深圳住建局局长表态将调控房价 杠杆楼市要降杠杆

　　2月24日，深圳市住建局局长杨胜军在参加本地一档问政媒体栏目时称：深圳政府正在研究采取措施调控房价，并且会加大保障性住房建设的力度。

　　杨胜军同时劝言深圳市民“不必因为房价问题给自己太大压力”。这里的压力来源于过去一年里深圳暴涨的房价，国家统计局的数据显示，2015年深圳新房价格同比上涨47.5%，而北京、上海、广州去年房价同比涨幅分别为18.2%、10.4%、9.2%。

　　然而压力更大的是，房价仍然在继续上涨，深圳规划和国土资源委员会的成交数据显示，截止到2月21日，深圳新房成交均价已高达5.2万元/平方米，去年12月，深圳新房的成交均价约为4.3万元/平方米。

　　杨胜军的表态使深圳楼市主管部门再一次明确证实：深圳市将采取措施调控房价。

　　春节过后，深圳楼市流言四起，多家中介机构与开发商对外透露，调控政策目前已经在酝酿，预计将于3月前后出台，其中将购房资格限制至缴纳3年社保成为最大可能，目前在深圳购房的资格要求为缴纳1年社保（下称社保一改三）。其他还有诸如提高首付、税费调整等调控政策传言。

　　关于“社保一改三”的政策，深圳规划和国土资源委员会相关负责人在此前回答媒体询问时并未予以证实，只称“相关政策正在研究之中”，对于调控政策是否会出台以及何时出台，并未予以明确回应。

　　深圳链家市场研究中心总监肖小平告诉界面新闻，在政策未出台之前，猜测其影响并没有太大意义，对于暴涨一年多的深圳房价而言，政府有足够多的调控手段应对，相对于“社保一改三”的政策，对于部分“炒房客”而言，限贷政策的威慑力大于税费政策，而税费政策的威慑力又大于限购政策。

　　肖小平的观点可以上溯到深圳房价上涨原因的探索。深圳房价上涨始于2014年“930新政”，其中“名下拥有一套住房但已结清贷款，购买第二套房执行首套房贷款政策”的政策成为深圳楼市上行的发动机，深圳楼市开始了大规模的换房置业潮。

　　而到了2015年“330新政”，其中二手房营业税免征期限由5年改为2年的政策，则极大地刺激了深圳二手房的流转与价格上涨。深圳链家提供的数据显示，2015年成交的二手房中，业主持有年限不满2年的约占25%，满2年但未满5年的约占32%。

　　宽松的信贷政策直接驱动了深圳楼市上行，隶属于深圳楼市主管机构的深圳房地产研究中心主任王锋亦透露，2015年深圳新房购买者的贷款比例高达96%，二手房购买者的贷款比例也高达92%，贷款比例高达6.5成，深圳楼市可谓“杠杆楼市”。

　　另外一组数据更加权威与直观，中国人民银行发布的数据显示，2014年底全国住房贷款余额是11.5万亿元，而深圳在2015年的住房贷款突破6000亿元，这意味着深圳以全国1%的人口，占据了约5%的住房贷款额度。

　　王锋说，在“杠杆楼市”中，确实有部分投资客的存在，甚至在2015年底时，投资客的比例已高达40%。

　　来自链家的数据显示，在2015年12月至2016年1月成交的二手房中，业主持有时间不足半年的约占8%，“这一比例乘以成交总量，如此规模的短炒客足以影响楼市的整体情绪。”肖小平表示。

　　“杠杆楼市”和价格快速上涨会给深圳带来经济风险和社会问题，王锋认为市场或许能够自我调节。事实上，部分银行与房地产机构此前对中介人员进行市场交易的相关限制与温馨提示，显露出了市场一定的自我调节作用。

　　不过，供需矛盾突出的深圳楼市并未降温，一位资深投资客告诉界面新闻，目前深圳楼市部分投资客普遍相信市场整体没有太大问题，但是也已经能够看出“消停”的趋势，“投资客不敢再买入，但也绝对不会低价抛售，形势只能等调控政策出台后再看。”

　　相对于深圳市政府在过去房价暴涨长达一年时间里，并未出台任何政策的“淡定”，上海市政府则敏感得多。早在去年10月上海房价涨幅苗头初现时，上海市委书记韩正就对外表态，控制房价是重要调控目标，而目前上海房价明显上涨时，上海市政府便调整了相关土地与住房供应政策，并对扰乱市场的行为给予严厉打击。

　　深圳主政者的表态则要等到今年1月底，深圳市委书记马兴瑞在广东人大会议深圳团开放日回答记者提问时表示，上涨的房价确实影响了一批希望来深圳扎根的高学历的年轻人。他提出了增加保障房供应量、加强深莞惠合伙、整备土地建廉租房等三个解决方案。

　　深圳市长紧随书记后表态，在2月4日深圳六届人大二次会议记者会中，许勤公开回应房价时称，影响房价的主要是供需关系，以及调控手段与政策。彼时他也透露，目前深圳房地产主管部门正在研究政策，既要惠及所有民众，又要能够使房价处于一个合理的区间。

　　马兴瑞提到的增加保障房供应量，以应对高房价所带来的负面影响有一个宏大的计划，即在“十三五”（2016-2020年）期间，深圳计划安排筹建40万套保障性住房，供应35万套，这一数据意味着未来5年内，深圳的保障房建设总量相当于过去30年的总和。

　　另外一项数据或许能够轻易打碎这个美好期待，历年深圳楼市的成交数据显示，深圳平均每年成交商品房约5万套，供应35万套的保障性住房意味着保障性住房建设速度甚至要超过商品房，这是一项几乎不可能完成的任务。

　　5个月前，当社会热议高房价将降低城市吸引力时，王锋曾撰文称“没有一座城市因高房价而衰落”、“房价高低是城市竞争力的实际体现”予以回应。然而，现在他认为，“深圳到了该调控的时候了。”