北京等5地10天诞生6个地王 旧地王等新地王解套

　　“现在在京开发商基本上已经习惯北京5万元/平方米起的楼面价了。”某豪宅项目营销负责人向本报记者透露，未来北京售价“10万元+”的豪宅市场竞争将异常惨烈，尤其对上市公司来说，在销售、利润指标的要求下，销售压力非常大。

　　值得注意的是，10月下旬以来，北京、南京、杭州、佛山等多地拍出多个地王，继2012年房企疯狂拿高价地之后，土地盛宴再次扑面而来。

　　“谁拿完地王都晕，当初玩命拿地的开发商都在趴着，等待同区域下一个地王出来为自己解套。”某上市房企高管接受《证券日报》记者采访时透露，因为资金来源不同，央企、国企有造地王且“扔在那儿”的实力，但真正的上市公司一般不会去拼地王，因为对股东无法交代。

　　地王扎堆出现

　　在北京拍出了7.5万元/平方米楼面价的史上全国最贵单价地王后，开发商疯狂抢地的脚步就几乎没有停歇。

　　据《证券日报》记者不完全统计显示，10月20日至10月30日期间，以北京为核心的5个城市爆发了土地市场热潮，共拍出6个地王。

　　10月20日，在北京土地市场上，经过104轮竞拍，葛洲坝以总价49.5亿元、配建4.1万平方米公租房以及6.18万平方米回迁房的代价竞得北京丰台樊家村宅地。据计算，地块商品住宅部分的楼面价高达7.5万元/平方米，成为北京有土地出让纪录以来的单价地王。

　　10月28日，在南京土地市场上，经过33轮激烈角逐，保利地产以21.6亿元摘得河西G39地块。按计算，G39地块的楼面地价24026元/平方米，是南京史上最贵地王。而该地块的起拍价仅为13.16亿元，溢价率高达64%。

　　颇为值得一提的是，在10月底的这一周里，南京共推出12幅地块，但拍出了4个“地王”（包括区域地王）。除了上述河西地王外，还包括城北新地王，楼面价22373元/平方米、城南新地王，楼面价18201元/平方米、城东新地王，楼面价为19529元/平方米。

　　事实上，北京和南京是一线城市和重点二线城市的典型代表，一直以来需求都颇为旺盛，市场消化能力较强，房企拼命抢地似乎并不让业内意外。然而，如今市场存量过高、且去库存乏力的杭州、温州市场也拍出了新地王。

　　10月30日，在杭州土地市场上，经过一个多小时较量，56轮竞价，“新装”上阵的中国金茂(前身为方兴地产，刚刚更名)，以38.84亿元总价，66.05%溢价拿地，楼面价2.15万元/平方米，刷新了当地今年总价地王。

　　同日，在温州土地市场上，万科以13.39亿元竞得上陡门单元绿园街坊控规A-02地块，溢价率32.52%，折合楼面价16795元/平方米，成为今年温州的“双料地王”。

　　与之遥相呼应的是北京和佛山。

　　10月30日下午，经过近两小时的竞价，中粮首创天恒联合体成功从华润华侨城招商联合体手中抢过丰台区南苑A地块，以总价85.95亿元、配建公租房5.6万平方米笑到了最后。同时，地块也成为北京历史上总价第二高地王，仅次于白盆窑村地王(86.25亿元)。据《证券日报》记者统计，丰台目前已经拍出5.6万元/平方米、6万元/平方米、6.2万元/平方米、7.5万元/平方米的高价地。

　　同日，保利华南实业有限公司以19.59亿元竞得佛山禅城奇槎地块，折合楼面价3750元/平方米，同时该地块晋升为佛山新地王。

　　解套靠新地王？

　　事实上，《证券日报》记者曾在过去两年里实地调查过北京、南京、上海的多个地王，调查后发现，除了地王本身未来定位必为高端产品，开发周期较长外，入市前实际上几乎都经过了两年以上的“搁荒”期，有的甚至多达近10年。

　　而在北京市场上，这几年几乎出现了一条规律，旧地王靠新地王解套，孙河板块最为明显。据《证券日报》记者了解，2013年7月份，中粮地产以23.6亿元，楼面价4.8万元/平方米摘得孙河一宗住宅用地，刷新5个月前泰禾集团在该板块摘得的地王楼面价，成为新地王。同时，泰禾解套。2015年9月2日，保利首开以64.83亿元、楼面价53830元/平方米的代价夺下孙河地块，成为孙河“双料地王”，中粮因此解套。

　　而三年前的9月26日，龙湖地产摘得孙河乡北甸西村居住用地时楼面价为20158元/平方米，三年间，孙河板块楼面价飙升近3.4万元/平方米，暴涨1.67倍。

　　但现实是，因为北京动辄5万元/平方米起的楼面价，售价“10万元+”豪宅市场已变红海。

　　“未来售价‘10万元+’的顶级豪宅供应量将达到50个项目，供应规模为5000套左右，虽然不可能在一年间推向市场，但消化周期很长。尤其拿这些地的开发商都是大型上市公司，对销售速度和利润指标都是有要求的，有巨大的市场压力。”亚豪机构市场部总监郭毅向本报记者如是表示。

　　事实上，《证券日报》记者近期实地探访了新兴的“豪宅集中营”东坝板块，在这个靠近五环的地段中，龙湖、恒大、保利等开发商的高楼正在拔地而起。鉴于东坝板块已被规划为第四使馆区，将来配套将非常完善，市场预期利好，率先入市的项目龙湖·天璞和保利首开天誉项目，叫价在8万元-10万元/平方米，甚至超过10万元/平方米。

　　“保利首开天誉项目这块地是在2013年拿的，楼面价大概5.6万元/平方米，当时地价较高。” 保利首开·天誉相关负责人向本报记者坦言，但这个项目如今为五环边上的城市别墅，稀缺性非常强，且总计仅为116套，总价控制在1300万元起，10月份开放以来，大量地缘性“换墅”客户来访。该人士称，从今年来看，别墅市场整体成交均价每平米已经超过6万元，相比去年涨幅达到了6%，保利、首开也正是以这种城市别墅的业态去突围的。

　　可以说，保利与龙湖是在东坝板块上动作较快的房企，相比而言，恒大地产2013年11月份耗资51亿元摘得的仅有8万平方米商品住宅的东坝地王，至今尚未入市销售。《证券日报》记者在实地探查时发现，恒大东坝项目的建筑栋楼已经很高，却迟迟未入市。

　　事实上，经《证券日报》记者实地探访获悉，恒大、首城等开发商都在该区域大量布局，未来该区域供应还将增加，竞争压力并不小。

　　“除了地段、产品特性外，购房者买豪宅是按照总价逻辑去选择的，这将倒逼开发商绞尽脑汁要么在产品上下功夫，要么在赠送面积上下功夫。”某业内人士称，即使如此，在大量高净值人群去海外置业的背景下，未来两年，北京豪宅市场的压力将进一步加剧。

　　“把地价搞成房价，旁边的房子在卖，只能期待下一个开发商救你，他不来，你就得等着。”上述上市房企高层向《证券日报》记者如是直言。（记者 王丽新）