呼和浩特楼市库存之殇：全部消化可能要七八年

售楼处空空荡荡

开发商最常见的做法就是降首付

停工的内蒙古大商场

政府提醒告示

　　11月21日，呼和浩特迎来入冬以来第一场大雪，纷纷扬扬的雪花覆盖在一个又一个停工的楼盘上。

　　这是全国有统计数据城市中库存最高的一个城市，也是全国第一个放开限购的城市。

　　早在今年“3·30”新政出台前，2014年6月26日，在“限购令”执行了三年多之后，呼和浩特正式发文取消限购。

　　据呼和浩特住建局给出的官方数据，目前呼市的总库存在4500万平方米，去除掉棚户区改造、保障房、回迁房、定向团购房，目前呼市纯商品住宅的库存量在900多万平方米，按照呼市每年约300万平方米的去化速度，去化周期为三年。

　　而澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者实地采访发现，情况可能比官方公布的数据更糟。

　　绞尽脑汁卖房的开发商：

　　首付降至1.6万

　　11月23日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）来到位于呼和浩特市新城区的元泰汗府售楼处，室内空荡荡的，没有一个客户，窗外是皑皑的白雪。

　　销售人员称，楼盘明年交房，售价在6500-7000元/平方米，“现在市场不好，多的时候一个月能卖10多套，少的时候一个月只能卖几套。”

　　类似的情形在呼市基本是常态，记者此后跑的几个楼盘，也都碰到了类似的情形。

　　在金桥开发区香榭花堤售楼处，代理公司负责人介绍说，楼盘均价5700元/平方米，一个月的销量在十五六套。

　　另一个楼盘祥泰广场的销售人员则向记者表示 ，均价6200元/平方米，“一个月能卖五六套。”

　　高端市场也一片萧条，销量几乎可以忽略不计。

　　在如意开发区金泰中心，澎湃新闻在售楼处只有看到三个留守的销售人员。

　　售楼员介绍说，楼盘在售200-300平方米大户型，均价1.5万元/平方米，“卖了四年了，一个月好的话能卖掉一二套。”

　　另一高端楼盘伊泰华府世家情形也类似，销售人员称，楼盘在售户型为300-900平方米精装修现房，均价1.65万元/平方米，“卖了两年了，一个月好的话能卖个一二套。”

　　“目前呼市的住宅项目一个月能卖个三四十套就算很好的了。”一名房产代理商这样告诉记者。

　　某品牌房企相关负责人说，他们的项目目前售价在6000-8000元/平方米，平均一个月能卖三四十套，“压力比较大，我们年初定的销售任务是18亿元，目前只完成了65%，还剩下最后一个月，我们接下来会尽量冲刺吧。”

　　为了卖房，开发商几乎绞尽脑汁，最常见的就是降首付。

　　在新城区加州公馆，销售人员介绍说，楼盘均价5900元/平方米，推出首付分期活动，首付2万元，分期两年5次付首付，前四次每次都只需付2万元，最后一次付首付的40%，“蓄一次客开一次盘能卖七八十套。”

　　在新城区恒大城售楼处，销售人员介绍说，楼盘推出首付分期活动，首付1.6万元，其余首付部分三年内每半年支付一次，前五次每次都只需付1.6万元，最后一次将剩余首付款项补齐。“我们是5月底开的盘，1300多套房子目前已经卖掉2/3，开盘均价7200元/平方米，现在均价7700元/平方米，全呼市就我们项目能卖得动，周边的楼盘都动不了。”

　　据呼和浩特房产代理公司北京赢策总经理聂奇飞介绍，这些首付分期的楼盘，客户交了首付开发商就要求客户配合着做按揭贷款，这样开发商就可以回笼70%的资金，相当于把成本拿回来了，剩下的20%多让客户慢慢还。

　　楼盘停工：房子都抵了工程款

　　11月24日，在新城区喜悦广场，二三十个农民工把售楼处坐满讨薪，声称开发商欠了他们几百万元工程款。

　　销售人员有些尴尬地向记者表示，这种情况在呼市很常见。她告诉记者，楼盘的售价在6800-7200元/平方米，可以零首付，但要有房车抵押。

　　聂奇飞称，这种情况还算好，有些楼盘开发商看到市场不好，则会选择主动停工。

　　他表示，目前他们代理的三个楼盘，开发商看市场不好，就不建了，“都停着，基本没有销量。有些项目跑来找我们代理，我们一看手续不全，也不敢接。”

　　11月25日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）来到回民区的一个楼盘时代天骄。看见售楼处大门紧锁，里面空无一人。

　　一名已经入住的居民介绍，按照规划，小区一共有8栋楼，但目前只建好入住了两栋，其余6栋都还没建好，“没有房产证，我是今年4月刚从别人手里买下的，64平方米只要30万元，在呼和浩特，没有房产证很正常，能住就行。”

　　在另一个楼盘蔚蓝家园，项目同样是只建了一部分，白雪将已经停工的工地覆盖。

　　据市场人士介绍，该楼盘已经烂尾七八年了，开发商也换了好几拨，“2006年、2007年市场好的时候开盘卖的，虽然当时卖得很好，但开发方和投资方却产生了矛盾，楼盘就一直闲在那里，等到市场不好了，就更没进展了。”

　　在赛罕区公园一号，厚厚的冰雪仿佛把整个楼盘封存，售楼处大门紧锁，偌大的工地找不到一个人。

　　一名看门的老太太说，楼盘已经停工一年多了。

　　在此购房的董姓业主告诉澎湃新闻（www.thepaper.cn），他是前年在此买的房，单价6000元，“最开始说2012年就能交房，但到现在也没有交房。”

　　当地某开发商介绍，该楼盘由于大量房子拿出去用于抵账给建筑商、材料商，目前已经不存在销售了，剩下的问题就是把楼盘完工。

　　呼和浩特某当地开发商告诉澎湃新闻（www.thepaper.cn），他们掌握的数据显示，全市近500个楼盘，真正启动的只有几十个，接近30%的楼盘处于停滞状态，只有10%的楼盘有较好的销量。

　　同样受影响的还有商业。

　　在回民区内蒙古大商城，数百平方米的售楼处内空荡荡，光线昏暗，满是灰尘，贴在墙上剥落的销控表还显示着开盘时的火爆认购。

　　一名留守的工作人员称，楼盘已经停售了，“证件不齐正在补办，工程也已停工，一期交房要到明年年底。”

　　规划面积300万平方米的内蒙古大商城，总投资100亿元，号称西北最大的商业项目，由内蒙古丰隆房地产开发有限责任公司负责开发，一期面积50万平方米，原计划今年开业。而今年以来，该项目始终处于停工状态。

　　澎湃新闻记者在现场看到，沿光明大街一路下去200多米都被施工方围了起来，但只在西侧建了一两栋四五层高的建筑骨架。据市场人士介绍，该项目2013年开盘，开发商承诺2014年10月封顶，前期销售已有十几亿元。

　　历史遗留：大量楼盘五证不全

　　在玉泉区南二环恒泰盛都，楼盘的主体结构已经封顶，部分楼栋已经建好，但小区的道路、配套设施还没完成。

　　据楼盘业主和市场人士介绍，根据认购合同，楼盘的计划交房时间为2013年6月30日，然而直到现在，交房也遥遥无期。就是这样一个已经接近完工的楼盘，开发销售必须具备的五证，开发商竟然一证也没有，由于没有手续，原先付了30%首付的业主无法办理银行按揭贷款。

　　在回民区新华西街明泽百度城，一辛姓业主介绍说，楼盘是2007年交的房，开发商同样一证没有。当时市场火，上千套房子很快就卖完了，售价在2700-2900元/平方米。

　　“到现在也没手续，我们也没有房产证。业主们基本都交了首付，也有交全款的，我就交了全款。”辛姓业主说，没有房产证住得不踏实，只有一份购房合同，不知道这房子到底是不是自己的，无法做抵押，孩子上学也成问题。

　　据呼和浩特市民乔先生介绍，他是2011年在西二环一楼盘买的房，单价2000多元，已经入住四五年了，一直没有房产证，只有和开发商签的购房合同，“在呼市，没证的楼盘多了，五六年前的楼盘基本都没证。没证的房子便宜，我们老百姓也没多少钱，反正买了是自己住，又不倒房。”不过乔先生说，如果能办上证，再花点钱自己也是愿意的。

　　呼和浩特某房产代理公司副总经理表示，呼和浩特的房地产市场很不规范，他们代理过的项目，80%五证不齐，50%一证都没有。

　　这名副总经理表示，在别的地区，开发商没个三五亿元是无法做项目的，但在呼市，有的开发商只有个两三千万元，就能把项目做起来，“土地款不用交，施工都是施工单位垫资，他自己的投入很小。由于资金不充裕，导致后续资金跟不上，很多工程停在那里。”

　　“这是呼市特有的怪现象，在南方这简直是不可想象的。”呼和浩特一名浙江籍开发商说。

　　这名开发商告诉记者，按照常规流程，开发建造一个项目，首先需要的第一个证是建设用地规划许可证，第二个证是土地证，第三个证是工程规划许可证，第四个证是项目施工许可证，这些证都是有关联的，每一个证办好才能办下一个证，办到第四个证才能开工，最后才是预售许可证，“前面的证缺少一个都不可能给你预售证的”。但在呼市，在办第四个证之前楼盘老早就开工了，土地没有经过招拍挂房子都建好了，人都住进去了。

　　澎湃新闻（www.thepaper.cn）采访当地政府部门时了解到，这类情况多数都是早些年政府招商引资，给开发商大量优惠政策造成的负面效应。

　　最近几年，政府部门的管理开始严了，呼市政府在逐步加大力度清理这些问题。

　　在新城区北辰希尔顿广场，17层高的写字楼和公寓已经建成，写字楼的业主已入驻了1/3，然而该写字楼的门口却赫然贴着呼和浩特城管执法局的提醒：该项目因未取得《商品房销售许可证》，所以不具备销售房屋资质。故提醒大家，为了保护自己的合法权益不受损害，请谨慎为之。

　　呼和浩特市住建局局长苏锐向澎湃新闻记者表示，全呼和浩特共有约500个在售楼盘，涉及手续不全的项目有174个，影响到13万户，约50万居民。

　　“现在正在集中解决，目前已经研究了166个项目，正在补办手续，今年我们共补发了2.4万多套房子的房产证，估计明年能补发下5万套。”苏锐说。

　　苏锐表示，手续不全的问题，是多年积累的问题，涉及多个政府部门。“过去都是先上车，后补票，有的是为了招商引资，有的是为了献礼50年国庆、60年国庆的项目。174个项目，分类都很难，背景都不一样”，苏锐这样解释。

　　据悉，为了解决手续不全的项目问题，呼和浩特市政府专门成立了“遗留办”，下发了两个针对性的文件，由市政府牵头，会同多部门共同研究，拿出建议。去年对98个手续不全的项目进行了查封。

　　“不过这种一刀切，一律不让卖也不是个办法。不让开发商卖，那他们的资金就更成问题了”，苏锐说，一些七八年前的项目，当时的售价也不高，如果要按现在的标准来补交土地出让金，不够现实，开发商也没那个钱，只能按当时的情况折中对待。

　　天量库存：实际比官方公布的更惊人

　　呼和浩特房产代理公司盛久合总经理崔学武看来，2012年以前，是呼和浩特房地产市场飞速发展的时期，也是黄金的时期。

　　“当时呼市确实是洼地，2004年、2005年呼市的房地产年开发量不到百万平方米。价格也是洼地，每平方米均价在两三千元，只要有楼盘开出来卖，很快就能卖完。”崔学武说，当时整个内蒙古的购买力也强，像靠煤炭、能源快速富起来的人都来呼市买房，市场一片向好，各开发商也都纷纷投入进来，包括一些原先从事煤炭、能源行业的企业，一些品牌房企也陆续进入进来。

　　据呼和浩特房协相关人士介绍，2012年之前，呼和浩特的房价一直是在涨的，以某品牌房企的项目为例，2007年开盘，均价3200元/平方米，很快就拉升到4000多元/平方米，到了2009年5000多元/平方米，2010年卖6000多元/平方米，2011年7000多元/平方米，2012年高的达到8000元/平方米。

　　而随着限购政策的出台，市场迅速冷却下来，“2012年市场最高峰时全市的售价在7000-8000元/平方米，目前的售价回到5000-6000元/平方米。”该负责人表示。

　　2011年3月31日，在全国楼市调控趋紧的大背景下，呼和浩特也出台了“限购令”，呼和浩特的整体楼市也随即走入冰冻期。

　　崔学武称，市场发生转折是在2012年，库存也从2012年起开始暴增。

　　“很多开发商也是贪，市场好的时候不抓紧卖，大批量的囤积房子囤积地，指望后期涨价，到了2012年，调控作用产生了，一下卖不动了。” 崔学武有些感慨。

　　由于前期大量批地建楼，呼市楼盘一下子出现大量积压，库存开始增加。

　　据呼和浩特住建局给出的官方数据，目前呼市的总库存在4500万平方米，去除掉棚户区改造、保障房、回迁房、定向团购房，目前呼市纯商品住宅的库存量在900多万平方米，按照呼市每年约300万平方米的去化速度，去化周期为三年。

　　但是，这一库存数据只针对五证齐全的项目，大量没有手续的楼盘并不包含在内。

　　呼和浩特某当地开发商表示，根据他们的数据，算上那些手续不全的项目，目前呼市的总库存在4000万平方米，其中纯住宅库存在2400万-2500万平方米，按照每年300万平方米的去化量，库存去化周期在7-8年。

　　据呼和浩特市统计局数据，今年1-9月，全市房地产开发投资完成406.4亿元，同比下降5.2%。前三季度，全市房地产本年新开工面积631.5万平方米，同比增长8.6%，其中住宅开工面积431.5万平方米，同比增长2.0%。截至9月底，全市商品房总销售面积213.7万平方米，比去年同期增长2.8%。存在的主要问题是开发购置土地规模大幅减少，房屋施、竣工面积双双下降，截至9月底，土地购置面积同比下降52.3%，施、竣工面积分别下降5.8%和19.7%。

　　某品牌房企呼和浩特分公司负责人称，根据他们内部统计数据，目前呼市商办的去化周期在185个月以上，住宅的去化周期为72个月，得卖上七八年。

　　某房产代理公司负责人告诉澎湃新闻（www.thepaper.cn），很多楼盘手上房子最多的不是开发商，而是建筑商。

　　开发商证件不齐，银行的贷款下不来，施工单位还得施工，要钱确实没有，开发商只能抵房子。

　　这名代理商举例说道：“比如我们代理的一个项目，市场价6000元/平方米，开发商以市场价抵账给建筑商，建筑商再抵账给材料商，最后卖给客户3000多元，要求一次性付款。开发商也没钱支付我们代理费，也拿房子抵，我们也在低价变现。”

　　对于接下来的楼市走势，大部分受访人士都认为，未来很长时期都将处于去化库存的阶段，新开工量会缩小很多。

　　崔学武表示，接下来市场会差异化，没有开发、资金实力的企业，会被淘汰，品牌房企的利润也会降低。

　　呼和浩特市房地产管理局开发处处长冀罕钢表示，目前呼市楼市均价在5600-5800元/平方米，总体房价水平不高，和周边省份的省会城市如银川、石家庄、太原相比，也都是较低的，“原来涨得不多，现在想再降也降不下去。”

　　冀罕钢对呼市去库存情况表示难度颇大。他表示，作为内蒙古自治区的首府，呼和浩特市区的人口较少，只有约260万人，每年的新增人口有10多万人，主要是省内一些牧区、旗县的移民，限购政策取消以及去年下半年以来出台的一系列刺激政策，对市场有一定刺激作用，但不一定能持续很长时间，“去库存是一个全国性的问题，像我们这种位于西部的三线城市，人口聚集效应显然要差一些，取消限购也不一定有多少人来买房。”冀罕钢说，再有2年时间，会有大批中小房企退出市场。