任志强：降房价未必是刺激好手段

　　任志强给出忠告称，虽然这次鼓励大家降低房价，其实大家都知道，越跌的时候越没人买，所以鼓励大家要合理调整。他认为降房价未必是刺激购房欲望的好手段，而是要解决第二套住房的税收问题，但这仍存在不公平，应该改由减免个人所得税冲抵房产税。

　　编者按：媒体餐聚成为华远地产近十年来的年终例牌菜，而主菜仍然是任志强。即使任志强已于去年卸任北京华远地产董事长，但他的知名度与“敢言”的“大炮”风格依然使其一举一动皆受关注。

　　2015年12月26日正午，任志强在华远地产媒体餐聚前就最近房地产行业的时政大事发表了一番言论，其中不乏丰富的数据与独到的观点，更有透露个人所得税冲抵房产税等新政的动向，观点地产新媒体力将此间发言充分、全面地呈现，以飨读者。

　　2015年12月26日中午，如往年一样，观点地产新媒体照例受邀出席了华远地产的年终媒体餐聚，华远地产董事总经理孙怀杰也在席间应酬，而毫无例外，退休了的任志强也仍然是此次活动的主角。

　　穿着黑色长大衣、聊着电话出场的任志强依然是随性之至，但慈善则继续是他“演讲”的开场白。

　　动筷之前，在热气腾腾的火锅小炉后面，任志强不无得意地表示自己为阿拉善发展了将近300个会员，已经超出了最初上任会长时候定的发展200多会员的目标。“这两年，一半以上的时间在阿拉善。”

　　此外，任志强少不了要向大家透露的当然还有他的读书会，目前已经在上海、广州、武汉等开了大概60场，表示明年还准备做10个书院。

　　他如此评价自己现在的工作状态：“公益现在成为最主要的内容，你们都看《大炮有约》，那是浮云，核心的还是在公益上。”

　　虽然慈善是目前主要的工作内容，但对于从事了大半辈子的事业，房地产肯定还是任志强关注的重点。

　　“房地产的工作今年还在继续，还有个商会执行会长和协会副会长还没辞职，明年还有一年，改选完了估计也就都不当了，一心一意做我们的公益事业去。”

　　而正因为目前还身在房地产行业，所以对于房地产以及行业所关注的问题自然是脱不开的话题，尤其中央经济工作会议近日给出了有关房地产行业的几点“指示”，“任大炮”更是不可能没话说。

　　何谓过时限制性措施？

　　事实上，中央经济工作会议上涉及的很多内容都被业界所热议着，但在任志强看来，前几年都是国务院出政策，但没看见党的工作会议上重点提关于房地产的调控，所以这次意义重大。

　　“什么叫过时？2012年出的这些政策，重点就是限制投资投机购房，这次告诉你，自然人可以自由买房了。”对于取消过时的限制性措施一说，任志强可谓十分赞同。

　　但他提到一点，就是党中央在鼓励自然人买房的同时，要求发展住房租赁市场。

　　其实一些西方国家早有类似的政策，“在德国和其它一些国家有些政策，一个人可以拥有第二、第三、第四、第五套房，你拥有多少套房都没关系，但是只要你把这个房子不交给住房合作社用于公共出租，就要收房产税，虽然偶尔居住也要收。”

　　“但是德国有一个规定就是，每个人拥有的第二套住房，只要你交给住房合作社统一来出租，就不算你是拥有第二套住房，它算投资品，投资品和个人住房在德国是两个概念，所以德国私人住房拥有率只有40%多一点，大部分是出租房。出租房里头，光住房合作社里面国家的大概是占10%左右，75%到85%是私人和机构拥有的第二、第三套住房，然后交给住房合作社用于投资。”

　　对此，任志强一再强调，限制投资、投机购房是过时了，这次修改的过时里头，这一点需要做调整。他还把握十足地预测：“现在看来三套是可以买的，过时限制里头一定会取消三套和一二套之间的差别，首付差别可能也得取消。”

　　但对于大家最关心的取消限购，他认为并不是所有城市都会把限购都取消。“大概41.5个城市已经取消了，还剩4个半，有一个城市局部取消，还有4个城市就是一线城市，我觉得取消不了。”

　　限制房价与税收改制

　　聊完“过时的政策”，任志强停顿了两秒，开始谈及限制房价。

　　对于中央经济工作会议提出的“适当降低商品住房价格”说法，他直言指出，其实目前库存大量积压的三四线城市都在降价，70个大中城市有30多个是降价的，还有10个是持平的，有些已经降到没什么利润了，但是还卖不出去，主要是我们的政策不够好。

　　据观点地产新媒体查阅国家统计局12月18日公布的数据，11月份70个大中城市中，与上月相比，新建商品住宅价格下降的城市有27个，上涨的城市有33个，持平的城市有10个。与去年相比，70个大中城市中价格下降的城市有49个，上涨的城市有21个。

　　对此，任志强给出忠告称，虽然这次鼓励大家降低房价，其实大家都知道，越跌的时候越没人买，所以鼓励大家要合理调整。

　　由此，他认为降房价未必是刺激购房欲望的好手段，而是要解决第二套住房的税收问题，但这仍存在不公平，应该改由减免个人所得税冲抵房产税。

　　“我们现在看到已经有6个省市取消了一些利率及首付差别，另外有一些省市出台了税收减免，最高补贴的可能到了房价的1%……有两个省市特别标明了4%以上的契税减半。4%以上的契税是什么意思呢？就是大房子、好房子，鼓励大家改善性居住和奢侈性需求，我觉得这不太公平，不如减免个人所得税冲抵。”

　　他还透露，今年参加了大概3次财政部、税务总局、国务院财税所的研讨会，其中很重要一个就是个人所得税住房利息减免。

　　“讨论中有这个稿子，但是什么时候提交不知道，因为这个要经过全国人大。其实这个不用全国人大，地方政府完全有权力出，如果你减契约税那点钱，还不如把它变成个人所得税减免。”

　　演讲中总能数据、案例信手拈来的任志强，继续引用其他地区及国家的税收算法作为比较。

　　“大家说难算，其实在美国是非常好算的，或者在英国、香港都非常好算。美国的算法就是住房利息部分用于抵扣个人所得税，一个纳税人可以减50万美元，所以美国一个家庭通常要买7次以上的房子，这就是为什么美国二手房交易很活跃的原因。一个人（可以减免）50万美元，而美国房子的中位价大概在30多万美元，所以他等于拿税付了房租，等于拿税交的租金、住的房子，因为你房子还可以再卖，就等于你交个人所得税就可以居住，当然你得付一个首付，或者交一个利率。”

　　这个利率是多少呢？按照任志强的计算，在中等收入的人群，大概个税能降28%，初期可能相当于降低40%左右。“就是这个月我应该交3000块钱利息，拿了银行的3000块钱利息的单子，就去交个人所得税，个人所得税应该交6000，这3000就抵个人所得税了，另外3000交现金，这是最简单的计算办法，就是你根本不用考虑，银行就给你弄好了。”

　　在任志强看来，公平就是，你只要是纳税人，政府就给你20万元、30万元的税收减免，减免到头，你就不准再充了，非常简单的事。但是我们搞得比较复杂。

　　中国经济回升与房地产

　　任志强在谈话中用“调动积极性很大”来评价房贷利息抵扣税率对于房地产销售市场的作用。

　　用其例证就是，如果房贷利息抵扣税率的政策出台，实际上你1万块钱还是1万块钱纳税，但是你交的税给减了，这对国家税收来说减少比例就非常小，从买房的角度来说大概占百分之十几，也就是600亿元。

　　“但是如果这600亿元个人所得税刺激我们的住房，我国的住房消费提供多少税收呢？2万亿元，600亿元最少能提高将近6000亿元的收入，所以调动积极性很大。”

　　任志强列出以下数据称，我国在房地产方面的税收，包括契约税、土地使用税、耕地占用费、土地增值税这5项，2014年占国家税收是12%左右，加上个人营业税的一部分，企业所得税一部分，加起来达2万亿，加上大概有4万亿的土地出让金，将近6万亿，所以对地方财政收入来说，这是大头，占到50%以上。

　　“所以这600亿元如果能撬动这50%以上的地方税收，我觉得对中国经济发展是一个极好的事，而且我们的投资增长很快就能上来。”

　　对于此类政策出台的迫切性在任志强的表态中溢于言表：“如果这些政策出台得不够完整，或者还有一些减税的政策都不出台，只出台一些象征性的政策，像现在地方政府出台的这些政策，到明年6月份能不能起到效果还很难说。”

　　“明年1、2月份出台的政策，可能会在3到6月份发挥一些作用，到6月份以后可能会投资转正，逐渐推动中国经济开始回升，应该说这个势头如果上来了，对中国经济来说是一个很好的事情，如果不上来，还是个很麻烦的事情。”

　　此外，“去库存”当然是时下避免不了会谈及的内容。任志强指出，目前全国大概还有20亿平方米未销售的在建住宅，大概按70%算，14亿平方米，大概是一年的库存，“所以不要以为我们还有很大的库存”。

　　“严重的问题在哪里呢？就是有些地方它就是卖不出去，所以有些库存消化不掉，不能百分之百消化。”

　　“去年开发商减少投资，减少了生产量，住宅开工大概下降了13.1%，这个下降是很有作用的，就逼得政府要开刀，你要不开刀，我们就再不投资，明年就变成负增长。变成负增长，最受不了的是中国经济，所以宏观经济就持续下降，下降得可能越来越多，因此明年1月份我们估计会出台一部分政策，于是就得动刀，出台这些政策对房地产市场转好是有利的。”

　　最后结语，任志强再次为房地产正名——大家说房地产不是实体，但是房地产是真正的实体，现在大家真正认识到，钢铁亏得一塌糊涂，快关门了，其中相当一部分和房地产有关。今年少用的钢铁数量是巨大的，所以钢铁企业已经亏得一塌糊涂，去年140亿元的盈利，现在亏了300多亿了，还得继续亏。

　　“你们看央视最近刚刚把亏损的项目说出来，水泥、玻璃等等，下游也有，我们的家具和装修行业，2013年以前全是盈利的，2014年开始亏损，今年亏损更加严重，从行业看也是如此，我们希望中央出台好的政策，也把我们的宏观经济做一个扭转和改善，而房地产工作是龙头中的龙头。”