证大以92.2亿元的天价拿下,一举创造当时全国总价“地王”,楼面价约3.6万元/平方米。
大佬入局 然而,上海证大当时账上仅有5亿元,投标书显示,其银行存款加净资总额也不过30亿元,因此被外界质疑为“蛇吞象”。
上海证大拿地后不久,“新国十条”发布,调控开始加码。而上海证大需在两个月内付清首笔土地款约50亿元。
复星大佬郭广昌开始入局。当年4月,上海证大与复星国际、绿城及上海磐石共同成立上海海之门房地产投资管理有限公司,复星国际为大股东,拥有50%股份。
但调控持续深入,加之在项目规划定位上,证大与相关管理部门多有分歧,一年多时间里,地块闲置成为一个临时停车场。眼看开工大限将至,证大董事长戴志康无奈选择退出。 2011年11月,上海证大以95.7亿元向海之门出售外滩8-1地块项目。至此,海之门由复星、证大、绿城及磐石分别直接或间接占有50%、35%、10%及5%。
同年12月29日,潘石屹旗下的SOHO中国收购了证大五道口及绿城的全部股权,SOHO中国将间接拥有外滩8-1地块50%的权益。
两场官司 SOHO宣布收购的第二天,复星旋即发布公告称,对交易内容安排感到“惊讶”,因为自己享有“优先购买权”,表示将采取一切合适的法律手段维护自身权益。 2012年5月,复星真的将此番股权转让所涉的所有公司告上了法庭。
复星起诉一年之后,上海市第一中级人民法院判决复星胜诉,并认定证大、绿城和SOHO中国三方的转让协议无效。但是,SOHO、绿城、证大马上发表了联合声明,宣布将上诉。2013年9月,二审在上海市高级人民法院开庭,SOHO表态愿意接受调解,但被复星方面拒绝。时至今日,二审并未有结果。
和平落幕 在这期间,地块的开发并未停止,复星团队操刀将该地块建设为“外滩国际金融服务中心”,其中办公物业的售价在10万元-35万元/平方米之间。明年,项目将竣工开业。
而据《中国房地产报》消息,早在2011年,上海证大为筹措土地款,就已经将外滩8-1地块中3万平方米的酒店和6000平方米的地下配套用房权益,打包出售给了万达集团。
“靴子终究要落地”,业内人士基本都认为,SOHO的退出只是时间问题,取决于双方何时谈妥条件和价码。 2014年11月,这场争端迎来转机。当时,在上海凌空SOHO新闻发布会之后的酒会上,突然出现了郭广昌的身影。此后,潘石屹在微博上,发出了自己与郭广昌合影的照片,两人均面带笑容。 9月23日晚上,大戏落幕,SOHO中国公告表示,退出外滩项目;复星全盘接手,以84.93亿元拍得该地块,不过只需支付约45亿元即可。
而据潘石屹在微博上披露的信息,通过交易和后续事项的处理,SOHO中国预计将获得约10亿元的税前收益。
戏外 进退不一 命运各异
背景 五年,在房地产行业不长不短,它可以是一个项目开发全程的用时,也可以是地产行业半个黄金时代的时长。外滩地王诞生后的这五年,正是中国地产行业“黄金时代”结束,开始全新走向的五年。
随着潘石屹的退出,外滩地王的风云故事迎来终局。目前仍在局中的只剩复星和万达,SOHO、证大、绿城都已全身而退。
然而这些企业及其掌控者的命运却各有不同。 戴志康:退
今年2月13日,上海证大集团发布一则公告:集团董事长戴志康以总价12.507亿港元的价格,将其和女儿戴陌草手中持有的上海证大房地产有限公司42.03%的股份,转让给中国东方资产管理(国际)控股有限公司。公告一出,在地产界引起了不小的震动,有人惊愕,也有人惋惜。而事件主角的态度却相对平淡很多:“我的专长是在金融,房地产是我客串的。”戴志康说,他将不再投资新的地产项目,但也不会卖掉手中的资产,退出之后,他将以全新的姿态,打造互联网时代的新型投资集团。
郭广昌:进 曾经的上海复地已从港交所退市,复星继续进行着内部地产业务的整合。郭广昌立志要做中国的巴菲特,地产在他的眼中只是一个投资领域而已,是否继续做大取决于这个行业是否有利可图。
王健林:进 接手外滩地王酒店部分的万达,仍是地产行业中最受瞩目的玩家。五年中,王健林相继把万达最主要的资产推向了资本市场,也让他坐定了首富的宝座。在酒店领域,万达已经成为中国最大的酒店业主和运营商。王健林的视野已经不局限在中国,而是在全球寻找着他的猎物。
宋卫平:换 绿城当年入股外滩地王时,宋卫平意气风发。但扩张过于迅猛、财务杠杆的过度使用,让绿城吃了大亏。退出外滩项目的投资,也是迟早的事。危机之后,引入九龙仓、融创,宋卫平有惊无险地度过了最困难的时期,最终决定与绿城作别,将接力棒交给融创孙宏斌。
但之后,宋孙争端又起,宋卫平毁约重新回归绿城。如今,绿城已经转换角色,投入央企中交集团怀抱,正开启新的征程。
潘石屹:守 而SOHO中国,2012年启动由售转租的转型,开始全面转向守势。日前,SOHO中国CEO张欣在外滩SOHO的开业仪式上接受采访时称,不会投资海外房地产,对在中国进一步投资土地也不感兴趣,将重点专注于现有资产租赁业务上。
潘石屹目前正在做一个具有互联网精神的共享办公空间产品SOHO3Q,试图以此提升租赁物业的价值,并为SOHO找到一个新颖的充满活力的租金引擎。曾经那个大手笔买地、买项目的老潘,已经一去不复返了。
一个外滩地王,半部中国地产史。(综合央广、《中国房地产报》《北京青年报》《华夏时报》《中国经营报》报道)
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