楼市去库存动作升级 地方各显神通

　　央广网北京2月16日消息（记者吕红桥）据经济之声《天下财经》报道，春节刚过，楼市就成了焦点。昨天，地方去库存的动作升级了，由三四线城市各自为战，转变为多个省纷纷行动。

　　拼了！楼市去库存地方各显神通

　　山西提出了去库存的7条政策，其中的两条措施让人眼前一亮。一是确保农民工依法同等享有住房公积金缴存使用权利；二是对带头降价的开发商给予奖励。

　　江西力度更大。江西省政府下发通知，以20条举措促进房地产市场持续稳定发展。通知还明确，去库存效果不明显的话，要追责。把楼市去库存和官员考核挂钩，这在全国还是头一回。

　　四川的举措重在资金补贴。当地已经有10个城市出台购房补贴政策，眉山市更是传出消息，符合条件的购房者，可以享受每平方米500元的补贴，这样的补贴力度确实不小。

　　国信中心：去库存尚无有效手段

　　地方楼市去库存热情高涨，但是一份报告却浇了盆冷水。国家信息中心最新报告认为：商品房去库存尚无有效手段。如此说来，地方政府岂不是白忙活了？天下财经昨天专访了这个报告的执笔人——国家信息中心经济预测部副研究员邹士年，他告诉记者，现有的去库存举措主要是鼓励农民进城买房，之所以说这不是有效手段，主要是基于长远考虑。

　　邹士年：我们不能简单地理解为，把这个房子买了，可能就把房子去库存了。这些农民在城里面没有持续的就业，即使他们在城里买了房子，他们可能还会返回农村去生活。所以我们现在房地产的去库存，我觉得应该跟我们整个城乡二元体制改革结合起来考虑。

　　不过，业界普遍预计，未来继续出台宽松政策的可能性比较大。有媒体报道，全国层面涉及相关金融和财政政策的调研已经悄然完成，有望在全国两会后择时发布，土地、户籍、公积金及税费等有关政策也会择机推出。

　　补贴农民购房 政策要执行到位

　　业内预计，国家层面的去库存举措无非是地方举措的加减，外加金融等方面的配合。比如，在供给侧，通过收紧土地供应，减少楼市库存增量。但有专家指出，由于一线城市和三四线城市楼市供需差异巨大，这个做法没法全国推行。

　　当然，楼市去库存主要还是要从需求侧着手。目前对于去库存寄予希望最大的就是农民工的市民化。这方面，有很多可以细化的举措。包括放开落户限制，推进农民工和个体工商户住房公积金制度等。而最直接的还是对进城农民进行补贴，包括现金补贴、税费减免、贷款贴息、物业费补贴等。不过邹士年注意到这些政策的执行问题。

　　邹士年：这种方式我还是比较认同，但问题就是具体执行的时候，要落到实处。就是说，确实是给了有购房潜在需求而且收入水平又比较低的人群。

　　继续降首付效果有多大？

　　降低首付比例也能刺激购房需求。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，虽然首付比例刚刚下调，但仍然有很大的调整空间。

　　杨红旭：目前，很多二套和二套以上的房贷，只要不是普通住宅，首付比例都是三成以上，甚至四成和五成，这样来看依然偏高，还有下调的余地。我认为，只要是自住需求的一般房贷，或者要降到两成，或者降到三成。

　　中原地产首席分析师张大伟却表示，考虑到刚需购房人士的支付能力，降低首付比例是比较弱的一个去库存手段。

　　张大伟：降低首付的话，其实事实上后续会带来支付压力。以20年期贷款为例，利息基本上是整个贷款额度翻一倍。这种情况下，支付能力比较低的刚需购房者是很难进入市场的。所以，我觉得这个政策是最弱的一个去库存举措。

　　楼市降价促销有空间

　　还有观点寄希望于以降价促销的方式去库存，之前，中央经济工作会议就明确，鼓励开发商降价去库存。张大伟认为，目前的房价构成中，地价和税费占比很高，可以适当调低，进而引导开发商降低房价，刺激需求。

　　张大伟：房地产的价格里面，土地款和各种税费占比是非常高的，肯定是超过一半的。所以，去库存必须要动这两块。如果价格有所降低的话，对于市场去库存会有很大的好处。

　　不过，杨红旭担心，有些以投资为目的的购房者，可能会追涨杀跌。导致政策实际效果打了折扣。