开发商转战二线城市抢地 房价暴涨行情难现

　　本报记者 张晓玲 实习记者 周智宇 广州、佛山报道

　　一线城市地价飙升、商品房泛豪宅化的同时，市场风险也在不断加大。这迫使不少开发商和购房者调转目光，转战二线城市。

　　2月16日，经过133轮报价，恒大地产以37.71亿元竞得广东省佛山市一块面积为10.9万平方米商住地地块，楼面价达9359元／平米，溢价率177.28%，逼近周边在售房价。

　　这只是近期二线城市土地受到热捧的缩影。2015年底至2016年初，南京、杭州等二线城市频频拍出天价地王。

　　1月13日，融创中国以9.61亿元价格竞得佛山市禅港路西侧、横三路两侧商住地，首次进入佛山。融创中国董事长孙宏斌表示，一线城市土地已经偏贵，融创目前的战略布局重点在二线城市。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，2015年9月底以来的一系列放松房地产调控的政策，使得市场回暖并分化，在一线城市尤其是深圳去年接连暴涨后，许多价格洼地已被填平，2016年房地产市场热点将集中在二线城市。

　　二线城市地王频出

　　三四线城市库存高企，二线城市却地王频出。

　　去年四季度开始，南京、杭州、成都等二线城市出现土地成交热潮，高总价地、高单价地频频刷新纪录，这种局势延续到了2016年。

　　与2014年、2015年北京上海几乎包揽榜单的态势截然不同，在克而瑞地产研究2016年1月份单价“TOP10土地楼板价”榜单上，北京和上海仅占五席，其余席位被南京和杭州所包揽。

　　南京G68地王以最终楼板价为4.2万元/平方米的价格占据榜单头席，刷新了南京地王新纪录，而杭州在榜单前十上亦占据四席。

　　1月25日，融创以总价30.75亿元竞得杭州三堡和笕桥宅地，创下杭州楼面价新高。这个价格也接近甚至超过周边部分楼盘的在售价格，以23268元/平方米的三堡宅地为例，周边最低的钱江府售价为22851元/平方米。地价创出新高将会带动周边楼盘的涨价。

　　1月份南京、杭州地王频出，其他二线城市如武汉、合肥、成都、苏州等城市土地成交也显著上涨，土拍竞争激烈程度甚至有向一线城市看齐之势。

　　以合肥为例，2015年，北京金隅、融创中国、复星地产及葛洲坝地产等房企首次进入合肥市场，北京金隅与融创中国拿下地王地块，同时招商地产、华夏幸福、龙湖、雅居乐等品牌房企也纷纷表示将进入合肥市场。

　　二线城市土地市场的火热与银行信贷的宽松不无关联，2015年来的这一轮房地产一二线城市复苏，最主要原因便是信贷的宽松。

　　克而瑞研究中心分析人士杨科伟认为，1月份二线城市单价地王涌现的最大成因，首先是基于城市火热的成交支持，而城市之间的库存压力分化，以及一线城市的土地供应缩减，更是进一步加剧了二线城市的土地争夺。“杭州、南京作为二线城市中的翘楚，单价地王的刷新，是趋势上的必然”。

　　一线城市风险增加

　　二线城市出现火爆的苗头，很大程度上是资金在避险，拿地主体开发商在转战市场。

　　中原地产研究部数据显示，2015年来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3517.13亿，而从在一线城市的占比看，历史首次突破了50%比例，占比高达50.74%。

　　但目前一线城市的土地市场已蕴含不小的风险。随着金融、保险、地产等机构大量资金进入了一线城市的土地市场，天价地不断刷新人们的认知，这导致很多地块的楼面价已经超越了周边在售房价。

　　根据中原地产统计，在去年北京供应的49宗商品房住宅用地中，只有300万平方米是纯商品房住宅，其他面积均建设成为保障房等类型物业。而按照300万平米商品房住宅部分计算楼面价，实际北京2015年住宅用地平均楼面价已经高达3.8万左右。但同期，北京实际商品房目前成交均价只在3万左右，这意味着，按照当前地王的成本售价预期，房价在未来2年需要上涨100%以上。

　　张大伟认为，一线城市土地价格太高，已经蕴含着较大的风险。尤其是这种资金推动下的地价不冷静，会导致2016年下半年后出现一个泛豪宅化的趋势。

　　亚豪机构总监郭毅也持类似观点，她认为，北京土地市场失控带来的豪宅集中供应，将导致市场压力飙升，相关开发商面临很大的经营风险。

　　21世纪经济报道记者采访的多位业内及投资界人士，均对目前一线城市的地价、房价感到担忧，尤其是在实体经济如此之弱的背景下，地价、房价的暴涨缺乏有力支撑。

　　地产公司也意识到了风险，在一线城市的拿地量开始减少。1月份，一线城市土地出让面积同比下滑七成，全国占比仅为12%，也是近5年以来的最低。

　　与此同时，二线城市成为了房企的香勃勃。以融创、恒大为例，2015年中以来，除了北京、天津、上海、重庆、杭州之外，融创还进入了成都、南京、武汉、西安、济南等8个核心二线城市。刚刚进入2016年，融创、恒大便接连布局佛山等二线城市。

　　受春节影响，2月份截至目前，十大城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、重庆、厦门、大连）合计居住类住宅土地签约住宅土地7宗，平均楼面价高达8872元／平米，刷新了最高月度纪录，同比2015年2月成交土地成交均价涨幅高达190%，整体土地市场成交走高趋势明显，二线城市也越来越热。

　　二线城市房价会否暴涨？

　　地价、房价之间存在联动效应，拍出地王的二线城市，房价会跟随暴涨吗？春节期间，随着一线城市人群的返乡，二线、三线城市房价成为人们关注的热点。

　　一些二线城市已经出现房价上涨的现象。以拍出二线城市地王的南京为例，中国指数研究院（下简称“中指院”）百城价格指数数据显示，南京新房价格自2015年二季度以来持续环比上涨，2016年1月，价格涨至15036元/平方米，环比上涨1.88%，连续20个月环比上涨，同比上涨8.90%。

　　除了南京、杭州，以合肥、武汉为代表的新兴热点二线城市房地产市场供应合理、需求充足，市场供不应求，销售火热，市场去化基本无压力，房价也在稳步上涨。

　　2016年开年，合肥楼市多个区域就出现了“抢房热潮”，1月份合肥住房均价首次“破九”，达到9008元/平方米。

　　中指院研究认为，在政策继续宽松，降低购房门槛，减轻首付压力，多方面利好因素刺激下，合肥房价将持续上涨。

　　不过，一位有多个二线城市开发经验的广州大型开发商人士认为，与一线城市不同，二线城市之间分化非常严重，市场较热的只是部分二线城市。而且，绝大部分的二线城市土地供应充足、人口净流入也远远不及一线城市，房价出现像2009年的北京、2015年的深圳那样的暴涨几乎不可能。

　　2016年1月，央行公布数据显示，货币供应1月份大“放水”，1月住户中长期贷款（房贷）单月高达4783亿，而2009年全年仅1.7万亿，1个月相当于2009年的接近3成。

　　但整体而言，中原地产、易居房地产研究院均指出，持续多年的货币超发，对房价的刺激影响正在越来越弱。如此天量的货币刺激，也仅仅拉动了一线城市及部分二线城市，房地产市场的危险信号越来越大。

　　从2009年的信贷节奏可以看到，在上半年天量放水后，下半年明显萎缩，这也导致了整体市场的调整。

　　张大伟表示，虽然总体而言看好二线城市，但二线城市中也有部分城市如南京、厦门、苏州的市场已经很火，地王频出，价格接近一线城市，对开发商来说也存在一定的风险。“去年主要是看人口、看成交量、看去化，今年必须要看土地价格。因为即使有市场，但土地价格太高就存在很大风险。”