政策松绑销售回暖 房企去库存仍刻不容缓

　　证券时报记者 曾福斌

　　在政策松绑及利率下行的作用下，中国的房地产市场在2015年迎来了小幅上涨。而在库存高企、刚需减少、货币政策稳健的背景下，房地产市场要想回到过去的繁荣已经不可能。因此，抓住当下机遇，加速去库存，着力供给侧改革，仍然是房地产开发商的明智选择。

　　昨日，央行再放大招，不限购城市购房首付比例可降至20%。在提振购房需求的同时，也意味着房地产依然面临着去库存的巨大压力。

　　近日，国家统计局公布了2015年全国房地产开发投资和销售情况，去年房地产整体发展平稳，量价均出现一定幅度上涨，但是两极分化加剧，一线城市与三、四线城市呈现冰火两重天。从数据上看，去年房价上涨较快的主要是深圳、上海、北京、广州、南京、杭州等一线及核心二线城市，而其它二、三线城市则基本是下跌。

　　而央行昨日的房贷政策也有针对性，除北京、上海、深圳、广州、三亚五限购城市外的其它城市，首套房贷首付比例大幅下调。

　　对于利率下调，实际上是变相降价，有效降低居民购房成本。有人测算，按100万房贷、等额本息测算，20年期和30年期个人按揭贷款月供相比2014年11月本轮降息前分别下降12.6%和16.5%，相当于可对冲14.4%和19.8%的房价上涨幅度。而首套房贷比例的下调，则意味着许多刚需的提前释放，下降10%可能就是未来三年要买房的人都集中提前到了第一年，短期政策效果比较明显。

　　去年利率的下调及限购政策的松绑并未逆转房地产市场在三、四线城市的颓势，这次首付比例的下调能否达到去库存的预期目标仍有待检验。

　　理论上，一线城市和二、三线城市房产有替代效应，对大部分人来说，在一个城市买房了就要放弃在其它城市定居的机会。所以，对其它城市去库存政策的倾斜将对一线城市的房价构成压力，确实如此，但压力没那么大。因为一线城市的教育、医疗、工作机会、创业机遇、基础设施等各方面优势，吸引了全国的购买力，房价的竞争更多体现的是附着在这个城市上的各种综合资源的竞争。只有当其他城市基础设施、公共服务都相对完善的时候，房价优势对购买者的吸引力才能充分体现出来。

　　值得一提的是，2015年在房地产市场量价齐升的表象下，则是库存进一步增加的事实。截至2015年12月底，全国商品房待售面积7.19亿万平方米，比该年11月末增加2217万平方米，其中住宅待售面积增加1155万平方米。需求方面，根据目前中国的人口结构，80后是最后一波人口出生高峰期，而90后、00后不仅出生人口大幅减少，而且有大部分是出生在城市，随着80后的逐渐城镇化，刚需购房群体将逐步减少。去年，中国的适龄劳动人口及流动人口已经大幅减少，分别比上一年减少487万和568万。

　　在库存高企，刚需下降的大背景下，一线城市房价如何演绎不好说，但对于房企来说，未雨绸缪，着力供给侧改革，加速去库存依然是重点任务，弦不能松。