揭山西晋中“棚改”症结：英国业主跨国维权

　　导语：把一些房龄不长、使用状况完好、配套齐全、黄金位置的小区列为“棚户区改造项目”，已经成为部分地方政府“经营城市”的新模式

　　《财经》记者 李廷祯

　　12月14日，身居英国的山西晋中市民曹雅稚和她的英籍丈夫Rich，在多种社交媒体上发布一封投诉信，要求保护己方合法财产，查处官商勾结腐败。

　　晋中市曾经最著名的富人社区“校园小区”，内有多处全混凝土现浇的别墅或别墅式公寓，建成时间不过20年，位置优越。但其东南一隅的七栋楼和临街二层商铺，却被晋中市政府定为“棚户区改造项目”，并列为市重点建设工程。七栋楼的居民因为1:1.5的回迁面积激励，多数支持拆迁，并建成两栋高层建筑。

　　欲建成沿街商务楼时，遭到上述英国业主夫妻的质疑和反对。随之，晋中市“棚改变形”背后的商业逻辑，开始浮出水面。

　　从“富人区”到“棚户区”

　　大规模推进棚户区改造，帮助千万住房困难的工矿区家庭改善居住条件，是中央做出的一项重大决策。

　　2014年5月，晋中市政府“房屋征收管理办公室”（下称晋中征收办）发出通知，对榆次区中都大道“校园小区”26-32号楼和附近沿街商铺展开摸底调查，欲启动“棚改”。

　　晋中市立昌房地产开发公司（下称立昌地产）欲在此处开发高档楼盘“青草园”，其楼盘设计图纸显示，该项目包括两栋不临街的高层住宅建筑，一栋沿街的商业大楼。

　　晋中市2014年年初曾发文，包括“校园小区26-32号住宅楼”在内的五个棚改项目，被列为该市A类城建重点项目。2014年7月，晋中征收办发布了校园小区棚改项目的补偿安置方案。此时，开发商已对26-32号七栋住宅楼拆迁完毕，山西省四建集团二公司进驻工地，开挖基坑。

　　2015年1月，山西省四建二公司的《施工进度简报》显示，校园小区23层（1号楼）、32层（2号楼）高的两栋高层建筑，已经建到20层以上。同月15日，晋中市发改委才核准批复了该棚改项目。根据规定，发改委进行项目核准后，才可以开展工程招标投标、办理施工许可证。

　　那么，这个项目所在的校园小区，到底属不属于棚户区？据《财经》记者了解，校园小区建成于上世纪90年代中后期，分为三大组团，是彼时榆次区最高档的社区，容积率很低，内有数十栋低层砖混居民楼，多数为现浇楼板，只有少数预制板楼板；该小区还建有多栋现浇结构的联排和独栋别墅，八级烈度设防。

　　哪些居民住在这个“棚户”小区呢？据《财经》调查，校园小区的开发商是国有的榆次城建开发总公司，住宅多是对单位“定向开发”。这些单位包括榆次供电局、城建局、邮政局、晋中日报社、银行、信用社、自来水公司等多家“权贵”。也正因此，该小区被称为“晋中富人区”。在1995年，晋中市首家三星级的“金融大酒店”建在了这个小区东门。随着“太原榆次同城化”的提出，这个位于榆次北城的小区炙手可热。

　　晋中征收办委托的山西金大地房地产估价公司，在该项目的一份估价报告中称，“所在区域的医院、学校、银行、重要设施距离均在1000米以内”，“多路公交车及出租车经过，临中都路，属于城市主干道，交通方便快捷”，“周边有玉湖公园、晋商公园，自然环境和人文环境均较好”，“基础设施配套完善，区域开发程度为‘七通’，即供水、通下水、通电、通讯、通路、通气、通暖”。

　　2013年7月12日，住建部曾对《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》作出解读，称棚户区是指“建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施不配套的住房较为集中的区域”。

　　晋中征收办的《校园小区方案征求意见汇总分析》中显示，该片区改造需要回迁177户居民。被调查的164户原有住房面积情况为：90平米的30套，100平米的35套，120-130平米的99套。目前，根据回迁补偿比例1:1.5，回迁最小户型也在130平米以上。而山西省政府规定，棚改项目新建房“以中小户型为主,最小户型不低于45平方米,最大户型不超过90平方米”。

　　从上述各种定义和资料看，把校园小区定成“棚户区”，本是奇事一件。另外，既然整个小区几十栋楼房都是棚户区，那为何只改造临街、面对玉湖公园的东南一隅呢？

　　维权无果

　　山西晋中市民曹雅稚，生于1986年，原住晋中校园小区24号楼。后去英国留学，与她的英籍同学Rich喜结异国连理。曹雅稚目前已经取得英国绿卡。

　　晋中征收办想在校园小区棚改项目中征收的沿街二层门面房，曹雅稚是最大的业主。其带后院停车场的商铺总共占地3.968亩，建筑面积896平米。曹雅稚称，这是其夫妻共同财产；若按市场公允价值，其价值远超2000万元。

　　2014年7月30日，晋中市政府下发了校园小区棚改项目房屋“征收通知”，称被征收房屋签约时间为一个月，补偿安置也一同发布。曹雅稚称，彼时她处于怀孕期间，母亲闫淑芳在英国陪她。晋中征收办把“征收通知”贴在其商铺的侧墙上，待她得到商铺租户电话通知时，已是一个月后。此前，相关的建设单位和晋中征收办从未有人联系过她和丈夫，未进行任何拆迁补偿的商谈。

　　2014年9月，闫淑芳紧急赶回国内，“代女维权”。9月16日，闫淑芳先到晋中征收办索要“棚改”和“征收通知”的法律依据。当日，晋中征收办为其开具了一张盖有公章的《情况说明》，称曹雅稚所属的二楼商铺，属于征收范围，并未提供任何法律依据。

　　同时，立昌地产的两栋高层住宅楼已盖至近十层；开发商还派机械拆除了和曹雅稚商铺相邻的一体化建筑，导致商铺公用的墙体和屋顶防水造成损坏。闫淑芳报警。

　　2014年9月23日，带着律师，闫淑芳向晋中市委主要领导和晋中纪检委递交了关于校园小区棚改项目存在的“问题汇总反映”。文中称：晋中市一些政府官员勾结开发商，为了享受棚改政策优惠，曲意理解国家法规，将非棚户区冠以棚户区名义；政府假借“公共利益”，拆迁既不通知被拆迁人，也不与被拆迁者协商，非法实施征收；政府公布的商铺拆迁补偿价格，并非市场公允价格。

　　在向晋中市领导反映无果后，闫淑芳向山西省政府法制办提交了行政复议申请。2014年11月29日，山西省政府做出行政复议决定，维持晋中市政府的房屋征收决定。

　　2014年12月，闫淑芳将晋中市政府起诉至晋中市法院，要求撤销房屋征收决定。2015年3月，曹雅稚一审败诉。

　　2015年4月，闫淑芳上诉至山西省高院，后再次败诉。

　　曹雅稚的代理律师、北京才良律所的杨轶群称，曹雅稚、闫淑芳之所以多次被驳回和败诉，是因为司法机关一直采信晋中市政府“校园小区年久失修、基础设施落后、小区环境差”等不实说法，坚持认为校园小区棚改是晋中市重点工程；却对该工程违法审批、手续不健全、未批先建、无证施工等证据，视而不见。

　　手段

　　在曹雅稚一家一直维权的同时，开发商逐渐失去了耐心。

　　2015年7月25日，大批社会闲散人员和个别回迁户围攻曹雅雅商铺的诸多租户，恐吓前来就餐的诸多食客。随后，闫淑芳和商铺代表将现场视频递交山西省市两级“打黑办”。

　　7月30日，晋中供电公司对该商铺进行了首次断电，经过商铺交涉，供电很快得到恢复；8月5日，晋中征收办发文，要求供电公司对该商铺断电。

　　闫淑芳提出行政复议后，晋中征收办的停电通知被撤销。但是，该商铺始终再未恢复供电。至今，诸多商户仍在使用柴油发电机坚守。

　　10月22日，晋中征收办再次发文，要求晋中市规划局城建科对该商铺暂缓供暖、供水。

　　……

　　上述手段均未奏效后，开发商开始向晋中征收办举报“曹雅稚20年前骗取国有土地”。

　　据《财经》记者了解，立昌地产向晋中征收办报告称，曹雅稚名下的临街土地，榆次城建开发总公司1996年出售给了刘根全（曹雅稚父亲曹少春的表哥），而非曹雅稚，怀疑是曹少春偷偷改成了女儿名字；彼时曹雅稚7岁，其和榆次城建开发总公司所签订的《定向开发建设住宅楼协议书》，签订时间为1993年10月。

　　对此，晋中市分管城建的王盛章副市长亲自批示，命令市公安局经侦队介入调查。经侦队因此讯问了刘根全和曹少春等人，最后认为曹少春、曹雅稚父女不构成刑事犯罪。

　　晋中市国土资源局总工毛计文，向《财经》记者转述了晋中市公安局的三条调查结论，除了曹氏父女不构成刑事犯罪外，其余两条是：曹雅稚取得土地使用证时无民事行为能力，建议土地部门报请法院依法裁定土地使用证无效；曹雅稚和榆次城建开发总公司签合同时，真实时间是1996年，而非1993年。

　　曹少春却认为，这纯属政府官员罗织罪名，“骨头里挑鸡蛋”。他回忆称，在1996年春节前后，他供职的榆次城建开发总公司陷入财务困境，时任该公司总经理的郭如美，发动内部职工帮助销售公司囤积的部分土地。曹少春的表哥刘根全花60万元买下了这块3.968亩的土地，但榆次城建开发总公司始终未能给刘办下土地使用证。后来刘根全投资硅铁厂急缺资金，就要求作废合同，让曹少春在中间左右为难。于是，曹少春就和单位协商，接下了这块土地，借了60万元付给了表哥。

　　1995年4月，山西清理“土地隐形市场”，即土地私下转让。按规定，1993年12月16日后私自出让的土地，要对卖地一方处以收入额10-20%的罚款。1995年9月20日，为使榆次城建开发总公司等五个国企逃避罚款，榆次市原土地管理局就给彼时的榆次市委市政府打报告，对五个企业的土地隐形交易每亩按2.14万元补交出让金，变为合法化，时任榆次市委书记王新义在文件上签了字。

　　榆次城建开发总公司和曹雅稚的协议，签订日因此被提前至1993年10月。协议规定，前者负责将土地使用证尽快办到曹雅稚名下，且费用由前者承担。这种时间不一致的例子，在榆次城建开发总公司同期共有11宗，其中包括金融大酒店、榆次土地局、供电公司和晋中日报社等单位的土地手续。

　　2015年11月17日，晋中市国土资源局认为，“根据市国土局和市公安局的调查结果”，曹雅稚和榆次城建开发总公司所签订的《定向开发建设住宅楼协议书》系“虚假材料”，要求曹雅稚七日内办理土地证注销登记。

　　晋中市国土资源局毛计文告诉《财经》记者，所谓“虚假材料”，是指曹雅稚当时是未成年人，“显然没有开发能力”。

　　曹少春告诉《财经》记者，他夫妻感情长期不和（目前已离异），当时把土地产权办在了女儿名下。曹雅稚的代理律师杨轶群认为，没有任何法律规定不允许未成年人拥有土地。

　　晋中市国土资源局拒绝为当事人提供任何执法依据。2015年12月17日，《财经》记者对此申请政务公开，至今未果。

　　被隐匿的“棚改逻辑”

　　晋中市国土资源局为什么这么做？一位山西法律界人士分析，土地证一旦注销，曹雅稚夫妇的商铺就成了违章建筑，可以立即强拆。

　　12月8日，曹少春写下了一份《关于市政府个别相关部门“滥用职权、行政乱作为”情况的紧急通知》，紧急递交晋中市长胡玉亭。

　　曹少春的表哥刘根全，是晋中著名民营企业家，他直接把晋中市公安局和国土资源局投诉到了市长胡玉亭处。

　　晋中市一位处级干部指出，晋中市国土资源局注销了曹雅稚的土地证，土地也不可能收归国有，“这块土地20年前有人出了60万元，若不属于曹雅稚，则属于刘根全。若这块土地再被过户到刘根全名下，政府就又要和刘根全谈房屋征收。”

　　12月9日，闫淑芳再次代女到山西省法制办申请行政复议，要求撤销晋中国土资源局《关于注销曹雅稚土地登记的决定》。

　　晋中公安、国土的行为，让曹雅雅夫妇开始撰写投诉信，直递山西省主要领导，要求立即制止不法行为。

　　该信指控，立昌地产骗取棚改手续，借其之名行商业开发之实，骗取国家补贴和费税减免。该开发商“背后有人”，王兔青只是“白手套”，背后是榆次城建开发总公司一分公司经理杨永胜和妻弟刘志宏。

　　《财经》记者了解到，刘志宏原是晋中市常务副市长，现任晋中市委副书记。从曹雅稚的公开信看，曹并未掌握刘志宏、杨永胜在立昌地产股权或收益等方面过硬的证据。

　　刘志宏告诉《财经》记者，杨永胜夫妻的确是他的姐姐、姐夫，但“这个姐姐从小就被父母送了人，来往并不密切”。刘承认，自己也时常听到一些风言风语，杨永胜夫妻打着自己旗号做了一些事情。为此，刘曾严厉警告过杨永胜夫妻，“他们做什么项目，我都釜底抽薪，警告当地县长书记不要理睬他们”。

　　有趣的是，上述公开信发表后，杨永胜夫妻主动找到曹雅稚的母亲闫淑芳，声称批下这个“棚改”项目，并非依靠刘志宏，“而是副市长王建林批的手续”。这些话语，闫淑芳做了录音。

　　立昌地产为何紧盯曹雅稚的临街土地？其中蕴含着怎样的商业奥秘？这一切，或从晋中市发改委2015年1月15日的棚改核准文件中，可见一斑。

　　这份文件称，校园小区棚改项目，总建筑面积68703.29平米，地上建筑面积56292.16平米。其中包括商品住宅27310.04平米，回迁安置用房20145平米（177户），商务楼8637.12平米。

　　可以算出，其两栋高层住宅楼中，有42%的面积要用于回迁，按商业常识，根本无法赚钱。这说明立昌地产紧盯的利润来源，只有拟建在曹雅稚土地上的8637.12平米八层商务楼。

　　以此经济逻辑分析，就不难理解开发商为何觊觎曹雅稚的沿街土地和商铺。《财经》记者现场发现，立昌地产两栋高层住宅楼，在校园小区内有两条独立进出道路，施工车辆自由进出。但是，立昌地产仍频频向政府部门施压，称“曹雅稚的拒绝拆迁阻碍了177户回迁户回迁”。

　　《财经》记者起初的困惑是，既然高层住宅楼不赚钱，为何立昌地产不单独开发商务楼、放弃住宅楼呢？一位了解晋中当地建筑市场的官员指出，这种拆除成建制小区一隅的做法，叫“插花建设”。而当地政府有规定，单层建筑面积不到2000平米的独栋建筑，绝对不会通过审批，“否则就是渎职”，“限于地形，这座商务楼每层只能建到1080平米，只有捆绑后面两栋高层”。

　　上述干部透露，违规批成棚改项目，则另有“三项奥秘”：该项目回迁面积占到地上建筑面积的35.8%——即这个占地面积达23.4亩的“棚改”项目，有35.8%的土地（8.4亩）使用划拨手续，不用给国家缴纳土地出让金。目前榆次区土地出让价格为260万/亩，即立昌地产少交了2180万的土地出让金！

　　另外两项奥秘，一是棚改项目总面积免交每平米130元的政府规费；二是国家给177户回迁居民每家提供2万元的财政补助。如此计算，校园小区项目列入棚改，可比商业开发降低开发成本3000万元以上。

　　而开发该棚改项目，地方政府也未吃亏，立昌地产仍需缴纳64.2%面积的土地出让金，按照260万/亩的时价，款项高达3900万。这相当于晋中政府把一块仅仅出让了20年的土地，又重新收回来拍卖了一次——这，或会成为部分地方政府“经营城市”的新模式。

　　目前，针对国内媒体的关注，晋中市政府已经全力介入此事。

　　但晋中市并未放慢棚改的脚步。12月9日，晋中征收办又在当地媒体上发布通知，准备在榆次市区丽华苑、玉湖小区等八个地方实施棚改。据当地人称，“这些项目也多有猫腻”。

　　对于此事，《财经》记者将继续关注。