媒体：香港地价暴跌70%系彻头彻尾的闹剧

　　香港地价暴跌70%，不足北京六环一半了！连南京的一半都没了！香港楼市要崩盘了！李嘉诚公司暴跌1400亿！

　　近2天的朋友圈刷屏真心挑战了笔者的认知底线，一篇毫无节操，漠视事实的标题党假新闻堂而皇之地登上各网头条，只为满足内地同胞贬低香港的快感，睁！眼！说！瞎！话！

　　21.3亿，若买块绿地真的便宜吗？

　　事情的起因很简单：猴年伊始，香港地政总署首次拍卖一幅位于大埔区的住宅用地，最终中海外已跌破市场眼镜的21.3亿港元成交，若按最大可建楼面面积10.71万平方米计算，楼面价仅为19880港元/平方米，由此引来港楼崩盘之说。如果新闻就此结束，那可真的吓死宝宝了，要知道同区二手楼尺价超过1万港元，即每平米均价至少11万港元。因此，合理的解释是中海外购入的住宅用地风险很大，甚至分分钟被判为绿化用地。

　　事缘环保组织“环保触觉”入秉香港法院申请临时禁制令，致使这块土地已延迟2个多月。政府不知何故，在环保组织誓言无论结果如何都会上诉至终审法院的前提下，仍然勉强硬推出市场，最终导致以低于市场预期近40%的“面粉价”成交，给人一种要钱不要地的感觉，这对于财政收入极度依赖卖地的港府来说，实属不正常。难免让人联想到地政总署为了完成特首梁振英的卖地目标，不择手段。

　　达标也好，贱卖也罢；总之，大埔地价暴跌实为“人祸”，不能反映市场真实情况，顶多只是楼市低迷的一个极端个案，无良媒体却如获至宝，用来唱衰香港，不亦说乎！

　　真实情况是，中海外以接近农地的价格买下了一块前途未卜的发展用地，倘若政府胜诉，自然赚得笑不拢口，扣除建筑成本，少说也有3-4倍利润。但不幸的是，在香港，只要是被环评司法覆核盯上的工程，最好的结果也得拖延三年五载，远有2011年港珠澳大桥覆核，近有香港机场第三跑道纠纷，后者何时开工还远未有定数。

　　当然，不差钱的中海外大不了一个“屯”字，要知道他的香港同行恒基在新界坐拥4450万平方英尺的农地；即便不能起楼，谁知道10年后的大埔荔枝山会不会纳入第二个“新界东北发展计划”呢。

　　香港楼价若暴跌会传导到内地楼市吗？

　　虽然地价暴跌70%完全是一出彻头彻尾的闹剧，但也的确反映出近期香港楼市低迷，导致发展商意兴阑珊，尽量以最低的价格来投地，以防未来市场大变。

　　无论从流动性、避险需求、通胀还是利率走势，都很难支撑已是全球最贵的香港楼价再快速上涨。但是，在供求关系仍然失衡的大前提下，除非楼按飙升（美联储在逆宽松的路上真能走远吗？强烈表示怀疑！！），楼价也难以出现倒V走势，比较可能出现倒L，前期升幅较大的地区回软，新楼开价趋向理性，整体楼价在正负10%的区间内双向波动。大涨与大跌都必须出现“黑天鹅”事件。还是那句话，楼价很难在调控辣招未撤销前剧跌；要从长逾10年的牛市走入熊市，也绝非坦途。至于大行神马的预测，且听且忘之，几乎没有一个分析猿在2011-13年时不预测香港楼价下跌的，结果打脸打到啪啪响（希望他们还没失业…）。

　　退一万步说，全球陷入通缩，美联储还坚持加息，那香港楼价必跌无疑。这会传导给深圳，乃至内地楼市吗？笔者的答案是：影响短期sentiment，但几乎然并卵。

　　回归以来，香港与内地楼市的相关性从过去接近0缓慢向1趋近，主因香港楼市的内地客占比越来越高，但在BSD等辣招出台后，已停滞数年。目前来看，两地市场仍然是割裂的独立市场。

　　内地正在降息周期，流动性宽松，且面临本币贬值；香港处于加息周期萌芽阶段，且本币被迫升值，流动性趋紧；两者现状南辕北辙。

　　但若香港楼市的下行周期确立，2012年10月27日（港府推出BSD）以前涌入的内地业主取向就至关重要了。与香港业主不同，内地买家对持有成本（利率）和租金回报率的敏感性要低得多，配置香港房产除了博升值，别无他求。倘若楼价下跌催生“羊群效应”，香港楼价下跌的幅度和速度很可能超过98年金融风暴。港府很可能果断取消BSD（买家印花税）重新打开市场，又会涌入一批意图抄底的杠杆买家，届时出现的多空博弈会相当精彩。

　　至于炙热的深圳楼市，以及其他一线城市，香港楼价急跌肯定会影响短期交投气氛，但鉴于资本项下并未开放，且利率走势迥异，难以对本地楼市造成明显冲击。上海迪士尼周边的炒房客才不管你大埔地价跌到“几分之几”呢。

　　最后，笔者只想奉劝大家擦亮眼睛，切莫被没有常识的小编牵着鼻子走，因为他们大多是买不起楼的。（如有例外，那可能是富二代）【作者江晨子】

　　原新闻一览

　　香港同一地段、同一用途的土地，仅相隔半年时间，地价却暴跌了近7成。

　　2月12日，香港地政总署公告显示，春节后首次拍卖的一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地，成交价为21.3亿港元。公告显示，该幅土地出让面积为37696平方米，最高可建楼面面积为107100平方米。以此计算，楼面价仅为19880港元/平方米。土地面积的成交单价为56500港元/平方米。

　　此次拍卖地块的楼面价与2015年9月出让的同一地段的地块相比，价格大幅下跌了近7成。

　　2015年9月2日，新界大埔区地段第226号的住宅用地，成交价为30.3亿港元，土地面积为17121平方米，土地每平方米成交价高达176970港元。

　　从地理位置上看，在香港的行政区划分的十八区之中，有九个区位于新界，除了沙田、葵青、荃湾三个区以外，其他诸如北区、大埔区、屯门区、元朗区，在香港人眼中基本上被视为“郊区”的范畴。

　　与北京郊区六环的土地成交价相比。2015年11月，北京市土地市场出让顺义区仁和镇的两宗地块，成交总价近50亿元，两宗地块的成交楼面价分别达到33000元/平方米和34000元/平方米。而大埔区该地块的楼面价为16585元/平方米，远低于北京的土地成交楼面价。

　　不仅土地的成交价格过低，香港的土地市场自去年11月至今，已出现两幅住宅土地的流拍。

　　根据香港地政总署公开资料显示，2015年11月4日和2016年1月25日，位于新界的两幅住宅用地均因出价过低导致流拍。

　　而去年11月的土地流拍是时隔近20个月后香港的土地市场首次出现土地流拍的现象。尽管当时参加土地竞拍的开发商有包括长实地产、恒基地产、新鸿基等在内的九大开发商，但所有报价均为达到香港特区政府的“底价”，因此政府决定收回土地。而此次土地的流拍也被市场认为是香港开发商对后市的态度开始转向谨慎。

　　除了土地价格暴跌，香港的房价自去年9月开始也是一路下滑。中原地产的数据显示，香港房价已经比去年9月下跌了9.5%，预计今年可能再跌20%。

　　国际评级机构标准普尔15日发布的报告称，2016年将是香港房地产市场困难的一年，预测住宅楼价平均下跌10%至15%，而成交量预计持平或增加5%。

　　报道指出，香港房价自去年9月至今已明显回调9.5%。供应增加、利率进入上升周期、本地经济增长放慢及中国经济减速等因素是造成香港房地产市场变得艰难的原因。

　　根据中原地产此前发布的数据显示，香港楼市1月的成交量跌到至少25年来新低，房价较去年9月的最高点已跌去近10%，创2013年7月以来新低。除此之外，香港楼市也在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅——7.5%。

　　标普信用分析师Esther Liu表示，“在市场下达至触发降级之前，我们评级的大多数香港地产商大致上可抵受销售下跌三成。”

　　但标普强调，只有当香港住宅楼价暴跌逾50%，地产商的评级才会受到影响。（来源：澎湃新闻记者）

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