中欧“蜜月期”的房产投资潮

　　基思·布雷斯劳尔

　　[总体来说，尽管存在种种政治和经济风险，欧洲房产相关行业的投资前景还是比较乐观的。投资人只要熟悉当地市场并有相关经验，就能发现好的投资机会并获得丰厚的投资回报]

　　[来自中国和其他亚洲国家的主权财富基金和机构投资者在2014年7月~2015年6月期间共向欧洲的房地产市场投资了127亿欧元，其中大部分投资流向英国。]

　　中国国家主席习近平2015年10月底访问英国时受到了当地的广泛关注，英国首相卡梅伦称这次访问开启了中英关系的“黄金时代”。

　　在这次访问中，中英两国签署了近400亿英镑（约合3900亿元人民币）的贸易和投资协议，其中最有争议的无疑是中国在英国欣克利角核电项目中高达60亿英镑的投资。

　　习近平的访英之旅和带去的投资是中国经济发展中的一个重要里程碑。一般来说，当一国的内需增长放缓、生产成本上升时，当地企业家便会倾向于对外投资。从2013年起，亚洲首富李嘉诚陆续出售了总价值达人民币200亿元的北京、上海和广州等地的商业地产，引发媒体猜测李嘉诚将从中国撤资而转投欧洲。

　　2015年下半年以来，外界对中国经济增速放缓以及对全球经济影响的担忧情绪升温。中国制造业数据的疲弱、股市大跌、“8·11汇改”以来的人民币贬值都加剧了担忧情绪。受此影响，欧央行将欧元区2015年和2016年本地生产总值（GDP）的增速预期分别下调0.1和0.2个百分点至1.5%和1.7%。欧元区的通胀预期也有所下调，引发市场关于通缩的担忧。为应对通缩风险，欧央行主席德拉吉也暗示或将延长1.2万亿欧元规模的量化宽松项目。

　　欧央行下调欧元区经济增速的原因主要是担心中国经济减速将影响欧元区特别是德国的出口。德国是欧元区重要出口国，主要向中国出口机械、豪华汽车等产品。

　　中国经济转型期的阵痛

　　经济学家们对于中国经济放缓的严重性众说不一。一些经济学家认为对此不必过分担忧，原因是中国经济模式正由出口导向型转向内需拉动，在此过程中的经济增速下滑在意料之中。

　　芝加哥大学教授罗伯特·阿利伯（RobertZ.Aliber）指出，中国目前的情况和日本从上世纪80年代到90年代的情况很相似。他认为，一国能依靠低人工成本优势从其他国家夺取市场份额，经济快速发展30～40年，此后便会失去这一优势。

　　中国经济经历了30多年的快速发展，出口的繁荣吸引了数千万农民到城市打工，并带来了房地产价格的疯狂上涨。

　　一些投资者质疑中国楼市的增速。在大多数地区，房价收入比超过了20倍，而房租收入比则处于低位，这就导致大部分房产被空置。西南财经大学开展的一项全国性调查显示，2013年，中国城镇空置房为4898万套，城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%。此外，国际货币基金组织（IMF）近期发布的一份报告也显示，在不增加供应的前提下，目前中国中小城市的房屋库存足够房地产商销售3年。

　　这种情形可能会造成房价大幅下跌，家庭财富缩水，房地产商和楼市投资者融资难度增大。阿利伯指出，日本的房地产价格在上世纪90年代暴跌了75%，中国面临的房价调整也同样严峻。

　　中国经济和欧洲楼市的关联性

　　中国经济放缓将影响欧洲的经济复苏进程，但这并不是欧洲面临过的最大挑战。希腊“退欧”危机差点让欧元崩溃，紧接着又是西班牙和爱尔兰，这两个国家在全球金融危机爆发后因楼市泡沫破灭成为欧元区的最大受害者。在这些国家相继实行财政紧缩政策后，市场流动性得到恢复，因而促进了经济增长。最新预测显示，爱尔兰2015年的经济增长预期为6%，西班牙为3.2%。

　　市场流动性的增加和经济的复苏将给欧洲带来发展机遇。房地产服务运营商高纬环球（Cushman&Wakefield）的数据显示，欧洲的房地产投资在过去几年中剧增，在截至2015年6月末的一年中，欧洲商业地产的投资额达到2270亿欧元，仅比2007年的峰值低3%。投资目的地主要是英国、德国等欧元区核心国，但投资者对周边国家，例如西班牙、爱尔兰、意大利的兴趣也有所上升。高纬环球的数据还显示，来自欧洲以外的投资增长迅猛，其中来自美国、亚洲和中东地区的投资额就占到欧洲商业地产投资总额的32%。来自中国和其他亚洲国家的主权财富基金和机构投资者在2014年7月~2015年6月期间共向欧洲的房地产市场投资了127亿欧元，其中大部分投资流向英国。欧洲的住宅市场同样受益。房地产咨询公司莱坊（KnightFrank）的数据显示，2015年上半年，中国买家贡献了伦敦高端住宅市场交易额的9.4%。

　　基于亚洲国家对欧洲商业和住宅房地产市场的投资规模，对亚洲经济前景的信心减弱必将给欧洲乃至全球经济带来影响。

　　欧洲房产吸引中国投资者

　　一些人士认为，中国股市的剧烈震荡和房地产行业的不确定性，将促使中国投资者对投资海外房地产的兴趣增强。2015年初，中国平安保险集团就提出要加大投资海外房地产市场。虽然中国经济增速放缓会影响中国基金机构的壮大，但这些机构仍握有大规模资金可用于投资。房地产咨询公司莱坊发布的《环球城市报告》中估算，中国保险业有2200亿美元的账面资金可用于投资海外房地产，这其中一大部分资金都将在未来几年内投向欧洲。

　　除此之外，中国还在推行一系列改革来降低对外投资的门槛。由人民币贬值引发的避险情绪也会导致针对非人民币资产的投资上升。

　　欧央行实施的量化宽松政策也在持续吸引海外投资者，欧元前景仍然疲弱，使得以欧元计价的房产比以美元计价的房产更具价格上的吸引力。由于股市的不确定性，可以预期的是量化宽松中的一大部分资金将会转化为欧洲房产贷款，这就为房地产市场提供了有力支撑。此外，量化宽松还意味着低利率，使房地产对投资者的吸引力增强。

　　随着来自亚洲和美国的资本涌向欧洲房地产行业，欧洲核心和周边市场的投资收益率都有所下降。莱坊的报告显示，欧洲写字楼的平均投资收益率已降至4.9%，创下2007年三季度以来的新低。尽管如此，只要海外投资者仍抱有兴趣，欧洲房产的收益率还是高于其他地区。在中国的北京、上海等重点城市，A级写字楼的投资收益率也只有3%～4%。

　　此外，一些与欧洲竞争吸引投资的新兴经济体正面临困难。投资者在过去几年中都看好巴西和俄罗斯的前景，而现在对这些国家的态度却变得更为谨慎。至于美国，当地经济已从2008年的金融危机中大幅复苏并适度增长，美元走强，使得以美元计价的资产对海外投资者而言变得更贵。另外，1980年出台的《外国人投资房地产税例》也限制了美国房地产领域的外商投资。

　　投资欧洲房产的风险提示

　　对于投资者而言，在投资欧洲房地产时仍然需要面对以下风险：

　　首先，中国的经济增速下滑可能比预期中的更严重。中国和其他新兴市场的巨额债务是潜在风险。自从2008年金融危机以来，中国累积的国内、政府和公司债务规模已达到GDP的200%。如果中国经济放缓超过预期，那么如何偿还这些债务将成为问题。

　　其次，国际政治问题也会阻碍欧洲的经济复苏。任何影响流动性的事件都是潜在风险。叙利亚局势、乌克兰危机、恐怖主义都是影响欧洲稳定的潜在威胁。

　　再次，欧洲内部国家错综复杂，各国的税收制度都不相同，不能一概而论。

　　总体来说，尽管存在种种政治和经济风险，欧洲房产相关行业的投资前景还是比较乐观的。投资人只要熟悉当地市场并有相关经验，就能发现好的投资机会并获得丰厚的投资回报。

　　投资者需要考虑当前欧洲面临的政治局势和中国问题所带来的风险，虽然这些风险目前还不会发生。中国经济放缓在某种程度上提高了欧洲作为投资目的地的吸引力。但是，如果发生全球经济衰退，对于流动性的争夺将意味着对房地产投资的大幅削减。

　　上述这些都意味着，尽管在欧洲市场还有很多好的机会，在可以承受的风险范围内寻求可观的投资回报变得越来越难。了解当地市场变得前所未有的重要。与直接投资相比，在当地寻找合资伙伴越来越被视为获得令人满意的投资回报率的最佳方式。简而言之，欧洲市场蕴含的机会还是相当巨大的，但投资者需要比以往更加小心来避免潜在的陷阱。

　　（作者系Patrol资本董事总经理。摘自《清华金融评论》）